Mietkaution in der Schweiz: Höhe, Konto und Rückerstattung

Wie hoch die Mietkaution in der Schweiz ist

Artikel 257e des Obligationenrechts begrenzt die Mietkaution für Wohnräume auf drei Monatsmieten netto, also die Miete ohne Nebenkosten wie Heizung oder Hauswartung. Eine Klausel im Mietvertrag, die einen höheren Betrag festlegt, ist ungültig, unabhängig davon, was die Parteien vereinbart haben. In der Praxis verlangen die meisten Vermieter und Verwaltungen die vollen drei Monatsmieten, da das Gesetz eine Obergrenze und keinen fixen Betrag vorgibt.

Derselbe Artikel schreibt vor, dass die Kaution, wenn sie in bar oder in Wertschriften geleistet wird, auf einem eigens auf den Namen der Mieterin oder des Mieters eröffneten Bankkonto hinterlegt werden muss – nicht auf das Konto des Vermieters oder in dessen Geschäftsvermögen. Diese Trennung ist wichtig: Sie stellt sicher, dass das Geld während der gesamten Mietdauer klar Ihnen zugeordnet bleibt und der Vermieter nicht frei darüber verfügen oder es als eigenes Vermögen betrachten kann.

Das Sperrkonto für die Mietkaution eröffnen

Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, wenden Sie sich – oder die Verwaltung des Vermieters – üblicherweise an eine Bank, um ein sogenanntes Mietzinsdepot zu eröffnen; dieser deutsche Begriff wird auch ausserhalb der Deutschschweiz oft verwendet. Die meisten in der Schweiz tätigen Banken bieten diese Kontoart an, und die Eröffnung erfolgt in der Regel vor Ort in einer Filiale statt online.

Üblicherweise benötigen Sie einen Identitätsnachweis, den unterzeichneten Mietvertrag sowie den Kautionsbetrag zur Überweisung auf das Konto. Die Bearbeitungsdauer unterscheidet sich von Bank zu Bank, fragen Sie daher frühzeitig nach, statt anzunehmen, das Konto sei rechtzeitig vor dem Einzug bereit. Sobald das Konto eröffnet ist, stellt die Bank eine Bestätigung oder ein Zertifikat aus, das dem Vermieter als Nachweis für die hinterlegte Kaution übergeben wird.

• •Nach Unterzeichnung des Mietvertrags eine Bank kontaktieren
• •Identitätsnachweis, Mietvertrag und Kautionsbetrag bereithalten
• •Den Betrag auf das auf Ihren Namen eröffnete Konto überweisen
• •Die Bankbestätigung einholen und dem Vermieter übergeben
• •Eine eigene Kopie der Bestätigung für Ihre Unterlagen aufbewahren

Kautionsversicherung als Alternative zur Bareinlage

Statt mehrere Monatsmieten auf einem Sperrkonto zu binden, können Mieterinnen und Mieter auf eine Kautionsversicherung zurückgreifen: Ein Versicherungsunternehmen stellt dem Vermieter gegen eine wiederkehrende Prämie eine Garantie aus. Der Vermieter akzeptiert diese Garantie anstelle einer Bareinlage, und der Mieter muss den vollen Betrag nicht auf einmal aufbringen.

Das schafft in den ersten Monaten nach der Ankunft finanziellen Spielraum, etwa für Möbel oder ein Umzugsunternehmen – oft der Hauptgrund, weshalb sich Mieterinnen und Mieter dafür statt für ein Bankkonto entscheiden. Der Nachteil: Die Prämien sind nicht rückerstattbar, und über eine lange Mietdauer können die Gesamtkosten höher ausfallen als bei einer Bareinlage. Nicht jeder Vermieter akzeptiert diese Art von Garantie – prüfen Sie das vorab, und vergleichen Sie die Bedingungen verschiedener Anbieter, statt davon auszugehen, dass sie austauschbar sind.

Die Kaution beim Auszug zurückerhalten

Die Kaution wird freigegeben, sobald der Vermieter der Bank nach der Auszugsbesichtigung schriftlich bestätigt, keine Forderung gegen Sie zu haben. Erhebt der Vermieter eine Forderung – etwa wegen Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, ausstehender Miete oder Nebenkosten – verzögert sich der Prozess, da die Bank das Geld nur mit Zustimmung des Vermieters oder aufgrund eines Gerichtsentscheids freigibt.

Hier entsteht der meiste Reibungspunkt: Ein Vermieter, der den Zustand der Wohnung bei der Abnahme bestreitet, kann die Freigabe der Kaution um Monate verzögern, und wer ohne dokumentiertes, unterzeichnetes Abnahmeprotokoll auszieht, hat bei einem späteren Streit wenig in der Hand. Artikel 257e sieht zudem eine Absicherung vor: Hat der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keine rechtlichen Schritte eingeleitet, muss die Bank die Kaution in jedem Fall an den Mieter auszahlen.

Was ein Vermieter abziehen darf – und was nicht

Ein Vermieter darf die Kaution nur ganz oder teilweise für einen dokumentierten Grund einbehalten: physische Schäden an der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen, ausstehende Miete, offene Nebenkosten oder vertraglich vereinbarte Reinigungsarbeiten, die nicht ausgeführt wurden. Verblasste Farbe, abgenutzter Bodenbelag oder andere Veränderungen durch normale Nutzung über die Jahre können dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden, da die schweizerische Mietpraxis die übliche Alterung der Einrichtung als Sache des Vermieters betrachtet, nicht des Mieters.

Sind Sie mit einem Abzug nicht einverstanden, verfügt jeder Kanton über eine Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten, an die sich Mieterinnen und Mieter sowie Vermieter vor einem Gerichtsverfahren wenden können. Dieser Weg ist ohne Anwalt zugänglich gestaltet und bildet den üblichen ersten Schritt bei einem Kautionsstreit; führt die Schlichtung zu keiner Einigung, kann der Fall vor das ordentliche Mietgericht gebracht werden.

Bankkonto oder Kautionsversicherung: die richtige Wahl treffen

Die richtige Wahl hängt vor allem von Ihrer finanziellen Lage und der geplanten Aufenthaltsdauer ab. Wenn Sie über die nötigen Mittel verfügen und mehrere Jahre bleiben möchten, behalten Sie mit einem Sperrkonto das volle Eigentum am Kapital und erhalten den gesamten Betrag samt aufgelaufener Zinsen zurück, sobald das Mietverhältnis ordnungsgemäss endet.

Ist es Ihnen wichtiger, in den ersten Monaten liquide zu bleiben – etwa weil zusätzlich Umzugskosten, eine Anzahlung für den Kauf einer Wohnung oder die Einrichtung eines neuen Haushalts anfallen –, vermeidet ein garantiebasiertes Produkt, dass mehrere Monatsmieten auf einmal gebunden werden. Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht: Wägen Sie die laufenden Prämienkosten gegen die realistisch erwartete Aufenthaltsdauer ab und beziehen Sie diese Entscheidung in Ihr gesamtes Umzugsbudget mit ein.