Mieterrechte in der Schweiz

Die Mietkaution: Was sie abdeckt und was nicht

Schweizer Vermieter verlangen bei Unterzeichnung eines Wohnmietvertrags üblicherweise eine Mietkaution (Mietkaution, garantie de loyer, garanzia locativa). Die Kaution ist gesetzlich begrenzt und muss auf ein auf den Namen der mietenden Person eröffnetes Bankkonto einbezahlt werden, das bis zum Ende des Mietverhältnisses gesperrt bleibt – eine direkte Überweisung an die Vermieterschaft oder Dritte ist nicht zulässig.

Die Kaution deckt ausstehende Mietzinse oder Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen und am Ende des Mietverhältnisses festgestellt werden. Mehrere Banken und spezialisierte Anbieter in der Schweiz bieten solche gesperrten Mietkautionskonten an, und manche Vermieter akzeptieren stattdessen eine Mietkautionsversicherung, die die Kosten verteilt, aber kein rückzahlbares Guthaben aufbaut.

• •Die Höhe der Kaution ist im Obligationenrecht als maximale Anzahl Monatsmietzinse gedeckelt
• •Sie muss auf einem gesperrten Konto liegen, das auf den Namen der mietenden Person lautet, nicht auf jenen der Vermieterschaft
• •Am Ende des Mietverhältnisses hat die Vermieterschaft eine begrenzte Frist, um einen Anspruch auf die Kaution geltend zu machen, bevor diese freigegeben werden muss

Mietzinshöhe, Mietzinserhöhungen und Anfechtung eines missbräuchlichen Mietzinses

In weiten Teilen der Schweiz orientiert sich der Mietzins bestehender Mietverhältnisse am hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundes sowie an Teuerung und Unterhaltskosten. Eine Vermieterschaft, die den Mietzins während eines laufenden Mietverhältnisses erhöhen will, muss dafür ein amtliches Formular verwenden und eine Mindestfrist bis zum nächsten vertraglichen Kündigungstermin einhalten; eine formlos, etwa nur per Brief oder E-Mail, mitgeteilte Erhöhung ist ungültig.

Mieterinnen und Mieter haben zudem das Recht, innerhalb einer kurzen Frist nach Einzug den Anfangsmietzins anzufechten, wenn sie diesen im Vergleich zum bisherigen Mietzins derselben Wohnung oder zu vergleichbaren Wohnungen in der Umgebung für missbräuchlich halten. Dies ist ein formeller Schritt über die kantonale Schlichtungsbehörde und nur kurz nach Beginn des Mietverhältnisses möglich, nicht später im Verlauf des Mietverhältnisses.

• •Mietzinserhöhungen erfordern das amtliche kantonale Formular mit Begründung
• •Eine Erhöhung wird erst auf den nächsten im Mietvertrag zulässigen Kündigungstermin wirksam
• •Die Anfechtung des Anfangsmietzinses als missbräuchlich muss kurz nach Übernahme der Wohnung erfolgen

Mängel, Reparaturen und die Pflichten der Vermieterschaft

Eine Vermieterschaft muss die Wohnung in einem für den vereinbarten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und während der gesamten Mietdauer in diesem Zustand erhalten. Tritt ein Defekt auf – etwa an der Heizung, durch Feuchtigkeit oder an einem mitvermieteten Gerät – besteht der erste Schritt für die mietende Partei darin, dies schriftlich der Vermieterschaft oder Verwaltung zu melden, idealerweise mit Beschreibung und, wo sinnvoll, Fotos.

Diese schriftliche Meldung ist aus zwei Gründen wichtig: Sie setzt die Frist für die Reparaturpflicht der Vermieterschaft innerhalb angemessener Zeit in Gang und schützt die mietende Partei, falls der Mangel am Ende des Mietverhältnisses bestritten wird. Schwerwiegende, ungelöste Mängel können unter Umständen eine Mietzinsreduktion rechtfertigen, dies wird aber von Fall zu Fall beurteilt und sollte nicht einseitig angewendet werden, ohne zuvor den Meldeweg ausgeschöpft zu haben.

Beendigung des Mietverhältnisses: Kündigungsfristen und -termine

Schweizer Mietverträge laufen auf bestimmte Kündigungstermine, die sich oft nach örtlichem oder kantonalem Brauch richten, sowie auf eine vollständig einzuhaltende Kündigungsfrist, die üblicherweise in ganzen Monaten vor diesem Termin gezählt wird. Wer eine Kündigung für einen bestimmten Termin auch nur um wenige Tage zu spät einreicht, verschiebt das wirksame Ende des Mietverhältnisses in der Regel auf den nächstmöglichen Termin, mitunter mehrere Monate später.

Kündigt die Vermieterschaft, muss sie in den meisten Kantonen ein amtliches Formular verwenden, damit die Kündigung gültig und anfechtbar ist; kündigt die mietende Partei, ist dieses Formular nicht nötig, die Kündigung sollte aber trotzdem schriftlich erfolgen, idealerweise per Einschreiben, und korrekt an alle im Vertrag genannten Mieter sowie an die Vermieterschaft adressiert sein. Befristete Mietverträge enden automatisch zum vereinbarten Datum, ohne separate Kündigung, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.

Genau hier verlieren umziehende Familien und versetzte Angestellte am häufigsten Zeit oder Geld: Ein internationaler Umzug passt selten nahtlos zum kantonalen Kündigungskalender, und eine falsch formulierte oder verspätete Kündigung kann dazu führen, dass ein Haushalt monatelang für zwei Wohnungen Miete zahlt.

Streitigkeiten lösen: die Schlichtungsbehörde

Die meisten Streitigkeiten rund um Wohnmietverhältnisse in der Schweiz – ob zur Kaution, zu einem angefochtenen Mietzins, zu einer Kündigung oder zu einer Mietzinsreduktion – gehen zunächst an die kantonale Schlichtungsbehörde für Mietsachen (Schlichtungsbehörde, commission de conciliation en matière de baux et loyers) und nicht direkt vor Gericht. Dieser Schritt ist obligatorisch, bevor die meisten mietrechtlichen Ansprüche weiterverfolgt werden können, und ist bewusst so gestaltet, dass er auch ohne Anwältin oder Anwalt zugänglich ist.

Verfahren, Formulare und übliche Bearbeitungsdauer unterscheiden sich von Kanton zu Kanton, und Verhandlungen finden in der jeweiligen Amtssprache statt. Für Expats, die mit der Schweizer Verwaltungspraxis nicht vertraut sind, liegt das grösste Risiko im Verfahren selbst: eine verpasste Frist für die Einreichung eines Gesuchs oder das falsche Formular für den betreffenden Kanton, noch bevor es überhaupt zur inhaltlichen Prüfung des Streitfalls kommt.