Deposito cauzionale in Svizzera: importo, conto e recupero

Quanto costa il deposito cauzionale in Svizzera

L'articolo 257e del Codice delle obbligazioni svizzero limita il deposito cauzionale per le abitazioni a tre mensilità di affitto netto, ossia l'affitto al netto delle spese accessorie come riscaldamento o servizi condominiali. Una clausola del contratto che preveda un importo superiore è nulla, indipendentemente da quanto le parti abbiano concordato. Nella pratica, la maggior parte dei locatori e delle agenzie richiede l'importo massimo di tre mensilità, poiché la legge fissa un tetto e non un importo fisso.

Lo stesso articolo stabilisce che, quando il deposito è versato in contanti o titoli, debba essere depositato su un conto bancario aperto specificamente a nome dell'inquilino, e non accreditato sul conto personale o sul patrimonio aziendale del locatore. Questa separazione è importante: mantiene il denaro identificabile come proprietà dell'inquilino per tutta la durata della locazione e impedisce al locatore di disporne liberamente o di trattarlo come fondi propri.

Apertura del conto bloccato per il deposito cauzionale

Una volta firmato il contratto di locazione, tu stesso o l'agenzia del locatore vi rivolgerete tipicamente a una banca per aprire quello che viene comunemente chiamato conto di deposito cauzionale, talvolta indicato con il termine tedesco Mietzinsdepot anche fuori dalla Svizzera tedesca. La maggior parte delle banche attive in Svizzera offre questo tipo di conto e la procedura viene generalmente svolta di persona presso una filiale, non online.

Ti serviranno di norma un documento d'identità, il contratto di locazione firmato e l'importo del deposito da versare sul conto. I tempi di elaborazione variano da banca a banca, quindi è meglio informarsi per tempo piuttosto che dare per scontato che il conto sarà pronto prima del trasloco. Una volta aperto il conto, la banca rilascia un attestato o una conferma da consegnare al locatore come prova che il deposito è stato costituito.

• •Rivolgersi a una banca una volta firmato il contratto
• •Fornire un documento d'identità, il contratto e l'importo del deposito
• •Versare i fondi sul conto aperto a proprio nome
• •Ottenere la conferma della banca da consegnare al locatore
• •Conservare una copia della conferma per i propri archivi

L'assicurazione per il deposito come alternativa al versamento in contanti

Invece di immobilizzare più mensilità di affitto su un conto bloccato, gli inquilini possono ricorrere a una garanzia assicurativa per il deposito: una società rilascia una garanzia al locatore in cambio di un premio periodico. Il locatore accetta questa garanzia al posto del deposito in contanti e l'inquilino non deve reperire subito l'intero importo.

Questa soluzione può liberare liquidità per altre spese di avvio al momento dell'arrivo, come mobili o un'impresa di traslochi, ed è spesso il motivo principale per cui gli inquilini la preferiscono a un conto bancario. Il rovescio della medaglia è che i premi non sono rimborsabili e, su una locazione di lunga durata, il loro costo complessivo può superare quello di un deposito in contanti. Non tutti i locatori accettano questo tipo di garanzia, quindi verifica prima di impegnarti e confronta le condizioni dei diversi fornitori senza dare per scontato che siano intercambiabili.

Recuperare il deposito al momento del trasloco

Il deposito viene svincolato quando il locatore conferma per iscritto alla banca, dopo il verbale di consegna dell'alloggio, di non avere pretese nei confronti dell'inquilino. Quando il locatore solleva invece una pretesa, per danni superiori alla normale usura, affitto non pagato o spese in sospeso, la procedura rallenta, poiché la banca non svincola i fondi senza l'accordo del locatore o una decisione giudiziaria.

È qui che nascono la maggior parte degli attriti: un locatore che contesta lo stato dell'alloggio al verbale di consegna può ritardare lo svincolo del deposito per mesi, mentre un inquilino che se ne va senza un verbale firmato e documentato ha poco a cui appellarsi se in seguito sorge una disputa. L'articolo 257e prevede anche una clausola di salvaguardia: se il locatore non ha avviato un'azione legale entro un anno dalla fine della locazione, la banca deve comunque svincolare il deposito a favore dell'inquilino.

Cosa può e non può trattenere il locatore

Il locatore può trattenere in tutto o in parte il deposito solo per un motivo documentato: danni fisici all'alloggio che superano la normale usura, affitto non pagato, spese in sospeso, oppure pulizie concordate contrattualmente e non eseguite. Vernice sbiadita, pavimenti usurati o altri segni dovuti al normale utilizzo nel corso degli anni non possono essere addebitati all'inquilino, poiché la prassi svizzera in materia di locazione considera il normale invecchiamento degli arredi come responsabilità del locatore, non dell'inquilino.

Se non si è d'accordo con una trattenuta, ogni cantone dispone di un'autorità di conciliazione in materia di locazione a cui inquilini e locatori possono rivolgersi prima di adire le vie legali. Questa procedura è pensata per essere accessibile senza un avvocato ed è il normale primo passo in una controversia sul deposito; se la conciliazione non risolve la questione, la causa può proseguire davanti al tribunale ordinario competente in materia di locazione.

Scegliere tra conto bancario e assicurazione per il deposito

La scelta giusta dipende soprattutto dalla propria disponibilità di liquidità e dalla durata prevista del soggiorno. Se si dispone dei fondi necessari e si prevede di restare per diversi anni, un conto bancario bloccato consente di mantenere la piena proprietà del capitale e di recuperare l'intero importo, insieme agli eventuali interessi maturati, una volta terminata la locazione senza contestazioni.

Se preservare la liquidità nei primi mesi dopo il trasferimento è più importante, ad esempio perché si devono coprire anche i costi del trasloco, un primo versamento per l'acquisto di una nuova casa o le spese per allestire un'abitazione da zero, un prodotto basato su una garanzia evita di immobilizzare diverse mensilità di affitto in un'unica soluzione. Non esiste una risposta univoca: occorre valutare il costo del premio ricorrente rispetto alla durata realistica prevista del soggiorno prima di decidere, integrando questa scelta nel budget più ampio del trasferimento.