स्विट्ज़रलैंड में किरायेदार अधिकार

सुरक्षा जमा राशि: यह क्या कवर करती है और क्या नहीं

आवासीय लीज़ पर हस्ताक्षर करते समय स्विस मकान-मालिक आम तौर पर एक सुरक्षा जमा राशि (Mietkaution, garantie de loyer, garanzia locativa) माँगते हैं। इस जमा राशि की सीमा कानून द्वारा तय होती है और इसे किरायेदार के नाम पर खोले गए बैंक खाते में जमा करना ज़रूरी है, जो किरायेदारी की समाप्ति तक ब्लॉक रहता है, न कि सीधे मकान-मालिक या किसी तीसरे पक्ष को हस्तांतरित किया जाता है।

यह जमा राशि बकाया किराए या सामान्य टूट-फूट से अधिक हुए नुकसान को कवर करती है, जिसका आकलन किरायेदारी की समाप्ति पर किया जाता है। स्विट्ज़रलैंड में कई बैंक और विशेषीकृत प्रदाता इस तरह का ब्लॉक किया गया किराया जमा खाता उपलब्ध कराते हैं, और कुछ मकान-मालिक इसके बदले किराया जमा बीमा भी स्वीकार करते हैं, जो लागत को फैला देता है लेकिन कोई वापसी-योग्य राशि नहीं बनाता।

• •जमा राशि की अधिकतम सीमा दायित्व संहिता द्वारा तय होती है, जिसे अधिकतम महीनों के किराए के रूप में व्यक्त किया जाता है
• •यह किरायेदार के नाम पर ब्लॉक खाते में रहनी चाहिए, न कि मकान-मालिक के नाम पर
• •किरायेदारी की समाप्ति पर, मकान-मालिक के पास जमा राशि पर दावा करने के लिए एक सीमित समय-सीमा होती है, इसके बाद उसे जारी करना ज़रूरी है

किराया स्तर, किराया वृद्धि और अनुचित किराए को चुनौती देना

स्विट्ज़रलैंड के अधिकतर हिस्सों में, मौजूदा किरायेदारियों का किराया, संघीय सरकार द्वारा तय बंधकों की संदर्भ ब्याज दर के साथ-साथ महँगाई और रखरखाव लागत से जुड़ा होता है। यदि मकान-मालिक लीज़ के दौरान किराया बढ़ाना चाहता है, तो उसे आधिकारिक फॉर्म का उपयोग करना होगा और अगली संविदागत समाप्ति तिथि से जुड़ी न्यूनतम नोटिस अवधि का पालन करना होगा; केवल पत्र या ईमेल से अनौपचारिक रूप से दी गई सूचना मान्य नहीं है।

किरायेदारों को घर में प्रवेश करने के बाद एक छोटी अवधि के भीतर यह अधिकार भी होता है कि यदि वे शुरुआती किराए को उसी फ्लैट के पिछले किराए या तुलनीय स्थानीय फ्लैटों की तुलना में अनुचित मानते हैं, तो उसे चुनौती दें। यह कैंटन के सुलह प्राधिकरण के माध्यम से उठाया जाने वाला एक औपचारिक कदम है, और यह केवल किरायेदारी शुरू होने के तुरंत बाद उपलब्ध होता है, लीज़ में बाद में नहीं।

• •किराया वृद्धि के लिए मकान-मालिक का आधिकारिक कैंटन फॉर्म ज़रूरी है, जिसमें कारण दिए गए हों
• •वृद्धि केवल लीज़ के तहत अनुमत अगली समाप्ति तिथि से ही प्रभावी होती है
• •शुरुआती किराए को अनुचित बताकर चुनौती देना फ्लैट पर कब्ज़ा लेने के तुरंत बाद ही किया जाना चाहिए

दोष, मरम्मत और आपके मकान-मालिक के दायित्व

मकान-मालिक को फ्लैट ऐसी स्थिति में सौंपना ज़रूरी है जो सहमत उपयोग के लिए उपयुक्त हो, और उसे किरायेदारी के दौरान उसी स्थिति में बनाए रखना ज़रूरी है। जब कुछ टूट जाए या कोई दोष सामने आए, चाहे वह हीटिंग की खराबी हो, नमी हो, या लीज़ में शामिल कोई उपकरण खराब हो, किरायेदार का पहला कदम इसे मकान-मालिक या प्रबंधन एजेंसी को लिखित रूप में सूचित करना है, आदर्श रूप से विवरण के साथ और जहाँ उपयोगी हो, तस्वीरों के साथ।

