Comprar una vivienda en Suiza como residente extranjero
Qué permite la Lex Koller, cómo funciona la financiación y los pasos desde la oferta hasta la firma ante notario.
Respuesta Breve
Comprar una vivienda en Suiza está al alcance de los titulares de un permiso de residencia, pero las reglas varían según la nacionalidad y el tipo de permiso. Una persona con permiso C, o un ciudadano de la UE/AELC con permiso B, puede generalmente comprar una vivienda principal sin autorización especial. Los nacionales de fuera de la UE con permiso B se enfrentan a más restricciones, sobre todo para segundas residencias o inversiones inmobiliarias, en virtud de la ley federal conocida como Lex Koller.
Suiza cuenta con uno de los mercados inmobiliarios más regulados de Europa, moldeado por una ley federal que restringe las compras de personas domiciliadas en el extranjero y por cantones que aplican cada uno sus propios impuestos de transmisión y prácticas notariales. Para un expatriado, la primera pregunta rara vez es el precio del piso, sino si se le permite comprarlo y bajo qué condiciones.
Esta guía repasa quién puede comprar, los tipos de propiedad que se va a encontrar, cómo estructuran los bancos suizos la financiación hipotecaria, los costes que se suman al precio de compra y qué esperar del proceso en sí. Se centra en el marco general más que en cifras que varían de un cantón o de un banco a otro, ya que estas cambian y conviene confirmarlas directamente con el notario o el prestamista en el momento de la compra.
Quién puede comprar una vivienda en Suiza: el marco de la Lex Koller
La ley federal sobre la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero, conocida como Lex Koller, restringe las compras de vivienda por parte de quienes se consideran extranjeros a efectos de esta ley. No se aplica por igual a todas las personas de nacionalidad extranjera que viven en Suiza: lo que cuenta es el permiso de residencia y, en algunos casos, la nacionalidad.
El titular de un permiso C (de establecimiento) recibe el mismo trato que un ciudadano suizo y no está sujeto a la Lex Koller. Un nacional de la UE o la AELC con permiso B domiciliado en Suiza puede generalmente comprar una vivienda principal con total libertad. Un nacional de fuera de la UE con permiso B suele poder comprar una vivienda para uso como residencia principal, pero adquirir una segunda residencia o un inmueble de inversión normalmente exige autorización, y la práctica cantonal al respecto varía.
- Permiso C: sin restricciones de la Lex Koller, mismos derechos que un ciudadano suizo
- Permiso B, nacional de la UE/AELC: la vivienda principal se puede comprar generalmente sin restricciones
- Permiso B, nacional de fuera de la UE: la vivienda principal suele ser posible; las segundas residencias y los inmuebles de inversión requieren generalmente autorización cantonal
- No residente en Suiza: los derechos de compra son limitados y se restringen sobre todo a zonas designadas para residencias de vacaciones
Determinar qué categoría se aplica a su permiso, nacionalidad y situación familiar concretos es donde suelen empezar la mayoría de los retrasos. Nuestros consultores pueden aclarar su situación desde el principio, antes de que dedique tiempo a visitas de una propiedad que quizá no esté autorizado a comprar.
Solicitar una evaluación previaTipos de propiedad inmobiliaria que se va a encontrar
Propiedad por pisos (PPE / propiedad horizontal)
La PPE (propriété par étages) es el equivalente suizo de la propiedad horizontal. El comprador es propietario pleno de su unidad y posee además una cuota de las partes comunes del edificio junto con el resto de propietarios. Es la forma más habitual de propiedad residencial en las ciudades suizas e implica gastos comunes mensuales fijados por la comunidad de propietarios, que cubren mantenimiento, seguros y un fondo de renovación.
Casas unifamiliares o adosadas
Las casas individuales son menos habituales y en general alcanzan un precio más alto que una superficie habitable equivalente en PPE, sobre todo en torno a Zúrich, Ginebra y Lausana, donde el suelo edificable escasea. Las casas adosadas se sitúan entre ambas opciones tanto en precio como en el grado de responsabilidad compartida con los vecinos.
Terrenos edificables
Comprar un terreno para construir es posible en principio, pero añade una capa de complejidad: normativa urbanística, un permiso de construcción cantonal y la financiación de la obra se interponen entre la compra y la mudanza. El precio del suelo varía enormemente según el cantón y el municipio, por lo que una cifra citada para una región dice muy poco sobre otra.
Cómo funciona la financiación hipotecaria en Suiza
Los bancos suizos no suelen financiar la totalidad del precio de compra. Como comprador, se espera que aporte una parte sustancial de fondos propios, y una parte de ese capital debe proceder generalmente de ahorros u otras fuentes comparables, no solo de activos de previsión. El resto se financia mediante una hipoteca, a menudo estructurada en un primer y un segundo tramo con condiciones distintas.
