スイスにおける又貸し

スイスで又貸しが認められるケース

債務法のもとでは、家主の同意がある限り、借主は賃貸物件の全部または一部を又貸しすることができます。この同意は省略できる形式的な手続きではありません。同意なしに行われた又貸しは、たとえ転借人がきちんとふるまい、期日通りに支払いをしていたとしても、賃貸契約違反となります。

家主は正当な理由なく同意を拒否することはできません。拒否が有効となるのは次の3つの場合に限られます。借主が又貸しの条件を開示しない場合、その条件が家主にとって不公正である場合（多くは過大な転貸賃料）、または転借人の使用目的や契約期間などを理由に家主が合理的な異議を示せる場合です。

• •物件を掲載したり転借人を受け入れたりする前に、書面で同意を求めること。
• •同意を求める際は、転借人の身元、転貸賃料、想定される期間を開示すること。
• •又貸し期間中は家主の書面による承諾を保管しておくこと。

転貸賃料の算定方法

転借人に請求できる賃料は、原賃借人が支払う賃料の比例分（家具付き物件、光熱費込み、その他の設備といった追加サービスに応じた調整を含む）を超えてはなりません。この比例分を大きく上回る賃料を請求することは不公正な条件とみなされ、家主が又貸しを拒否または異議を申し立てる根拠となります。

シェアアパートの一室など物件の一部のみを又貸しする場合、転借人の負担分はその部分の面積または価値が全体に占める割合に基づいて算定されます。海外赴任期間中に部屋全体を又貸しする借主は、通常、家具や光熱費込みの分を若干調整したうえで、賃料全額を転借人に転嫁します。

又貸し期間中の責任の所在

又貸し期間中も、原賃借人は家主との本契約における唯一の当事者であり続けます。つまり、たとえ他の場所に住んでいても、賃料の支払い、物件の損傷、転借人の行動について、借主が責任を負い続けるということです。転借人と家主の間には直接の契約関係はありません。

そのため、又貸しをする借主は、賃料、期間、敷金、引き渡し時の物件の状態、転借人が早期に退去する場合の取り扱いなどを明記した書面による転貸契約を、転借人との間できちんと結んでおくべきです。口頭のみの取り決めでは、トラブルが発生した際に原賃借人が不利な立場に置かれます。

又貸しの前、または又貸し物件への入居前に確認すべき実務上のポイント

いくつかの点を確認しておくことで、スイスにおける又貸しをめぐるトラブルのリスクを双方にとって軽減できます。これらは、又貸しを手配する借主の立場でも、又貸し物件に入居する側の立場でも同様に当てはまります。

• •家主の同意を書面で求め、又貸し期間中はその写しを保管しておくこと。
• •転貸賃料は、実費に基づく調整のみを加えたうえで、本賃料の比例分以下に設定すること。
• •期間、敷金、賃料、物件の状態を明記した書面による転貸契約を転借人と結ぶこと。
• •引き渡し時と返却時の両方で、写真や書面によるインベントリーで物件の状態を記録しておくこと。
• •居住登録の規則は市区町村ごとに異なるため、又貸し期間中に誰が住民登録窓口（Einwohnerkontrolle）に登録するかを明確にしておくこと。
• •転貸契約の解約予告期間を確認し、それが自分の帰任予定日や本契約自体の条件を超えないようにすること。

又貸しが適した解決策ではない場合

又貸しは、海外赴任、お試し移住、一時的な不在など、終了時期が明確な状況に適しています。期限のない退去には不向きで、その場合は賃貸契約を正式に解約し、家主を通じて新しい借主を見つけるほうが、関係者全員にとってすっきりする方法であることが一般的です。

スイスへの引っ越しがまだ計画段階で、将来的な又貸しの可能性を念頭に物件を選んでいる場合は、契約書に署名する前に家主または管理会社にその旨を相談してください。賃貸契約の中には又貸しを制限または一切禁止しているものもあるためです。