La sous-location en Suisse

Quand la sous-location d'un logement en Suisse est autorisée

Selon le Code des obligations, un locataire peut sous-louer tout ou partie de son logement à condition que le bailleur y consente. Cet accord n'est ni facultatif ni une simple formalité : une sous-location conclue sans lui constitue une violation du bail, même si le sous-locataire se comporte bien et paie ponctuellement.

Le bailleur ne peut pas refuser son accord de manière arbitraire. Le refus n'est valable que dans trois cas : le locataire refuse de communiquer les conditions de la sous-location, ces conditions sont inéquitables pour le bailleur (typiquement un loyer de sous-location excessif), ou le bailleur peut faire valoir des motifs objectifs contre la sous-location, tenant par exemple à l'usage prévu du logement par le sous-locataire ou à la durée de l'arrangement.

• •Demandez l'accord du bailleur par écrit avant de publier une annonce ou d'accepter un sous-locataire.
• •Communiquez l'identité du sous-locataire, le loyer de sous-location et la durée prévue lors de votre demande d'accord.
• •Conservez l'accord écrit du bailleur pendant toute la durée de la sous-location.

Comment calculer le loyer de sous-location

Le sous-locataire ne peut pas être tenu de payer plus que sa part proportionnelle du loyer versé par le locataire principal, ajustée le cas échéant pour des prestations ou un ameublement supplémentaires (par exemple un logement meublé, des charges incluses ou des prestations annexes). Facturer un loyer nettement plus élevé que cette part proportionnelle est considéré comme une condition inéquitable et donne au bailleur un motif de refuser ou de contester la sous-location.

Si seule une partie du logement est sous-louée, par exemple une chambre dans un appartement partagé, la part du sous-locataire se calcule au prorata de la surface ou de la valeur de cette partie par rapport à l'ensemble. Les locataires qui sous-louent la totalité de leur logement pour un séjour à l'étranger répercutent en général l'intégralité du loyer, parfois avec un ajustement modeste pour l'ameublement ou les charges incluses.

Qui reste responsable pendant la sous-location

Le locataire principal reste seul partie au bail avec le bailleur pendant toute la sous-location. Il demeure donc responsable du loyer, de tout dommage causé au logement, et du comportement du sous-locataire, même en vivant ailleurs. Le sous-locataire n'a aucun lien contractuel direct avec le bailleur.

C'est pourquoi les locataires qui sous-louent ont intérêt à établir un contrat de sous-location écrit et précis avec le sous-locataire, couvrant le loyer, la durée, le dépôt de garantie, l'état du logement à la remise des clés et les conditions d'un départ anticipé. Un simple accord verbal expose le locataire principal en cas de litige.

Points pratiques avant de sous-louer ou d'emménager en sous-location

Quelques vérifications simples réduisent le risque de litige des deux côtés d'une sous-location en Suisse. Elles s'appliquent que vous soyez le locataire qui organise la sous-location ou la personne qui emménage dans un logement sous-loué.

• •Demandez l'accord du bailleur par écrit et conservez-en une copie pendant toute la durée de la sous-location.
• •Fixez le loyer de sous-location au niveau, ou en dessous, de la part proportionnelle du loyer principal, en n'ajustant que pour des prestations réelles.
• •Signez un contrat de sous-location écrit avec le sous-locataire, couvrant la durée, le dépôt, le loyer et l'état du logement.
• •Documentez l'état du logement par des photos ou un inventaire écrit, à la remise des clés comme à la restitution.
• •Clarifiez qui s'annonce auprès du contrôle des habitants (Einwohnerkontrolle) pendant la sous-location, les règles d'annonce variant selon la commune.
• •Vérifiez le délai de préavis prévu dans le contrat de sous-location, afin qu'il ne dépasse ni votre date de retour prévue ni les conditions propres du bail principal.

Quand la sous-location n'est pas la bonne solution

La sous-location convient aux situations avec une échéance définie : une mission à l'étranger, une relocation d'essai, ou une absence temporaire à l'issue de laquelle vous comptez réintégrer le même logement. Elle se prête mal à un départ sans date de retour, pour lequel résilier le bail dans les règles et laisser le bailleur trouver un nouveau locataire est généralement la solution la plus propre pour tout le monde.

Si votre déménagement en Suisse n'en est encore qu'au stade du projet et que vous choisissez un logement en envisageant une éventuelle sous-location future, abordez la question avec le bailleur ou la régie avant de signer, certains baux restreignant ou excluant purement et simplement la sous-location.