यह लिखित सूचना दो कारणों से महत्वपूर्ण है: यह मकान-मालिक के उचित समय के भीतर मरम्मत करने के दायित्व की घड़ी शुरू करती है, और यह किरायेदार को सुरक्षा देती है यदि किरायेदारी की समाप्ति पर दोष को लेकर विवाद हो। गंभीर, अनसुलझे दोष कुछ परिस्थितियों में किराए में कमी को उचित ठहरा सकते हैं, लेकिन इसका आकलन मामले-दर-मामले किया जाता है और यह ऐसी बात नहीं है जिसे सूचना-प्रक्रिया को पूरी तरह अपनाए बिना एकतरफा लागू किया जाए।

किरायेदारी समाप्त करना: नोटिस अवधि और समाप्ति तिथियाँ

स्विस लीज़ विशिष्ट समाप्ति तिथियों के अनुसार चलती हैं, जो अक्सर स्थानीय या कैंटन की परंपरा से जुड़ी होती हैं, और एक नोटिस अवधि जिसका पूरी तरह पालन करना ज़रूरी है, जिसे आमतौर पर उस तिथि से पहले पूरे महीनों में गिना जाता है। किसी दी गई तारीख के लिए लीज़ समाप्त करने की सूचना कुछ दिन देर से देने पर आमतौर पर किरायेदारी की प्रभावी समाप्ति अगली अनुमत तिथि तक टल जाती है, कभी-कभी कई महीने बाद तक।

अधिकतर कैंटन में, लीज़ समाप्त करने वाले मकान-मालिक को समाप्ति को वैध और चुनौती देने योग्य बनाने के लिए आधिकारिक फॉर्म का उपयोग करना ज़रूरी है; समाप्ति करने वाले किरायेदार को इस फॉर्म की ज़रूरत नहीं होती, लेकिन उसे फिर भी लिखित रूप में, आदर्श रूप से पंजीकृत डाक द्वारा, यह करना चाहिए और इसे सभी नामित किरायेदारों तथा मकान-मालिक को सही ढंग से संबोधित करना चाहिए। निश्चित अवधि की लीज़ सहमत तिथि पर अलग से कोई सूचना दिए बिना अपने आप समाप्त हो जाती हैं, जब तक कि अनुबंध में कुछ और न कहा गया हो।

यही वह जगह है जहाँ स्थानांतरित होने वाले परिवार और ट्रांसफर किए गए कर्मचारी सबसे अधिक समय या पैसा गँवाते हैं: एक अंतर्राष्ट्रीय स्थानांतरण शायद ही कभी कैंटन के समाप्ति कैलेंडर के साथ सटीक रूप से मेल खाता है, और गलत ढंग से लिखा गया या देर से दिया गया नोटिस किसी परिवार को महीनों तक दो घरों का किराया चुकाने पर मजबूर कर सकता है।

विवाद सुलझाना: सुलह प्राधिकरण

स्विट्ज़रलैंड में अधिकतर आवासीय किरायेदारी विवाद, चाहे वे जमा राशि, चुनौती दिए गए किराए, समाप्ति, या किराए में कमी के अनुरोध से जुड़े हों, सीधे अदालत के बजाय पहले किरायेदारी मामलों के लिए कैंटन के सुलह प्राधिकरण (Schlichtungsbehörde, commission de conciliation en matière de baux et loyers) के पास जाते हैं। अधिकतर किरायेदारी दावों के आगे बढ़ने से पहले यह कदम अनिवार्य है, और इसे वकील के बिना भी सुलभ बनाया गया है।

प्रक्रियाएँ, फॉर्म और सामान्य प्रसंस्करण समय कैंटन के अनुसार अलग-अलग होते हैं, और सुनवाई स्थानीय आधिकारिक भाषा में की जाती है। स्विस प्रशासनिक व्यवहार से अपरिचित किसी प्रवासी के लिए, मुख्य जोखिम प्रक्रियागत होता है: अनुरोध दाखिल करने की समय-सीमा चूक जाना, या कैंटन के लिए गलत फॉर्म जमा करना, विवाद के मूल मुद्दे तक पहुँचने से पहले ही।