외국인 거주자의 스위스 부동산 구매
Lex Koller가 허용하는 범위, 자금 조달 방식, 매매 제안부터 공증까지의 단계를 안내합니다.
요약 답변
스위스 부동산 구매는 허가 소지자에게 열려 있지만, 국적과 거주 허가 종류에 따라 규정이 다릅니다. C 허가 소지자, 또는 B 허가를 가진 EU/EFTA 국적자는 일반적으로 별도 승인 없이 주거용 본거지를 구매할 수 있습니다. B 허가를 가진 비EU 국적자는 특히 별장이나 투자용 부동산에 있어 Lex Koller라는 연방법에 따라 더 많은 제약을 받습니다.
스위스는 유럽에서도 규제가 엄격한 부동산 시장 중 하나로, 해외 거주자의 매입을 제한하는 연방법과 각 주(칸톤)마다 다른 양도세 및 공증 관행이 그 틀을 이룹니다. 외국인 거주자에게 첫 번째 질문은 대개 매물의 가격이 아니라, 애초에 구매가 가능한지, 그리고 어떤 조건 하에서인지입니다.
이 가이드는 누가 구매할 수 있는지, 어떤 소유 형태를 접하게 되는지, 스위스 은행이 주택담보대출을 어떻게 구성하는지, 매입가 외에 추가되는 비용, 그리고 실제 절차에서 기대할 수 있는 사항을 다룹니다. 주와 은행마다 달라지는 구체적인 수치보다는 전체적인 틀에 초점을 맞추었으며, 이러한 수치는 매입 시점에 공증인이나 대출 기관에 직접 확인하는 것이 좋습니다.
스위스에서 누가 부동산을 구매할 수 있는가: Lex Koller의 틀
Lex Koller로 알려진, 해외 거주자의 스위스 부동산 취득에 관한 연방법은 이 법의 적용 대상으로 간주되는 사람의 부동산 매입을 제한합니다. 스위스에 거주하는 외국 국적자 모두에게 동일하게 적용되는 것은 아니며, 중요한 것은 거주 허가 종류이고, 일부 경우에는 국적도 함께 고려됩니다.
C 허가(정착 허가) 소지자는 스위스 국민과 동일하게 취급되어 Lex Koller의 적용을 받지 않습니다. 스위스에 거주하며 B 허가를 가진 EU 또는 EFTA 국적자는 일반적으로 주거용 본거지를 자유롭게 구매할 수 있습니다. B 허가를 가진 비EU 국적자는 대개 본인이 거주할 주택은 구매할 수 있지만, 별장이나 투자용 부동산을 구매하는 경우 대체로 승인 요건이 발생하며, 이에 대한 주(칸톤)별 관행은 서로 다릅니다.
- C 허가: Lex Koller 제한 없음, 스위스 국민과 동일한 권리
- B 허가, EU/EFTA 국적자: 주거용 본거지는 일반적으로 자유롭게 구매 가능
- B 허가, 비EU 국적자: 주거용 본거지는 대개 가능하나, 별장 및 투자용 부동산은 일반적으로 주(칸톤)의 승인 필요
- 스위스 비거주자: 구매 권리가 매우 제한적이며 대부분 지정된 별장 지역에 한정됨
본인의 허가 종류, 국적, 가족 상황에 어떤 항목이 적용되는지 파악하는 과정에서 대부분의 지연이 발생합니다. 저희 컨설턴트는 구매 권한이 없을 수도 있는 매물의 내부 견학에 시간을 쓰기 전에 미리 상황을 명확히 정리해 드립니다.
사전 평가 요청접하게 될 부동산 소유 형태
구분소유(PPE / 콘도미니엄 소유)
PPE(propriété par étages)는 스위스식 콘도미니엄 소유 형태에 해당합니다. 본인의 유닛을 온전히 소유하는 동시에 다른 소유주들과 함께 건물 공용 부분에 대한 지분을 보유합니다. 스위스 도시에서 가장 흔한 주거 소유 형태로, 유지보수·보험·수선충당금을 충당하기 위해 소유주 조합이 정한 월별 공용 관리비가 발생합니다.
단독 또는 연립 주택
개별 단독 주택은 상대적으로 드물며, 특히 건축 가능한 부지가 부족한 취리히, 제네바, 로잔 인근에서는 동일한 거주 면적의 PPE보다 대체로 가격이 높습니다. 연립 주택은 가격과 이웃과의 공동 책임 정도 면에서 양자의 중간에 위치합니다.
건축용 부지
건축을 위한 토지 구매는 원칙적으로 가능하지만, 지구 계획 규정, 주(칸톤) 건축 허가, 건설 자금 조달 등 매입과 입주 사이에 여러 절차가 추가됩니다. 토지 가격은 주와 코뮌에 따라 크게 달라지므로, 한 지역의 시세는 다른 지역에 대해서는 거의 참고가 되지 않습니다.
스위스 주택담보대출 자금 조달 방식
스위스 은행은 대개 매입가 전액을 대출해주지 않습니다. 구매자는 상당한 비율의 자기자금을 마련해야 하며, 이 자기자본 중 일부는 연금 자산이 아니라 저축이나 이에 준하는 재원에서 나와야 하는 경우가 일반적입니다. 나머지는 주택담보대출로 조달하며, 조건이 서로 다른 1순위와 2순위 대출로 구성되는 경우가 많습니다.
