Untermiete in der Schweiz

Was Mieterinnen und Vermieter vor Beginn einer Untermiete klären müssen

Kurzantwort

Die Untervermietung ist in der Schweiz zulässig, setzt aber die schriftliche Zustimmung des Vermieters voraus, bevor Sie weitere Schritte unternehmen. Der ursprüngliche Mieter bleibt vollumfänglich für die Wohnung verantwortlich, der Untermieter darf höchstens einen verhältnismässigen Anteil des ursprünglichen Mietzinses plus Nebenkosten bezahlen, und der Vermieter kann die Zustimmung nur aus den im Obligationenrecht festgelegten Gründen verweigern.

Ein befristeter Umzug, ein Auslandeinsatz oder eine Probezeit in einem anderen Kanton bedeuten oft, dass jemand die eigene Wohnung nutzen soll, statt den Mietvertrag ganz aufzulösen. Die Untermiete schliesst genau diese Lücke: Sie behalten Ihre Adresse und Ihre Kündigungsfrist, während eine andere Person dort wohnt und Miete zahlt.

Diese Praxis ist auf dem Schweizer Mietwohnungsmarkt verbreitet, unterliegt aber klaren Vorgaben des Obligationenrechts. Wer den Schritt der Zustimmung überspringt oder einen Untermietzins über dem gesetzlich zulässigen Betrag verlangt, riskiert die Kündigung des Hauptmietvertrags. Dieser Ratgeber zeigt, was Sie vor einer Untervermietung prüfen sollten, worauf Untermieterinnen und Untermieter achten müssen und wo Streitigkeiten typischerweise entstehen.

Wann eine Untervermietung in der Schweiz zulässig ist

Nach dem Obligationenrecht darf ein Mieter die Wohnung ganz oder teilweise untervermieten, sofern der Vermieter zustimmt. Diese Zustimmung ist keine Kür und keine Formsache, die man auslassen kann: Eine ohne Zustimmung organisierte Untermiete stellt eine Vertragsverletzung dar, selbst wenn sich der Untermieter vorbildlich verhält und pünktlich zahlt.

Der Vermieter kann die Zustimmung nicht willkürlich verweigern. Eine Verweigerung ist nur in drei Fällen zulässig: Der Mieter weigert sich, die Bedingungen der Untermiete offenzulegen, diese Bedingungen sind gegenüber dem Vermieter unbillig (typischerweise ein überhöhter Untermietzins), oder der Vermieter kann begründete Einwände gegen die Untermiete geltend machen, etwa hinsichtlich der beabsichtigten Nutzung der Wohnung durch den Untermieter oder der Dauer des Arrangements.

Holen Sie die Zustimmung schriftlich ein, bevor Sie die Wohnung ausschreiben oder einen Untermieter akzeptieren.
Legen Sie bei der Anfrage die Identität des Untermieters, den Untermietzins und die geplante Dauer offen.
Bewahren Sie die schriftliche Zustimmung des Vermieters während der gesamten Dauer der Untermiete auf.

Wie sich der Untermietzins berechnet

Von einem Untermieter darf höchstens ein verhältnismässiger Anteil des Mietzinses verlangt werden, den der ursprüngliche Mieter selbst bezahlt, angepasst um zusätzliche Leistungen oder Einrichtungen (etwa eine möblierte Wohnung, eingeschlossene Nebenkosten oder zusätzliche Annehmlichkeiten). Ein deutlich höherer Untermietzins als dieser verhältnismässige Anteil gilt als unbillige Bedingung und gibt dem Vermieter Grund, die Untermiete zu verweigern oder anzufechten.

Wird nur ein Teil der Wohnung untervermietet, etwa ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft, berechnet sich der Anteil des Untermieters nach der Fläche oder dem Wert dieses Teils im Verhältnis zum Ganzen. Mieter, die die gesamte Wohnung für eine Zeit im Ausland untervermieten, geben in der Regel den vollen Mietzins weiter, teils mit einer moderaten Anpassung für Möblierung oder eingeschlossene Nebenkosten.

Wer während der Untermiete verantwortlich bleibt

Der ursprüngliche Mieter bleibt während der gesamten Dauer der Untermiete alleinige Vertragspartei des Hauptmietvertrags mit dem Vermieter. Das bedeutet: Er haftet weiterhin für den Mietzins, für Schäden an der Wohnung und für das Verhalten des Untermieters, auch wenn er selbst anderswo wohnt. Der Untermieter steht in keinem direkten Vertragsverhältnis zum Vermieter.

Deshalb sollten Mieter, die untervermieten, mit dem Untermieter einen klaren schriftlichen Untermietvertrag abschliessen, der Mietzins, Dauer, Kaution, Zustand der Wohnung bei Übergabe sowie das Vorgehen bei vorzeitigem Auszug regelt. Eine mündliche Abmachung lässt den ursprünglichen Mieter im Streitfall ungeschützt zurück.

Genau hier bringen unsere Relocation-Beraterinnen und -Berater Mehrwert: Sei es die Koordination einer regelkonformen Untermiete aus dem Ausland heraus oder die Suche nach einer Wohnung in der Schweiz, die eine Untervermietung erlaubt – wir helfen Ihnen, die Mietvertragsbedingungen richtig zu lesen und Arrangements zu vermeiden, die Ihr Mietverhältnis gefährden.

