Пересдача жилья в Швейцарии

О чём должны договориться арендатор и арендодатель перед началом субаренды

Короткий ответ

Пересдача жилья в субаренду в Швейцарии разрешена законом, но требует письменного согласия арендодателя, полученного заранее. Основной арендатор полностью отвечает за квартиру, с субарендатора нельзя брать больше пропорциональной доли от основной арендной платы плюс дополнительные расходы, а арендодатель вправе отказать в согласии только по конкретным основаниям, перечисленным в Обязательственном кодексе.

Переезд на определённый срок, командировка за границу или пробный период в другом кантоне часто означают, что квартиру нужно кому-то передать, а не расторгать договор аренды целиком. Субаренда решает эту задачу: вы сохраняете за собой адрес и условия расторжения договора, пока в квартире живёт и платит за неё кто-то другой.

Эта практика широко распространена на рынке аренды жилья в Швейцарии, но регулируется конкретными нормами Обязательственного кодекса. Если пропустить этап получения согласия или установить арендную плату для субарендатора выше допустимой, основной арендатор рискует получить уведомление о расторжении основного договора. В этом материале рассказано, что проверить перед сдачей жилья в субаренду, что стоит уточнить самому субарендатору и откуда обычно возникают споры.

Когда пересдача квартиры в субаренду в Швейцарии допустима

Согласно Обязательственному кодексу, арендатор вправе сдать в субаренду всю квартиру или её часть при условии согласия арендодателя. Это согласие не факультативно и не формальность, которую можно пропустить: субаренда, оформленная без него, считается нарушением договора аренды, даже если субарендатор ведёт себя безупречно и вовремя платит.

Арендодатель не может отказать в согласии произвольно. Отказ правомерен лишь в трёх случаях: арендатор отказывается раскрыть условия субаренды, эти условия несправедливы по отношению к арендодателю (как правило, речь идёт о завышенной арендной плате для субарендатора), либо арендодатель может обосновать разумные возражения против субаренды — например, из-за того, как субарендатор намерен использовать квартиру, или из-за срока договорённости.

Запрашивайте согласие в письменном виде до того, как размещать объявление о сдаче квартиры или принимать субарендатора.
При запросе согласия сообщите арендодателю личность субарендатора, размер арендной платы по субаренде и предполагаемый срок.
Храните письменное согласие арендодателя на протяжении всего периода субаренды.

Как рассчитывается арендная плата при субаренде

С субарендатора нельзя требовать больше, чем пропорциональная доля арендной платы, которую вносит основной арендатор, скорректированная с учётом дополнительных услуг или обстановки (например, меблировки, включённых коммунальных платежей или иных удобств). Установление платы заметно выше этой пропорциональной доли расценивается как несправедливое условие и даёт арендодателю основание отказать в субаренде или оспорить её.

Если в субаренду сдаётся только часть квартиры, например одна комната в квартире с несколькими жильцами, доля субарендатора рассчитывается исходя из площади или ценности этой части относительно всей квартиры. Арендаторы, сдающие в субаренду всю квартиру на время отсутствия за границей, обычно переносят на субарендатора полную сумму аренды, иногда с небольшой корректировкой на меблировку или включённые платежи.

Кто несёт ответственность на время субаренды

На протяжении всего периода субаренды основной арендатор остаётся единственной стороной основного договора аренды перед арендодателем. Это значит, что именно арендатор отвечает за внесение арендной платы, за любой ущерб квартире и за поведение субарендатора, даже проживая в другом месте. У субарендатора нет прямых договорных отношений с арендодателем.

Именно поэтому арендаторам, сдающим жильё в субаренду, стоит заключить с субарендатором чёткий письменный договор субаренды, в котором прописаны арендная плата, срок, залог, состояние квартиры при передаче и порядок действий, если субарендатору нужно съехать раньше срока. Устная договорённость оставляет основного арендатора без защиты в случае спора.

Именно в таких ситуациях — когда нужно организовать субаренду по всем правилам, уже находясь за границей, или найти в Швейцарии квартиру, где субаренда разрешена, — консультанты по релокации приносят реальную пользу: мы помогаем правильно прочитать условия договора аренды и избежать договорённостей, которые ставят под угрозу ваше право на жильё.

