Sublocação na Suíça

O que inquilinos e senhorios devem acordar antes de uma sublocação começar

Resposta Rápida

A sublocação na Suíça é legal, mas exige o consentimento escrito do senhorio antes de avançar. O inquilino original mantém-se totalmente responsável pelo apartamento, o subinquilino não pode pagar mais do que uma parte proporcional da renda original acrescida de custos extra, e o senhorio só pode recusar o consentimento por motivos específicos previstos no Código das Obrigações.

Uma mudança por um período fixo, uma colocação no estrangeiro ou um período experimental noutro cantão obrigam muitas vezes a encontrar alguém para ocupar o apartamento em vez de rescindir o contrato de arrendamento. A sublocação preenche essa lacuna, permitindo manter a morada e as condições de aviso prévio enquanto outra pessoa vive lá e paga a renda.

A prática é comum no mercado de arrendamento suíço, mas é regida por regras específicas do Código das Obrigações suíço. Saltar o passo do consentimento, ou fixar uma renda de sublocação acima do que a lei permite, pode expor o inquilino original à rescisão do contrato principal. Este guia explica o que verificar antes de sublocar, o que um subinquilino deve confirmar e onde costumam surgir os litígios.

Quando a sublocação de um apartamento na Suíça é permitida

Segundo o Código das Obrigações, um inquilino pode sublocar total ou parcialmente um apartamento arrendado desde que o senhorio consinta. O consentimento não é opcional nem uma formalidade dispensável: uma sublocação organizada sem ele constitui uma violação do contrato de arrendamento, mesmo que o subinquilino se comporte bem e pague pontualmente.

O senhorio não pode recusar o consentimento arbitrariamente. A recusa só é válida em três situações: o inquilino recusa-se a divulgar as condições da sublocação, essas condições são injustas para o senhorio (tipicamente uma renda de sublocação inflacionada), ou o senhorio consegue demonstrar objeções razoáveis à sublocação, com base, por exemplo, no uso pretendido do apartamento pelo subinquilino ou na duração do arranjo.

Peça o consentimento por escrito antes de anunciar o apartamento ou aceitar um subinquilino.
Divulgue a identidade do subinquilino, a renda de sublocação e a duração prevista ao solicitar o consentimento.
Guarde a aprovação escrita do senhorio durante todo o período de sublocação.

Como deve ser calculada a renda de sublocação

Não se pode exigir ao subinquilino que pague mais do que a sua parte proporcional da renda paga pelo inquilino original, ajustada em função de serviços ou mobiliário adicionais (por exemplo, um apartamento mobilado, serviços incluídos ou comodidades extra). Cobrar uma renda claramente superior a essa parte proporcional é considerado uma condição injusta e dá ao senhorio motivos para recusar ou contestar a sublocação.

Se apenas parte do apartamento for sublocado, como um quarto num apartamento partilhado, a parte do subinquilino é calculada em função da superfície ou do valor dessa parte relativamente ao todo. Os inquilinos que sublocam o apartamento inteiro por um período no estrangeiro costumam repassar a renda total, por vezes com um ajuste modesto para o mobiliário ou os encargos incluídos.

Quem permanece responsável durante a sublocação

O inquilino original mantém-se como a única parte do contrato de arrendamento principal perante o senhorio durante toda a sublocação. Isto significa que o inquilino continua responsável pela renda, por qualquer dano ao apartamento e pela conduta do subinquilino, mesmo vivendo noutro local. O subinquilino não tem qualquer relação contratual direta com o senhorio.

Por esta razão, os inquilinos que sublocam devem estabelecer um contrato de sublocação escrito e claro com o subinquilino, abrangendo a renda, a duração, a caução, o estado do apartamento na entrega e o que acontece se o subinquilino precisar de sair antecipadamente. Um acordo verbal deixa o inquilino original exposto caso surja um litígio.

