Арендный залог в Швейцарии: сумма, счёт и возврат средств

Сколько стоит арендный залог в Швейцарии

Статья 257e Швейцарского обязательственного кодекса ограничивает арендный залог за жилое помещение суммой трёхмесячной чистой арендной платы, то есть без учёта дополнительных расходов, таких как отопление или эксплуатационные услуги. Пункт договора, устанавливающий более высокую сумму, недействителен, независимо от того, о чём договорились стороны. На практике большинство арендодателей и агентств запрашивают полную сумму в размере трёх месяцев, поскольку закон устанавливает потолок, а не фиксированную величину.

Та же статья требует, чтобы, если залог вносится наличными или ценными бумагами, он размещался на банковском счёте, открытом специально на имя арендатора, а не зачислялся на счёт арендодателя или на его коммерческие активы. Это разделение важно: оно сохраняет деньги в собственности арендатора на весь срок найма и означает, что арендодатель не может свободно распоряжаться этими средствами или считать их своими.

Открытие блокированного счёта для арендного залога

После подписания договора аренды вы сами или агентство арендодателя обычно обращаетесь в банк, чтобы открыть так называемый счёт арендного залога — его нередко называют по-немецки Mietzinsdepot даже за пределами немецкоязычной Швейцарии. Такой счёт предлагают большинство банков, работающих в Швейцарии, и процедура, как правило, оформляется в отделении, а не онлайн.

Обычно потребуются удостоверение личности, подписанный договор аренды и сумма залога для перевода на счёт. Сроки оформления у разных банков отличаются, поэтому лучше уточнить их заранее, а не рассчитывать, что счёт будет готов к дате заселения. После открытия счёта банк выдаёт справку или подтверждение, которое передаётся арендодателю как доказательство внесения залога.

• •Обратиться в банк после подписания договора аренды
• •Предоставить документ, удостоверяющий личность, договор аренды и сумму залога
• •Перевести средства на счёт, открытый на ваше имя
• •Получить подтверждение банка для передачи арендодателю
• •Сохранить собственный экземпляр подтверждения для своих записей

Страхование залога как альтернатива денежному депозиту

Вместо того чтобы замораживать арендную плату за несколько месяцев на блокированном счёте, арендаторы могут воспользоваться гарантией арендного залога — своего рода страховым продуктом, при котором компания выдаёт арендодателю гарантию в обмен на регулярный взнос. Арендодатель принимает такую гарантию вместо денежного залога, и арендатору не нужно сразу изыскивать всю сумму.

Это может освободить средства на другие расходы по обустройству при переезде, например на мебель или услуги транспортной компании, — часто именно это становится главной причиной выбора такого варианта вместо банковского счёта. Обратная сторона в том, что взносы не подлежат возврату, и при долгосрочной аренде их общая сумма может превысить стоимость денежного залога. Не все арендодатели принимают такую гарантию, поэтому стоит уточнить это заранее и сравнить условия разных поставщиков, а не считать их взаимозаменяемыми.

Как вернуть залог при выезде

Залог возвращается после того, как арендодатель письменно подтвердит банку, по итогам осмотра при выезде, отсутствие претензий к арендатору. Если же арендодатель предъявляет претензию — из-за повреждений, выходящих за рамки естественного износа, неоплаченной аренды или задолженности по коммунальным платежам, — процесс замедляется, поскольку банк не освободит средства без согласия арендодателя или решения суда.

Именно здесь чаще всего возникают трения: арендодатель, оспаривающий состояние квартиры при итоговом осмотре, может задержать возврат залога на месяцы, а арендатор, съехавший без подписанного и документально оформленного акта осмотра, впоследствии мало что может предъявить в случае разногласий. Статья 257e также предусматривает страховочный механизм: если арендодатель не начал судебное разбирательство в течение года после окончания аренды, банк обязан вернуть залог арендатору в любом случае.

Что арендодатель вправе, а что не вправе удерживать

Арендодатель может удержать часть или весь залог только по документально подтверждённой причине: физическое повреждение имущества сверх обычного износа, неоплаченная аренда, непогашенные платежи или предусмотренная договором уборка, которая не была выполнена. Выцветшая краска, изношенное напольное покрытие и другие изменения, возникшие в результате обычной эксплуатации на протяжении многих лет, не могут быть отнесены на счёт арендатора, поскольку швейцарская практика аренды рассматривает разумное старение отделки как ответственность арендодателя, а не арендатора.

Если вы не согласны с удержанием, в каждом кантоне действует согласительная комиссия по спорам об аренде, куда арендаторы и арендодатели могут обратиться до обращения в суд. Этот путь рассчитан на то, чтобы быть доступным без адвоката, и является обычным первым шагом при споре о залоге; если согласительная процедура не приводит к решению, дело может быть передано в обычный суд по делам аренды.

Выбор между банковским счётом и страхованием залога

Правильный выбор зависит прежде всего от вашего финансового положения и предполагаемого срока проживания. Если у вас есть свободные средства и вы планируете остаться на несколько лет, блокированный банковский счёт позволяет сохранить полное право собственности на капитал и вернуть всю сумму вместе с начисленными процентами по окончании аренды без разногласий.

Если для вас важнее сохранить ликвидность в первые месяцы после переезда — например, потому что вам одновременно нужно оплатить переезд, первый взнос при покупке нового жилья или обустройство хозяйства с нуля, — продукт на основе гарантии позволяет избежать одномоментного замораживания арендной платы за несколько месяцев. Единственно верного ответа здесь нет: соотнесите текущую стоимость взносов с реальным ожидаемым сроком проживания и учтите этот выбор в общем бюджете переезда.