Subarrendar en Suiza

Cuándo está permitido subarrendar un piso en Suiza

Según el Código de las Obligaciones, un inquilino puede subarrendar todo o parte de un piso alquilado siempre que el propietario lo consienta. El consentimiento no es opcional ni un trámite que se pueda omitir: un subarriendo acordado sin él constituye un incumplimiento del contrato, incluso si el subarrendatario se comporta correctamente y paga puntualmente.

El propietario no puede negar su consentimiento de forma arbitraria. La negativa solo es válida en tres situaciones: el inquilino se niega a revelar las condiciones del subarriendo, esas condiciones son injustas para el propietario (normalmente una renta de subarriendo inflada), o el propietario puede demostrar objeciones razonables al subarriendo por motivos como el uso previsto del piso por parte del subarrendatario o la duración del acuerdo.

• •Solicite el consentimiento por escrito antes de anunciar el piso o aceptar a un subarrendatario.
• •Revele la identidad del subarrendatario, la renta del subarriendo y la duración prevista al solicitar el consentimiento.
• •Conserve la autorización escrita del propietario durante todo el período del subarriendo.

Cómo debe calcularse la renta del subarriendo

No se puede exigir al subarrendatario que pague más que su parte proporcional de la renta que abona el inquilino original, ajustada por cualquier servicio o mobiliario adicional (por ejemplo, un piso amueblado, gastos incluidos u otras comodidades). Cobrar una renta claramente superior a esa parte proporcional se considera una condición injusta y da al propietario motivos para negarse o impugnar el subarriendo.

Si solo se subarrienda parte del piso, como una habitación en un piso compartido, la parte del subarrendatario se calcula en función de la superficie o el valor de esa parte respecto al conjunto. Los inquilinos que subarriendan todo el piso durante una estancia en el extranjero suelen trasladar la renta íntegra, a veces con un ajuste modesto por el mobiliario o los gastos incluidos.

Quién sigue siendo responsable durante el subarriendo

El inquilino original sigue siendo la única parte del contrato principal frente al propietario durante todo el subarriendo. Esto significa que el inquilino sigue siendo responsable de la renta, de cualquier daño al piso y de la conducta del subarrendatario, incluso viviendo en otro lugar. El subarrendatario no tiene relación contractual directa con el propietario.

Por ello, los inquilinos que subarriendan deben formalizar un contrato de subarriendo claro y por escrito con el subarrendatario, que cubra la renta, la duración, la fianza, el estado del piso en el momento de la entrega y qué ocurre si el subarrendatario necesita marcharse antes de tiempo. Un acuerdo verbal deja expuesto al inquilino original en caso de conflicto.

Puntos prácticos antes de subarrendar o mudarse a un subarriendo

Algunas comprobaciones reducen el riesgo de conflictos para ambas partes de un acuerdo de subarriendo en Suiza. Se aplican tanto si usted es el inquilino que organiza el subarriendo como si es la persona que se muda a un piso subarrendado.

• •Solicite el consentimiento del propietario por escrito y conserve una copia durante todo el período del subarriendo.
• •Fije la renta del subarriendo en un nivel igual o inferior a la parte proporcional de la renta principal, ajustada solo por extras genuinos.
• •Firme un contrato de subarriendo por escrito con el subarrendatario que cubra la duración, la fianza, la renta y el estado del piso.
• •Documente el estado del piso con fotografías o un inventario escrito tanto en la entrega como en la devolución.
• •Aclare quién se empadrona en el municipio (Einwohnerkontrolle) durante el subarriendo, ya que las normas de empadronamiento varían según el municipio.
• •Compruebe el plazo de preaviso del contrato de subarriendo para que no supere su fecha de regreso prevista ni las propias condiciones del contrato principal.

Cuándo el subarriendo no es la solución adecuada

El subarriendo se adapta a situaciones con una fecha de fin definida: una misión en el extranjero, una reubicación de prueba o una ausencia temporal en la que tiene intención de regresar al mismo piso. Es una mala opción para una partida sin fecha de regreso, en cuyo caso rescindir el contrato correctamente y buscar un nuevo inquilino a través del propietario suele ser la solución más clara para todos.

Si su traslado a Suiza aún está en fase de planificación y está eligiendo un piso pensando en un posible subarriendo futuro, plantee la cuestión al propietario o a la administradora de fincas antes de firmar, ya que algunos contratos restringen o excluyen por completo el subarriendo.