スイスの敷金：金額、口座、返還について
法律が大家に認める請求額の上限、専用口座の仕組み、そして退去時にお金を取り戻す方法を解説します。
結論
スイスの敷金は家賃3ヶ月分（ネット家賃）を超えることができず、法律により、大家ではなくテナント自身の名義で開設した専用の銀行口座で保管することが義務付けられています。預けた資金は利息とともに、退去時に大家が書面で請求権がないことを確認した時点で、あるいは大家が1年以内に法的手続きを取らなかった場合は自動的に返還されます。現金での預け入れの代わりに、保証保険を利用するのも一般的な選択肢です。
スイスで賃貸契約を結ぼうとしている方にとって、まず気になる実務的な問題の一つが、敷金がいくらかかるのか、そしてその資金が賃貸期間中どのように扱われるのかという点でしょう。スイスの賃貸借法は請求できる金額に明確な上限を定め、その保管方法についても厳格なルールを課しており、多くの国と比べてテナントの保護が手厚くなっています。
このガイドでは、法的な枠組み、敷金を用意する2つの主な方法、そして退去時にお金を取り戻すための実務的な手順を説明します。また、トラブルが発生しやすいポイントについても触れますので、契約前に確認すべき点や、大家が正当な理由なく資金を留保した場合の対処法も分かります。
スイスの敷金はいくらかかるのか
スイス債務法第257e条は、居住用物件の敷金を家賃3ヶ月分（暖房費や共益費などの付随費用を除いたネット家賃）を上限と定めています。当事者間でどのような合意があろうと、これを超える金額を定めた契約条項は無効です。実務上、法律は上限を定めているだけで固定額ではないため、ほとんどの大家や仲介会社は3ヶ月分満額を請求してきます。
同条は、敷金を現金または有価証券で支払う場合、大家自身の口座や事業資産に入金するのではなく、テナント名義で特別に開設された銀行口座に預け入れることも義務付けています。この分離には重要な意味があります。賃貸期間中ずっとその資金がテナント自身のものであることが明確になり、大家が自由に引き出したり自分の資金として扱ったりできなくなるのです。
敷金専用口座の開設
賃貸契約書に署名した後、通常はテナント本人または大家側の仲介会社が銀行に出向き、一般に「敷金口座（rental deposit account）」と呼ばれる口座を開設します。ドイツ語圏以外でも、ドイツ語名の「Mietzinsdepot」と呼ばれることもあります。スイスで営業するほとんどの銀行がこの種の口座を提供しており、手続きはオンラインではなく現地の支店で行われるのが一般的です。
口座開設には通常、本人確認書類、署名済みの賃貸契約書、そして口座に振り込む敷金額が必要です。手続きにかかる時間は銀行によって異なるため、入居日までに口座が確実に準備できると思い込まず、早めに問い合わせておきましょう。口座開設後、銀行は敷金が用意されたことを証明する証明書または確認書を発行し、これを大家に渡します。
- 契約書への署名後、銀行に出向く
- 本人確認書類、契約書、敷金額を提示する
- 自分名義で開設した口座に資金を振り込む
- 大家に渡すための銀行の確認書を受け取る
- 確認書の控えを自分でも保管しておく
現金による敷金の代わりとなる敷金保証保険
数ヶ月分の家賃を専用口座に長期間拘束する代わりに、テナントは敷金保証（レンタルデポジット・ギャランティー）を利用することもできます。これは保険会社が定期的な保険料と引き換えに大家に対して保証を発行する仕組みです。大家はこの保証を現金の敷金の代わりとして受け入れ、テナントは全額を前もって用意する必要がなくなります。
これにより、引っ越し当初にかかる家具の購入費や引っ越し業者への支払いなど、その他の初期費用に充てる資金を確保できることが多く、テナントが銀行口座方式よりもこちらを選ぶ主な理由となっています。ただし、支払った保険料は返還されず、長期間の賃貸になるほど累計コストが現金の敷金を上回る可能性がある点がトレードオフです。すべての大家がこの種の保証を受け入れるわけではないため、契約前に確認し、各社の条件を同一視せずに比較検討することをお勧めします。
退去時に敷金を取り戻す
敷金は、退去時の現況確認（立会い検査）の後、大家が銀行に対して自分には請求権がないことを書面で確認した時点で返還されます。大家が通常の経年劣化を超える損傷、未払いの家賃や費用について請求を行った場合、手続きは滞ります。銀行は大家の同意か裁判所の決定がない限り資金を返還しないためです。
トラブルが最も起きやすいのがこの段階です。退去検査で物件の状態について争う大家がいれば、敷金の返還が数ヶ月遅れることもありますし、署名済みの検査報告書を残さずに退去したテナントは、後で意見の相違が生じた際に主張の根拠を持ちません。第257e条には歯止めの規定もあります。賃貸契約終了から1年以内に大家が法的手続きを開始しなかった場合、銀行は無条件でテナントに敷金を返還しなければなりません。
敷金をめぐる退去時のトラブルは、スイスの賃貸契約を終えて退去する外国人にとって最も多い摩擦の一つです。特に退去検査が自分の流暢に話せない言語で行われる場合には注意が必要です。当社のコンサルタントが退去手続きと退去検査に同行し、物件の状態と敷金返還の権利がきちんと文書化されるようサポートいたします。
事前評価を依頼する大家が控除できるもの、できないもの
大家が敷金の一部または全部を差し引けるのは、文書化された正当な理由がある場合に限られます。通常の経年劣化を超える物理的損傷、未払いの家賃、未払いの費用、または契約で合意されていながら実施されなかったクリーニング費用などです。塗装の色あせや床材の摩耗など、長年の通常使用によって生じる変化についてはテナントに請求できません。スイスの賃貸実務では、什器・設備の相応の経年劣化は大家の責任であり、テナントの責任ではないとされているためです。
控除内容に納得がいかない場合、各州には賃貸トラブルを扱う調停機関があり、テナントと大家は訴訟の前にこれを利用できます。この手続きは弁護士なしでも利用しやすく設計されており、敷金トラブルの際の通常の第一歩となります。調停で解決しない場合は、通常の賃貸裁判所に進むことになります。
銀行口座と敷金保証保険、どちらを選ぶか
どちらを選ぶかは、主に手元資金の状況とどのくらいの期間滞在する予定かによって決まります。資金に余裕があり、数年間の滞在を見込んでいるなら、専用の銀行口座を選べば元本の所有権を完全に保持でき、賃貸契約が問題なく終了すれば発生した利息とともに全額を取り戻せます。
引っ越し後最初の数ヶ月間の流動性を確保することがより重要な場合、例えば引っ越し費用や新居購入の頭金、ゼロからの家財道具の準備なども同時にこなす必要がある場合には、保証型の商品を利用すれば数ヶ月分の家賃をまとめて拘束せずに済みます。唯一絶対の正解はありません。継続的な保険料のコストと現実的に見込まれる滞在期間を比較検討したうえで判断し、この選択をより広いリロケーション予算の中に位置づけて考えましょう。
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よくある質問
スイスで大家は家賃3ヶ月分を超える敷金を請求できますか？
スイスで敷金の返還にはどのくらい時間がかかりますか？
敷金保証保険は銀行への預け入れに代わる良い選択肢ですか？
契約終了時に大家は敷金から何を控除できますか？
敷金口座は誰の名義で開設されますか？
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