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Praktische Punkte vor der Untervermietung oder dem Einzug in eine Untermiete

Einige Prüfungen verringern das Streitrisiko bei einer Untervermietung in der Schweiz auf beiden Seiten. Sie gelten unabhängig davon, ob Sie als Mieter die Untermiete organisieren oder als Person in eine untervermietete Wohnung einziehen.

Holen Sie die Zustimmung des Vermieters schriftlich ein und bewahren Sie eine Kopie für die gesamte Dauer der Untermiete auf.
Setzen Sie den Untermietzins beim oder unter dem verhältnismässigen Anteil des Hauptmietzinses an, nur angepasst um echte Zusatzleistungen.
Schliessen Sie mit dem Untermieter einen schriftlichen Untermietvertrag ab, der Dauer, Kaution, Mietzins und Zustand der Wohnung regelt.
Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung mit Fotos oder einem schriftlichen Inventar sowohl bei der Übergabe als auch bei der Rückgabe.
Klären Sie, wer sich während der Untermiete bei der Einwohnerkontrolle der Gemeinde anmeldet, da die Regeln zur Wohnsitzanmeldung je nach Gemeinde unterschiedlich sind.
Prüfen Sie die Kündigungsfrist im Untermietvertrag, damit sie nicht über Ihr geplantes Rückkehrdatum oder die eigenen Vertragsbedingungen des Hauptmietvertrags hinausreicht.

Wann eine Untermiete nicht die richtige Lösung ist

Die Untermiete eignet sich für Situationen mit einem klar definierten Enddatum: einen Auslandeinsatz, eine versuchsweise Verlegung des Wohnsitzes oder eine vorübergehende Abwesenheit, nach der Sie in dieselbe Wohnung zurückkehren möchten. Für einen unbefristeten Wegzug ist sie schlecht geeignet – hier ist es meist sauberer für alle Beteiligten, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen und über den Vermieter einen neuen Mieter zu finden.

Befindet sich Ihr Umzug in die Schweiz noch in der Planungsphase und wählen Sie eine Wohnung mit Blick auf eine mögliche spätere Untermiete, sprechen Sie die Frage vor der Unterzeichnung mit dem Vermieter oder der Verwaltung an, da manche Mietverträge die Untervermietung einschränken oder gänzlich ausschliessen.

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Häufig gestellte Fragen

Brauche ich die Erlaubnis meines Vermieters, um meine Wohnung in der Schweiz unterzuvermieten?

Ja. Das Obligationenrecht verlangt die Zustimmung des Vermieters, bevor Sie die Wohnung ganz oder teilweise untervermieten. Der Vermieter kann nur aus bestimmten Gründen ablehnen, etwa bei einem überhöhten Untermietzins oder nicht offengelegten Bedingungen – die Zustimmung selbst ist jedoch nicht optional und sollte vor Beginn der Untermiete schriftlich eingeholt werden.

Darf ich meinem Untermieter mehr verlangen, als ich selbst an Miete zahle?

In der Regel nicht. Der Untermietzins muss einem verhältnismässigen Anteil des von Ihnen bezahlten Mietzinses entsprechen, nur angepasst um echte Zusatzleistungen wie Möblierung oder eingeschlossene Nebenkosten. Ein deutlich höherer Betrag gilt als unbillige Bedingung und kann dem Vermieter Grund geben, gegen die Untermiete vorzugehen.

Wer haftet für Schäden, die mein Untermieter verursacht?

Sie bleiben gegenüber dem Vermieter haftbar, da der Hauptmietvertrag während der gesamten Untermiete auf Ihren Namen läuft. Deshalb ist ein schriftlicher Untermietvertrag mit Ihrem Untermieter, der Kaution und Zustand der Wohnung regelt, so wichtig: Er gibt Ihnen eine Grundlage, um Kosten vom Untermieter zurückzufordern, auch wenn sich der Vermieter zuerst immer an Sie wenden wird.

Kann mein Vermieter mir die Untervermietung generell verweigern?

Ein Vermieter kann die Untervermietung nicht ohne gültige Gründe rundweg ablehnen. Eine zulässige Ablehnung beschränkt sich auf Fälle, in denen Sie sich weigern, die Bedingungen der Untermiete offenzulegen, die Bedingungen für den Vermieter unbillig sind oder der Vermieter begründete Einwände gegen das konkrete Arrangement hat, etwa hinsichtlich der beabsichtigten Nutzung der Wohnung durch den Untermieter.

Wie lange darf eine Untermiete in der Schweiz dauern?

Das Gesetz sieht keine feste Höchstdauer vor, doch der Untermietvertrag darf nicht länger laufen als Ihr eigener Mietvertrag, und die Zustimmung des Vermieters gilt in der Regel für einen bestimmten Zeitraum, der an Ihre Abwesenheit gebunden ist. Eine sehr lange oder wiederholt verlängerte Untermiete kann den Vermieter dazu veranlassen, zu prüfen, ob Sie die Wohnung überhaupt noch als Hauptwohnsitz nutzen wollen.

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