Onderverhuur in Zwitserland

Wanneer onderverhuur van een woning in Zwitserland is toegestaan

Volgens het Wetboek van Verbintenissen mag een huurder een woning geheel of gedeeltelijk onderverhuren, mits de verhuurder daarmee instemt. Die toestemming is geen formaliteit die je even kunt overslaan: een onderverhuur zonder toestemming is een contractbreuk, ook als de onderhuurder zich onberispelijk gedraagt en netjes betaalt.

De verhuurder kan zijn toestemming niet zomaar weigeren. Weigering is alleen geldig in drie gevallen: de huurder weigert de voorwaarden van de onderverhuur bekend te maken, die voorwaarden zijn onbillijk voor de verhuurder (doorgaans een te hoge onderhuurprijs), of de verhuurder kan redelijke bezwaren aanvoeren tegen de onderverhuur, bijvoorbeeld over het beoogde gebruik van de woning door de onderhuurder of de duur van de regeling.

• •Vraag schriftelijk toestemming voordat je de woning aanbiedt of een onderhuurder accepteert.
• •Maak bij je aanvraag de identiteit van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de beoogde duur bekend.
• •Bewaar de schriftelijke goedkeuring van de verhuurder gedurende de hele onderverhuurperiode.

Hoe de onderhuurprijs moet worden berekend

Van een onderhuurder mag niet meer worden gevraagd dan een evenredig deel van de huur die de oorspronkelijke huurder betaalt, aangepast voor eventuele extra diensten of inrichting (bijvoorbeeld een gemeubileerde woning, inbegrepen nutsvoorzieningen of extra voorzieningen). Een duidelijk hogere huur dan dit evenredige deel geldt als een onbillijke voorwaarde en geeft de verhuurder grond om de onderverhuur te weigeren of aan te vechten.

Wordt slechts een deel van de woning onderverhuurd, bijvoorbeeld één kamer in een gedeelde woning, dan wordt het aandeel van de onderhuurder berekend op basis van de oppervlakte of waarde van dat deel ten opzichte van het geheel. Huurders die de hele woning onderverhuren voor een periode in het buitenland, dragen doorgaans de volledige huur over, soms met een lichte aanpassing voor inrichting of inbegrepen kosten.

Wie tijdens de onderverhuur verantwoordelijk blijft

De oorspronkelijke huurder blijft gedurende de hele onderverhuur de enige partij bij het hoofdhuurcontract met de verhuurder. Dit betekent dat de huurder aansprakelijk blijft voor de huur, voor eventuele schade aan de woning, en voor het gedrag van de onderhuurder, ook al woont hij zelf elders. De onderhuurder heeft geen rechtstreekse contractuele relatie met de verhuurder.

Daarom doen huurders die onderverhuren er goed aan een duidelijk schriftelijk onderhuurcontract met de onderhuurder op te stellen, met daarin huur, duur, waarborgsom, staat van de woning bij overdracht, en wat er gebeurt als de onderhuurder eerder wil vertrekken. Een mondelinge afspraak laat de oorspronkelijke huurder kwetsbaar achter zodra er een geschil ontstaat.

Praktische aandachtspunten voor onderverhuur, aan beide kanten

Een paar controles beperken het risico op geschillen bij een onderverhuur in Zwitserland, of je nu de huurder bent die de onderverhuur regelt of degene die in een onderverhuurde woning trekt.

• •Vraag schriftelijk toestemming aan de verhuurder en bewaar een kopie gedurende de hele onderverhuurperiode.
• •Stel de onderhuurprijs vast op of onder het evenredige deel van de hoofdhuur, alleen aangepast voor werkelijke extra's.
• •Sluit een schriftelijk onderhuurcontract met de onderhuurder waarin duur, waarborgsom, huur en staat van de woning zijn vastgelegd.
• •Leg de staat van de woning vast met foto's of een schriftelijke inventaris, zowel bij overdracht als bij teruggave.
• •Verduidelijk wie zich tijdens de onderverhuur inschrijft bij de gemeente (Einwohnerkontrolle), aangezien de regels voor woonplaatsregistratie per gemeente verschillen.
• •Controleer de opzegtermijn van het onderhuurcontract, zodat deze niet langer loopt dan je beoogde terugkeerdatum of de voorwaarden van het hoofdhuurcontract.

Wanneer onderverhuur niet de juiste oplossing is

Onderverhuur is geschikt voor situaties met een duidelijke einddatum: een uitzending naar het buitenland, een proefverhuizing, of een tijdelijke afwezigheid waarna je van plan bent naar dezelfde woning terug te keren. Het is minder geschikt bij een vertrek zonder vaste einddatum, waarbij het huurcontract op de juiste manier opzeggen en de verhuurder een nieuwe huurder laten vinden voor iedereen doorgaans de schoonste oplossing is.

Ben je nog in de planningsfase van je verhuizing naar Zwitserland en overweeg je een woning te kiezen met het oog op mogelijke onderverhuur in de toekomst, bespreek dit dan met de verhuurder of het beheerkantoor voordat je tekent, want sommige huurcontracten beperken of sluiten onderverhuur volledig uit.