Los activos de previsión pueden desempeñar un papel en la financiación: los fondos de la previsión profesional (2º pilar) y del ahorro previsional privado vinculado (pilar 3a) suelen poder destinarse a la compra, dentro de los límites que fijan el banco y la normativa de previsión. Como estos límites y el cálculo de capacidad financiera resultante dependen de los ingresos, de los activos de previsión existentes y de la política propia del banco, un corredor hipotecario o su banco deberán calcular las cifras para su caso concreto en lugar de basarse en una regla general.
| Componente | Qué suele cubrir |
|---|---|
| Fondos propios (capital) | Una parte significativa del precio de compra, de la cual normalmente una porción debe proceder de fuentes distintas a los activos de previsión |
| 2º pilar (LPP/BVG) | A menudo puede contribuir al capital propio o a la amortización, dentro de los límites que fijan el fondo de pensiones y el banco |
| 3er pilar (pilar 3a) | Ahorro previsional vinculado que generalmente se puede destinar a la compra |
| Primera hipoteca | El tramo principal del préstamo, habitualmente la parte más importante de la financiación |
| Hipoteca de segundo rango | Un tramo más reducido y de mayor coste que los bancos suelen esperar que se amortice con el tiempo |
Costes más allá del precio de compra
El precio de compra no es el coste total de adquirir una vivienda. Los honorarios notariales, las tasas del registro de la propiedad y un impuesto cantonal de transmisión (a veces llamado derecho de registro) se suman al precio, y su peso conjunto difiere notablemente de un cantón a otro, ya que cada uno fija sus propias reglas sobre estos cargos. Algunos cantones aplican un impuesto de transmisión considerable, otros apenas aplican alguno, y la práctica notarial también varía entre la Suiza francófona, la germanófona y la italófona.
Debido a esta variación cantonal, conviene pedir al notario una estimación específica para el cantón y el municipio donde va a comprar, desde el principio del proceso, en lugar de presupuestar a partir de una media nacional.
- Honorarios notariales por la redacción y autenticación de la escritura de compraventa
- Tasas del registro de la propiedad por la inscripción de la transmisión de propiedad
- Un impuesto cantonal de transmisión o derecho de registro, cuando el cantón lo aplica
- Honorarios de la cédula hipotecaria (cédule hypothécaire) cuando se inscribe el préstamo
- Una tasación inmobiliaria independiente, si el banco o usted mismo deciden encargar una
Paso a paso: el proceso de compra de una vivienda
- Aclarar si está autorizado a comprar según la Lex Koller para el tipo de propiedad deseado
- Definir su presupuesto y obtener una indicación o certificado de financiación de su banco
- Buscar propiedades adecuadas y organizar visitas
- Evaluar el estado de la propiedad, los gastos comunes de la PPE si los hay, y el barrio
- Presentar una oferta por escrito al vendedor o a la agencia inmobiliaria
- Negociar y llegar a un acuerdo de principio sobre precio y condiciones
- Cerrar la financiación hipotecaria con su banco
- Firmar la escritura de compraventa ante notario, como exige la ley suiza
- Inscribir la transmisión de propiedad en el registro de la propiedad
- Recibir las llaves y tomar posesión de la propiedad
Ser propietario y la fiscalidad suiza
Los propietarios en Suiza tributan sobre un valor locativo imputado: un importe que la administración fiscal considera como renta aunque usted viva en la propiedad, calculado según lo que razonablemente podría obtenerse alquilándola. A cambio, los propietarios pueden generalmente deducir los intereses hipotecarios y los gastos de mantenimiento justificados de su renta imponible, con reglas que varían según el cantón.
Una plusvalía obtenida al revender está generalmente sujeta a un impuesto sobre las ganancias inmobiliarias, y en la mayoría de los cantones el tipo disminuye cuanto más tiempo se ha conservado la propiedad antes de venderla. Dado que el valor locativo imputado, los gastos deducibles y las reglas sobre plusvalías se fijan a nivel cantonal y cambian con el tiempo, nuestros consultores coordinan con especialistas fiscales cualificados para ayudarle a entender cómo afectaría una compra a su situación fiscal concreta, en lugar de ofrecer cifras generales que pueden no aplicarse a su cantón.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una vivienda en Suiza con un permiso B?
¿Qué es la Lex Koller y a quién afecta?
¿Tengo que vender mi vivienda si me voy de Suiza?
¿Cuánto capital propio necesito para comprar una vivienda en Suiza?
¿Son iguales los honorarios notariales y de registro en todos los cantones?
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