연금 자산도 자금 조달에 활용될 수 있습니다. 직장연금(2층 연금)과 구속형 개인연금저축(3a 연금)의 자금은 은행과 연금 규정이 정한 한도 내에서 대개 구매 자금으로 사용할 수 있습니다. 이러한 한도와 그에 따른 상환 능력 산정은 소득, 기존 연금 자산, 은행의 자체 정책에 따라 달라지므로, 일반적인 경험칙에 의존하기보다 주택담보대출 중개인이나 은행이 본인의 구체적인 상황에 맞추어 계산해야 합니다.
| 구성 요소 | 일반적으로 충당하는 항목 |
|---|---|
| 자기자금(자기자본) | 매입가의 상당 부분을 차지하며, 그중 일부는 대체로 연금 자산이 아닌 재원에서 나와야 함 |
| 2층 연금(LPP/BVG) | 연금 기금과 은행이 정한 한도 내에서 자기자본이나 상환에 활용되는 경우가 많음 |
| 3층 연금(3a 연금) | 구속형 연금저축으로, 일반적으로 구매 자금에 활용 가능 |
| 1순위 주택담보대출 | 주된 대출 부분으로, 보통 자금 조달에서 가장 큰 비중을 차지함 |
| 2순위 주택담보대출 | 금액은 작지만 조건이 더 높은 부분으로, 은행이 대개 시간이 지나며 상환하기를 기대함 |
매입가 외에 발생하는 비용
매입가가 구매 비용의 전부는 아닙니다. 공증 수수료, 토지등기 수수료, 그리고 주(칸톤) 양도세(등록세라고도 함)가 추가되며, 각 주가 이러한 부담금에 대해 자체 규정을 정하기 때문에 이들의 합계는 주마다 뚜렷하게 차이가 납니다. 일부 주는 상당한 양도세를 부과하는 반면 다른 주는 거의 부과하지 않으며, 공증 관행 또한 프랑스어권, 독일어권, 이탈리아어권 지역 간에 다릅니다.
이러한 주별 차이 때문에, 전국 평균치로 예산을 세우기보다는 초기 단계에 매입하려는 주와 코뮌에 특화된 견적을 공증인에게 문의하는 것이 좋습니다.
- 매매계약서 작성 및 공증을 위한 공증 수수료
- 소유권 이전 등록을 위한 토지등기 수수료
- 해당 주가 부과하는 경우의 주 양도세 또는 등록세
- 대출 등록 시 발생하는 저당증권(cédule hypothécaire) 수수료
- 은행이나 본인이 의뢰하는 경우의 독립 부동산 감정 비용
단계별 안내: 부동산 매입 절차
- 원하는 부동산 유형에 대해 Lex Koller상 구매 권한이 있는지 확인한다
- 예산을 정하고 은행으로부터 자금 조달 확인서 또는 증명서를 받는다
- 적합한 매물을 찾아 내부 견학을 진행한다
- 부동산의 상태, PPE 공용 관리비, 주변 환경을 평가한다
- 매도인 또는 부동산 중개인에게 서면으로 매입 제안을 제출한다
- 가격과 조건에 대해 협상하고 원칙적으로 합의한다
- 은행과 함께 주택담보대출 자금 조달을 확정한다
- 스위스 법에 따라 공증인 앞에서 매매계약서에 서명한다
- 토지등기부에 소유권 이전을 등록한다
- 열쇠를 받고 부동산을 인도받는다
부동산 소유와 스위스 세금
스위스의 부동산 소유주는 귀속임대가치에 대해 과세됩니다. 본인이 직접 거주하더라도 세무 당국은 해당 부동산을 임대할 경우 받을 수 있는 합리적인 금액을 소득으로 간주합니다. 그 대신 소유주는 대개 주택담보대출 이자와 증빙된 유지보수 비용을 과세 소득에서 공제할 수 있으며, 관련 규정은 주마다 다릅니다.
매각 시 발생하는 이익에는 일반적으로 부동산 양도소득세가 부과되며, 대부분의 주에서는 매각 전 보유 기간이 길수록 세율이 낮아집니다. 귀속임대가치, 공제 가능 비용, 양도소득세 규정은 주 단위로 정해지고 시간이 지나며 변경되므로, 저희 컨설턴트는 본인의 주에 적용되지 않을 수 있는 일반적인 수치를 제시하기보다 자격을 갖춘 세무 전문가와 협력하여 매입이 본인의 구체적인 세무 상황에 어떤 영향을 미치는지 이해하도록 돕습니다.
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자주 묻는 질문
B 허가로 스위스에서 부동산을 구매할 수 있나요?
Lex Koller란 무엇이며 누구에게 영향을 미치나요?
스위스를 떠나면 부동산을 매각해야 하나요?
스위스에서 집을 사려면 자기자금이 얼마나 필요한가요?
공증 및 등록 수수료는 모든 주에서 동일한가요?
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