Запросить предварительную оценку

Что проверить перед тем, как сдать жильё в субаренду или въехать в него

Несколько простых проверок снижают риск споров для обеих сторон субаренды в Швейцарии. Они актуальны и для арендатора, который организует субаренду, и для человека, который въезжает в пересдаваемую квартиру.

Запросите согласие арендодателя в письменной форме и храните копию на весь срок субаренды.
Установите арендную плату для субарендатора на уровне пропорциональной доли основной аренды или ниже, с поправкой только на реальные дополнительные услуги.
Подпишите с субарендатором письменный договор субаренды, где указаны срок, залог, размер платы и состояние квартиры.
Зафиксируйте состояние квартиры с помощью фотографий или письменной описи при передаче и при возврате жилья.
Уточните, кто регистрируется в коммуне (Einwohnerkontrolle, бюро учёта населения) на время субаренды, поскольку правила регистрации по месту жительства различаются в зависимости от коммуны.
Проверьте срок уведомления о расторжении в договоре субаренды, чтобы он не выходил за рамки вашей планируемой даты возвращения или условий основного договора аренды.

Когда субаренда — не лучшее решение

Субаренда подходит для ситуаций с чётко определённым сроком окончания: командировка за границу, пробный переезд или временное отсутствие, после которого вы планируете вернуться в ту же квартиру. Для окончательного отъезда без определённого срока возвращения это решение подходит плохо — в таком случае обычно проще расторгнуть договор аренды по всем правилам и позволить арендодателю найти нового арендатора.

Если ваш переезд в Швейцарию пока на стадии планирования и вы выбираете квартиру с расчётом на возможную субаренду в будущем, обсудите этот вопрос с арендодателем или управляющей компанией до подписания договора: некоторые договоры аренды ограничивают субаренду или полностью её исключают.

Также рекомендуем прочитать

Услуга Поиск жилья в Швейцарии для экспатов и семей

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли получать разрешение арендодателя, чтобы сдать квартиру в Швейцарии в субаренду?

Да. Обязательственный кодекс требует согласия арендодателя перед тем, как сдать в субаренду всю квартиру или её часть. Арендодатель вправе отказать только по конкретным основаниям — например, из-за завышенной арендной платы или нераскрытых условий, — но само по себе согласие не факультативно, и его следует получить в письменном виде до начала субаренды.

Могу ли я брать с субарендатора больше, чем плачу сам?

Как правило, нет. Арендная плата при субаренде должна соответствовать пропорциональной доле от той суммы, которую платите вы, с поправкой только на реальные дополнительные услуги, такие как меблировка или включённые коммунальные платежи. Существенно более высокая плата считается несправедливым условием и может дать арендодателю основание возразить против субаренды.

Кто несёт ответственность за ущерб, причинённый субарендатором?

Ответственность перед арендодателем несёте вы, поскольку на протяжении всей субаренды основной договор аренды остаётся оформлен на ваше имя. Именно поэтому важен письменный договор субаренды с указанием залога и состояния квартиры: он даёт вам основание требовать компенсацию с субарендатора, даже если арендодатель в первую очередь обратится к вам.

Может ли арендодатель вообще запретить мне сдавать квартиру в субаренду?

Полностью запретить субаренду без веских оснований арендодатель не может. Правомерный отказ ограничен случаями, когда вы отказываетесь раскрыть условия субаренды, эти условия несправедливы по отношению к арендодателю, либо у арендодателя есть разумные возражения против конкретной договорённости — например, связанные с тем, как субарендатор намерен использовать квартиру.

Как долго может длиться субаренда в Швейцарии?

Закон не устанавливает фиксированного максимального срока, но субаренда не может превышать срок вашего собственного договора аренды, а согласие арендодателя обычно распространяется на определённый период, привязанный к вашему отсутствию. Слишком долгая или многократно продлеваемая субаренда может побудить арендодателя проверить, действительно ли вы по-прежнему намерены использовать квартиру как основное место жительства.

Заказать обратный звонок

Консультант свяжется с Вами в течение 24 часов в рабочие дни, без каких-либо обязательств с Вашей стороны. Ваши данные обрабатываются конфиденциально.

Готовы сделать следующий шаг?

Обсудите Вашу ситуацию с консультантом — без каких-либо обязательств.

Запросить предварительную оценку Узнать больше о наших услугах по релокации