ضمان الإيجار في سويسرا: المبلغ والحساب واسترداد المبلغ

كم يكلّف ضمان الإيجار في سويسرا

تحدد المادة 257e من قانون الالتزامات السويسري سقف ضمان الإيجار للسكن بثلاثة أشهر من الإيجار الصافي، أي الإيجار باستثناء المصاريف الإضافية كالتدفئة أو خدمات المبنى. وأي بند في عقد الإيجار ينص على مبلغ أعلى يُعد باطلاً، أياً كان ما اتفق عليه الطرفان. عملياً، يطلب معظم أصحاب العقارات والوكالات الحد الأقصى الكامل، أي ثلاثة أشهر، لأن القانون يحدد سقفاً لا مبلغاً ثابتاً.

وتشترط المادة نفسها أنه في حال دفع الضمان نقداً أو بأوراق مالية، يجب إيداعه في حساب بنكي يُفتح خصيصاً باسم المستأجر، لا أن يُقيَّد في حساب صاحب العقار الشخصي أو أصول نشاطه التجاري. ولهذا الفصل أهميته: فهو يحافظ على كون المال ملكاً واضحاً للمستأجر طوال مدة الإيجار، ويعني أن صاحب العقار لا يستطيع التصرف فيه بحرية أو اعتباره من أمواله الخاصة.

فتح الحساب البنكي المحجوز لضمان الإيجار

بمجرد توقيع عقد الإيجار، ستتوجه أنت أو وكالة صاحب العقار عادةً إلى بنك لفتح ما يُعرف عموماً بحساب ضمان الإيجار، ويُشار إليه أحياناً باسمه الألماني، Mietzinsdepot، حتى خارج المناطق الناطقة بالألمانية في سويسرا. تقدم معظم البنوك العاملة في سويسرا هذا النوع من الحسابات، وتتم العملية عادةً في فرع البنك محلياً لا عبر الإنترنت.

ستحتاج عادة إلى إثبات هوية، وعقد الإيجار الموقّع، ومبلغ الضمان لتحويله إلى الحساب. تختلف مدة المعالجة من بنك إلى آخر، لذا يُستحسن الاستفسار مبكراً بدلاً من افتراض أن الحساب سيكون جاهزاً قبل تاريخ انتقالك. وبمجرد فتح الحساب، يصدر البنك شهادة أو تأكيداً يُسلَّم إلى صاحب العقار كإثبات على أن الضمان قائم.

• •التوجه إلى بنك بمجرد توقيع عقد الإيجار
• •تقديم إثبات الهوية وعقد الإيجار ومبلغ الضمان
• •تحويل المبلغ إلى الحساب المفتوح باسمك
• •الحصول على تأكيد من البنك لتسليمه إلى صاحب العقار
• •الاحتفاظ بنسخة من التأكيد لسجلاتك الخاصة

تأمين الضمان كبديل عن الإيداع النقدي

بدلاً من تجميد إيجار عدة أشهر في حساب محجوز، يمكن للمستأجرين اللجوء إلى ضمان تأميني للإيجار، وهو شكل من أشكال التأمين تصدر فيه شركة ضماناً لصالح صاحب العقار مقابل قسط دوري. يقبل صاحب العقار هذا الضمان بديلاً عن الإيداع النقدي، فلا يضطر المستأجر إلى تدبير المبلغ كاملاً مقدماً.

يتيح هذا الخيار توفير السيولة لتغطية مصاريف الاستقرار الأخرى عند الوصول، مثل الأثاث أو شركة النقل، وهو غالباً السبب الرئيسي لاختيار المستأجرين له بدلاً من الحساب البنكي. غير أن المقابل هو أن الأقساط غير قابلة للاسترداد، وقد تتجاوز تكلفتها الإجمالية على مدى إيجار طويل ما كان سيكلفه إيداع نقدي. لا يقبل كل صاحب عقار هذا النوع من الضمان، لذا تحقق من ذلك قبل الالتزام به، وقارن شروط مختلف مزودي الخدمة بدلاً من افتراض تطابقها.

استرداد الضمان عند مغادرة السكن

يُفرَج عن الضمان بمجرد تأكيد صاحب العقار كتابياً للبنك، بعد معاينة الخروج، بأنه لا مطالبة له تجاهك. وفي حال أثار صاحب العقار مطالبة، سواء بسبب ضرر يتجاوز البلى الطبيعي، أو إيجار غير مدفوع، أو رسوم مستحقة، تتباطأ العملية، إذ لن يُفرج البنك عن الأموال دون موافقة صاحب العقار أو قرار قضائي.

وهنا يكمن معظم الاحتكاك: فصاحب عقار يعترض على حالة العقار عند معاينة الخروج قد يؤخر الإفراج عن الضمان لأشهر، والمستأجر الذي يغادر دون محضر معاينة موثّق وموقَّع لا يملك ما يستند إليه إذا نشأ خلاف لاحقاً. كما تضع المادة 257e ضمانة أخيرة: إذا لم يبدأ صاحب العقار إجراءات قانونية خلال سنة من انتهاء الإيجار، وجب على البنك الإفراج عن الضمان للمستأجر في جميع الأحوال.

ما يجوز وما لا يجوز لصاحب العقار خصمه

لا يجوز لصاحب العقار حجب جزء من الضمان أو كامله إلا لسبب موثق: ضرر مادي بالعقار يتجاوز البلى العادي، أو إيجار غير مدفوع، أو رسوم مستحقة، أو تنظيف متفق عليه تعاقدياً ولم يُنفَّذ. أما بهتان الطلاء أو تآكل الأرضيات أو غيرها من التغيرات الناتجة عن الاستخدام الطبيعي على مر السنين، فلا يمكن تحميلها للمستأجر، إذ تعتبر الممارسة السويسرية في الإيجار أن التقادم المعقول للتجهيزات مسؤولية صاحب العقار لا المستأجر.

إذا اعترضت على خصم ما، فلكل كانتون هيئة مصالحة لمنازعات الإيجار يمكن للمستأجرين وأصحاب العقارات اللجوء إليها قبل التوجه إلى المحكمة. وقد صُممت هذه الآلية لتكون في متناول الجميع دون الحاجة إلى محامٍ، وهي الخطوة الأولى المعتادة في نزاعات الضمان؛ فإن لم تُسوِّ المصالحة النزاع، يمكن للقضية أن تنتقل إلى محكمة الإيجار العادية.

الاختيار بين الحساب البنكي وتأمين الضمان

يعتمد الاختيار الأنسب أساساً على وضعك المالي والمدة التي تتوقع البقاء خلالها. فإذا كانت لديك الأموال المتاحة وتتوقع البقاء لعدة سنوات، فإن الحساب البنكي المحجوز يعني احتفاظك الكامل بملكية رأس المال، واستردادك للمبلغ كاملاً مع أي فوائد متراكمة عند انتهاء الإيجار بشكل نظيف.

وإذا كان الحفاظ على السيولة في الأشهر الأولى بعد انتقالك أكثر أهمية، مثلاً لأنك تتحمل أيضاً تكاليف النقل، أو دفعة أولى على شراء سكن جديد، أو تجهيز منزل من الصفر، فإن منتج الضمان التأميني يجنبك تجميد إيجار عدة أشهر دفعة واحدة. ولا توجد إجابة واحدة صحيحة: قارن تكلفة القسط المستمر بالمدة التي تتوقع البقاء خلالها فعلياً قبل اتخاذ قرارك، وأدرج هذا الاختيار ضمن ميزانية انتقالك الأوسع.