Sublocazione in Svizzera

Quando la sublocazione di un appartamento in Svizzera è consentita

Secondo il Codice delle obbligazioni, un inquilino può subaffittare l'intero appartamento o una sua parte a condizione che il locatore vi acconsenta. Il consenso non è facoltativo né una formalità da saltare: una sublocazione avviata senza di esso costituisce una violazione del contratto, anche se il subaffittuario si comporta correttamente e paga puntualmente.

Il locatore non può rifiutare il consenso in modo arbitrario. Il rifiuto è valido solo in tre situazioni: l'inquilino si rifiuta di comunicare le condizioni della sublocazione, tali condizioni sono inique nei confronti del locatore (tipicamente un canone di sublocazione gonfiato), oppure il locatore può dimostrare obiezioni ragionevoli alla sublocazione, ad esempio per l'uso previsto dell'appartamento da parte del subaffittuario o per la durata dell'accordo.

• •Chiedere il consenso per iscritto prima di pubblicizzare l'appartamento o accettare un subaffittuario.
• •Comunicare l'identità del subaffittuario, il canone di sublocazione e la durata prevista al momento della richiesta di consenso.
• •Conservare l'approvazione scritta del locatore per tutta la durata della sublocazione.

Come deve essere calcolato il canone di sublocazione

Al subaffittuario non può essere chiesto di pagare più della propria quota proporzionale del canone versato dall'inquilino originario, adeguata per eventuali servizi o arredi aggiuntivi forniti (ad esempio un appartamento ammobiliato, le utenze incluse o altri comfort supplementari). Applicare un canone nettamente superiore a questa quota proporzionale è considerato una condizione iniqua e dà al locatore motivo di rifiutare o contestare la sublocazione.

Se viene subaffittata solo una parte dell'appartamento, ad esempio una stanza in un appartamento condiviso, la quota del subaffittuario si calcola in base alla superficie o al valore di quella porzione rispetto al totale. Gli inquilini che subaffittano l'intero appartamento per un periodo all'estero trasferiscono di norma l'intero canone, talvolta con un modesto adeguamento per gli arredi o gli oneri inclusi.

Chi resta responsabile durante la sublocazione

L'inquilino originario resta l'unica parte del contratto principale nei confronti del locatore per tutta la durata della sublocazione. Ciò significa che l'inquilino continua a essere responsabile del canone, di eventuali danni all'appartamento e della condotta del subaffittuario, anche vivendo altrove. Il subaffittuario non ha alcun rapporto contrattuale diretto con il locatore.

Per questo motivo, chi subaffitta dovrebbe stipulare un chiaro contratto di sublocazione scritto con il subaffittuario, che disciplini canone, durata, deposito, condizioni dell'appartamento alla consegna e cosa succede se il subaffittuario deve andarsene anticipatamente. Un accordo verbale lascia l'inquilino originario esposto in caso di controversia.

Punti pratici prima di subaffittare o trasferirsi in una sublocazione

Alcuni controlli riducono il rischio di controversie su entrambi i lati di un accordo di sublocazione in Svizzera. Valgono sia che siate l'inquilino che organizza la sublocazione sia la persona che si trasferisce in un appartamento subaffittato.

• •Chiedere il consenso del locatore per iscritto e conservarne una copia per l'intera durata della sublocazione.
• •Fissare il canone di sublocazione pari o inferiore alla quota proporzionale del canone principale, adeguato solo per costi extra effettivi.
• •Firmare un contratto di sublocazione scritto con il subaffittuario che disciplini durata, deposito, canone e condizioni dell'appartamento.
• •Documentare le condizioni dell'appartamento con fotografie o un inventario scritto sia alla consegna sia alla riconsegna.
• •Chiarire chi si annuncia presso il comune (controllo abitanti) durante la sublocazione, poiché le regole di registrazione della residenza variano da comune a comune.
• •Verificare il termine di disdetta del contratto di sublocazione affinché non superi la data di rientro prevista né i termini stessi del contratto principale.

Quando la sublocazione non è la soluzione giusta

La sublocazione è adatta a situazioni con una data di fine definita: un incarico all'estero, un trasferimento di prova o un'assenza temporanea al termine della quale si intende tornare nello stesso appartamento. È una soluzione poco adatta a una partenza a tempo indeterminato, per cui disdire correttamente il contratto e trovare un nuovo inquilino tramite il locatore è di solito la scelta più chiara per tutte le parti coinvolte.

Se il vostro trasferimento in Svizzera è ancora in fase di pianificazione e state scegliendo un appartamento pensando a una possibile futura sublocazione, sollevate la questione con il locatore o l'agenzia immobiliare prima di firmare, poiché alcuni contratti limitano o escludono del tutto la sublocazione.