스위스에서의 전대차

스위스에서 아파트 전대차가 허용되는 경우

채무법에 따르면 세입자는 임대인의 동의가 있는 한 임차한 아파트의 전부 또는 일부를 전대할 수 있습니다. 이 동의는 선택 사항이 아니며 생략해도 되는 형식적 절차가 아닙니다. 동의 없이 이루어진 전대차는 전차인이 아무리 잘 지내고 임대료를 제때 낸다 해도 임대차 계약 위반에 해당합니다.

임대인은 임의로 동의를 거부할 수 없습니다. 거부가 유효한 경우는 다음 세 가지뿐입니다. 세입자가 전대 조건 공개를 거부하는 경우, 그 조건이 임대인에게 불리한 경우(대개 전대 임대료를 부풀린 경우), 또는 전차인의 사용 목적이나 전대 기간 등을 근거로 임대인이 합리적인 반대 사유를 제시할 수 있는 경우입니다.

• •아파트를 광고하거나 전차인을 받아들이기 전에 서면으로 동의를 요청하세요.
• •동의를 요청할 때 전차인의 신원, 전대 임대료, 예상 기간을 공개하세요.
• •전대 기간 내내 임대인의 서면 승인 문서를 보관하세요.

전대 임대료는 어떻게 산정해야 하는가

전차인에게는 가구가 비치되어 있거나 공과금이 포함되는 등 추가 서비스나 시설을 반영해 조정한 것 외에, 원 세입자가 내는 임대료 중 비례 몫보다 많이 청구할 수 없습니다. 이 비례 몫보다 눈에 띄게 높은 임대료를 청구하면 불공정한 조건으로 간주되어 임대인이 전대차를 거부하거나 문제 삼을 근거가 됩니다.

공유 아파트의 방 하나처럼 아파트의 일부만 전대하는 경우, 전차인의 몫은 전체 대비 해당 부분의 면적이나 가치를 기준으로 산정합니다. 해외 체류 기간 동안 아파트 전체를 전대하는 세입자는 대개 임대료 전액을 그대로 넘기되, 가구나 포함된 공과금에 대해서만 소폭 조정하는 경우가 일반적입니다.

전대 기간 중 책임은 누구에게 있는가

전대 기간 내내 원 세입자만이 임대인과의 본 임대차 계약 당사자로 남습니다. 즉 세입자는 다른 곳에 거주하는 동안에도 임대료, 아파트 손상, 전차인의 행동에 대해 계속 책임을 집니다. 전차인은 임대인과 직접적인 계약 관계를 갖지 않습니다.

이 때문에 전대차를 하는 세입자는 전차인과 명확한 서면 전대 계약을 체결해야 합니다. 여기에는 임대료, 기간, 보증금, 인도 시점의 아파트 상태, 전차인이 조기 퇴거해야 할 경우의 처리 방법이 포함되어야 합니다. 구두 합의는 분쟁이 발생할 경우 원 세입자를 무방비 상태로 만듭니다.

전대차 전후 확인해야 할 실무 사항

몇 가지를 확인하는 것만으로 스위스에서의 전대차와 관련한 분쟁 위험을 양측 모두에서 줄일 수 있습니다. 전대차를 준비하는 세입자든 전대된 아파트에 입주하는 사람이든 아래 사항이 모두 적용됩니다.

• •임대인의 동의를 서면으로 요청하고 전대 기간 내내 사본을 보관하세요.
• •전대 임대료는 실제 추가 비용만 반영해 조정한 후, 본 임대료의 비례 몫 이하로 설정하세요.
• •기간, 보증금, 임대료, 아파트 상태를 다룬 서면 전대 계약을 전차인과 체결하세요.
• •인도 시와 반환 시 모두 사진이나 서면 목록으로 아파트 상태를 기록하세요.
• •거주지 등록 규정은 코뮌마다 다르므로, 전대 기간 중 누가 코뮌 주민등록사무소(Einwohnerkontrolle)에 등록할지 명확히 하세요.
• •전대 계약의 통지 기간이 본인의 예정된 귀환일이나 본 임대차 계약 조건을 넘어서지 않는지 확인하세요.

전대차가 적합한 해결책이 아닌 경우

전대차는 해외 파견, 시범 이주, 또는 같은 아파트로 돌아올 계획이 있는 일시적 부재처럼 종료 시점이 정해진 상황에 적합합니다. 반면 기한이 정해지지 않은 완전한 이주의 경우에는 대개 임대차 계약을 정식으로 해지하고 임대인을 통해 새 세입자를 찾는 편이 모두에게 더 깔끔한 방법입니다.

스위스 이주가 아직 계획 단계이고 향후 전대차 가능성을 염두에 두고 아파트를 고르고 있다면, 일부 임대차 계약은 전대차를 제한하거나 아예 배제하는 경우가 있으므로 계약서에 서명하기 전에 임대인이나 관리업체에 이 문제를 먼저 문의하세요.