Coordenar uma sublocação em conformidade estando já no estrangeiro, ou chegar à Suíça e procurar um apartamento que permita a sublocação, é exatamente onde os nossos consultores de relocation acrescentam valor: ajudamo-lo a interpretar corretamente as condições do contrato e a evitar arranjos que ponham em risco o seu arrendamento.

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Pontos práticos antes de sublocar ou de se mudar para uma sublocação

Algumas verificações reduzem o risco de litígios de ambos os lados de um arranjo de sublocação na Suíça. Aplicam-se quer seja o inquilino a organizar a sublocação, quer seja a pessoa que se muda para um apartamento sublocado.

Peça o consentimento do senhorio por escrito e guarde uma cópia durante todo o período de sublocação.
Fixe a renda de sublocação no valor da parte proporcional da renda principal, ou abaixo dela, ajustada apenas por extras genuínos.
Assine um contrato de sublocação escrito com o subinquilino, cobrindo duração, caução, renda e estado do apartamento.
Documente o estado do apartamento com fotografias ou um inventário escrito, tanto na entrega como na devolução.
Esclareça quem se regista na comuna (Einwohnerkontrolle) durante a sublocação, já que as regras de registo de residência variam consoante a comuna.
Verifique o prazo de aviso prévio do contrato de sublocação, para que não ultrapasse a sua data de regresso prevista nem as próprias condições do contrato principal.

Quando a sublocação não é a solução certa

A sublocação é adequada a situações com uma data de fim definida: uma colocação no estrangeiro, uma mudança experimental ou uma ausência temporária em que se pretende regressar ao mesmo apartamento. É pouco adequada a uma partida em aberto, em que rescindir corretamente o contrato e encontrar um novo inquilino através do senhorio costuma ser a solução mais simples para todos os envolvidos.

Se a sua mudança para a Suíça ainda está em fase de planeamento e está a escolher um apartamento pensando numa possível sublocação futura, coloque a questão ao senhorio ou à agência de gestão antes de assinar, já que alguns contratos de arrendamento restringem ou excluem totalmente a sublocação.

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Perguntas frequentes

Preciso da autorização do meu senhorio para sublocar o meu apartamento na Suíça?

Sim. O Código das Obrigações exige o consentimento do senhorio antes de sublocar total ou parcialmente o seu apartamento. O senhorio só pode recusar por motivos específicos, como uma renda de sublocação inflacionada ou condições não divulgadas, mas o próprio consentimento não é opcional e deve ser obtido por escrito antes de a sublocação começar.

Posso cobrar ao meu subinquilino mais do que eu pago de renda?

Regra geral, não. A renda de sublocação deve corresponder a uma parte proporcional da renda que paga, ajustada apenas por extras genuínos, como mobiliário ou serviços incluídos. Cobrar significativamente mais é considerado uma condição injusta e pode dar ao senhorio motivos para se opor à sublocação.

Quem é responsável por danos causados pelo meu subinquilino?

O inquilino continua a ser responsável perante o senhorio, uma vez que o contrato principal se mantém em seu nome durante toda a sublocação. É por isso que um contrato de sublocação escrito com o subinquilino, cobrindo caução e estado do apartamento, é importante: dá-lhe uma base para recuperar custos junto do subinquilino, ainda que o senhorio se dirija sempre primeiro a si.

O meu senhorio pode recusar-se por completo a deixar-me sublocar?

Um senhorio não pode recusar a sublocação por completo sem motivos válidos. A recusa válida limita-se aos casos em que o inquilino se recusa a divulgar as condições da sublocação, as condições são injustas para o senhorio, ou o senhorio tem objeções razoáveis ao arranjo específico, como o uso pretendido do apartamento pelo subinquilino.

Quanto tempo pode durar uma sublocação na Suíça?

A lei não fixa uma duração máxima, mas o contrato de sublocação não pode ultrapassar o prazo do seu próprio contrato de arrendamento, e o consentimento do senhorio cobre normalmente um período definido, ligado à sua ausência. Uma sublocação muito longa ou repetidamente renovada pode levar o senhorio a questionar se ainda pretende usar o apartamento como residência principal.

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