التأجير من الباطن في سويسرا

متى يكون التأجير من الباطن للشقة مسموحاً في سويسرا

بموجب قانون الالتزامات، يجوز للمستأجر تأجير الشقة كلها أو جزء منها من الباطن ما دام المالك يوافق على ذلك. الموافقة ليست أمراً اختيارياً ولا إجراءً شكلياً يمكن تجاوزه: فالتأجير من الباطن الذي يتم دون موافقة يُعد إخلالاً بعقد الإيجار، حتى لو كان سلوك المستأجر الفرعي جيداً والتزم بدفع الإيجار في موعده.

لا يجوز للمالك رفض الموافقة تعسفياً. لا يكون الرفض صحيحاً إلا في ثلاث حالات: أن يمتنع المستأجر عن الإفصاح عن شروط التأجير من الباطن، أو أن تكون تلك الشروط مجحفة بحق المالك (وعادة ما يكون ذلك بإيجار مبالغ فيه للتأجير من الباطن)، أو أن يستطيع المالك إبداء اعتراضات معقولة على التأجير من الباطن لأسباب مثل الاستخدام المقصود للشقة من قبل المستأجر الفرعي أو مدة الترتيب.

• •اطلب الموافقة كتابياً قبل الإعلان عن الشقة أو قبول مستأجر فرعي.
• •أفصح عن هوية المستأجر الفرعي، وقيمة إيجار التأجير من الباطن، والمدة المقصودة عند طلب الموافقة.
• •احتفظ بموافقة المالك الخطية طوال فترة التأجير من الباطن.

كيفية احتساب إيجار التأجير من الباطن

لا يجوز مطالبة المستأجر الفرعي بأكثر من حصته المتناسبة من الإيجار الذي يدفعه المستأجر الأصلي، مع تعديل هذه الحصة وفق أي خدمات أو مفروشات إضافية مقدَّمة (مثل شقة مفروشة، أو مرافق مشمولة، أو مزايا إضافية). فرض إيجار أعلى بشكل ملحوظ من هذه الحصة المتناسبة يُعامَل بوصفه شرطاً مجحفاً، ويمنح المالك أساساً لرفض التأجير من الباطن أو الاعتراض عليه.

إذا كان التأجير من الباطن لجزء فقط من الشقة، كغرفة واحدة في شقة مشتركة، تُحتسب حصة المستأجر الفرعي بالنسبة إلى مساحة أو قيمة ذلك الجزء مقارنة بالشقة كاملة. أما المستأجرون الذين يؤجّرون الشقة بأكملها من الباطن خلال فترة تواجدهم في الخارج، فعادة ما ينقلون الإيجار كاملاً، مع تعديل طفيف أحياناً مقابل المفروشات أو الرسوم المشمولة.

من يبقى مسؤولاً أثناء فترة التأجير من الباطن

يبقى المستأجر الأصلي الطرف الوحيد في عقد الإيجار الرئيسي مع المالك طوال فترة التأجير من الباطن. وهذا يعني أن المستأجر يظل مسؤولاً عن الإيجار، وعن أي ضرر يلحق بالشقة، وعن تصرفات المستأجر الفرعي، حتى وهو يقيم في مكان آخر. وليس للمستأجر الفرعي أي علاقة تعاقدية مباشرة مع المالك.

لهذا السبب، ينبغي على من يؤجّر شقته من الباطن إبرام عقد إيجار فرعي خطي واضح مع المستأجر الفرعي، يغطي الإيجار والمدة والضمان وحالة الشقة عند التسليم وما يحدث إن اضطر المستأجر الفرعي إلى المغادرة مبكراً. الترتيب الشفهي يترك المستأجر الأصلي مكشوفاً إذا نشأ نزاع.

نقاط عملية قبل التأجير من الباطن أو الانتقال إلى شقة مؤجرة من الباطن

بضعة تحققات تقلل من مخاطر نشوء نزاعات على طرفي ترتيب التأجير من الباطن في سويسرا. وهي تنطبق سواء كنت المستأجر الذي ينظم التأجير من الباطن أو الشخص المنتقل إلى شقة مؤجرة من الباطن.

• •اطلب موافقة المالك كتابياً واحتفظ بنسخة منها طوال فترة التأجير من الباطن.
• •حدد إيجار التأجير من الباطن بما يساوي الحصة المتناسبة من الإيجار الرئيسي أو أقل منها، مع تعديل مقتصر على الإضافات الفعلية.
• •وقّع عقد إيجار فرعي خطياً مع المستأجر الفرعي يغطي المدة والضمان والإيجار وحالة الشقة.
• •وثّق حالة الشقة بصور أو بجرد مكتوب عند التسليم وعند الإعادة على حد سواء.
• •وضّح من يتولى التسجيل لدى البلدية (Einwohnerkontrolle) أثناء فترة التأجير من الباطن، إذ تختلف قواعد تسجيل الإقامة من بلدية إلى أخرى.
• •تحقق من مهلة الإشعار في عقد الإيجار الفرعي حتى لا تتجاوز تاريخ عودتك المقصود أو شروط عقد الإيجار الرئيسي نفسه.

متى لا يكون التأجير من الباطن الحل المناسب

يناسب التأجير من الباطن الحالات ذات تاريخ انتهاء محدد: مهمة عمل في الخارج، أو انتقال تجريبي، أو غياب مؤقت تنوي بعده العودة إلى الشقة نفسها. أما في حال المغادرة غير محددة المدة، فهو خيار غير مناسب، إذ يكون إنهاء عقد الإيجار بشكل صحيح والبحث عن مستأجر جديد عبر المالك عادة الحل الأسلم لجميع الأطراف المعنية.

إذا كان انتقالك إلى سويسرا لا يزال في مرحلة التخطيط وتفكر في اختيار شقة مع احتمال تأجيرها من الباطن مستقبلاً، فأثر هذه المسألة مع المالك أو وكالة الإدارة قبل التوقيع، لأن بعض عقود الإيجار تقيّد التأجير من الباطن أو تستبعده كلياً.