外籍居民在瑞士购房
Lex Koller允许哪些人购房、贷款融资如何运作，以及从报价到公证的各个步骤。
简要回答
在瑞士购房对持有居留许可的人士开放，但具体规则因国籍和居留许可类型而异。持有C类许可者，或持B类许可的欧盟/欧洲自由贸易联盟公民，通常可以无需特别审批购买自住房产。持B类许可的非欧盟公民则面临更多限制，尤其是购买第二套住宅或投资性房产时，这些限制来自联邦法律Lex Koller。
瑞士的房地产市场监管程度在欧洲属于较高水平：一部联邦法律限制境外居住者的购房行为，各州又分别执行自己的过户税规定和公证惯例。对外籍人士而言，首先要考虑的问题往往不是房价，而是自己是否有资格购买，以及在何种条件下可以购买。
本指南将依次说明：谁可以购房、你会遇到的产权类型、瑞士银行如何构建按揭贷款、购房价格之外的各项费用，以及购房流程本身。指南聚焦于整体框架，而非因州或银行而异的具体数字，因为这些数字会变化，购房时最好直接向公证人或贷款机构核实。
谁可以在瑞士购房：Lex Koller框架
关于境外人士取得瑞士不动产的联邦法律，即Lex Koller，限制了在该法律意义上被视为“外国人”者的购房行为。它并非对所有持外国护照并居住在瑞士的人一视同仁：关键在于你的居留许可类型，某些情况下还包括你的国籍。
持有C类（永久居留）许可者与瑞士公民享有相同待遇，不受Lex Koller限制。持B类许可并在瑞士定居的欧盟或欧洲自由贸易联盟公民，通常可以自由购买自住房产。持B类许可的非欧盟公民通常可以购买用作自住的住宅，但购买第二套住宅或投资性房产通常会触发审批要求，各州在这方面的做法也有所不同。
- C类许可：不受Lex Koller限制，享有与瑞士公民相同的权利
- B类许可，欧盟/欧洲自由贸易联盟公民：通常可自由购买自住房产
- B类许可，非欧盟公民：购买自住房产通常可行；购买第二套住宅及投资性房产一般需要州级审批
- 非瑞士居民：购房权利十分有限，且大多仅限于指定的度假屋区域
厘清自己的具体居留许可、国籍和家庭状况适用哪一类规则，正是大多数延误的起点。我们的顾问可以及早为您理清定位，避免您在一套可能无权购买的房产上耗费看房时间。
申请预评估你会遇到的产权类型
分层产权（PPE / 公寓式产权）
PPE（propriété par étages）相当于瑞士版的公寓式产权。你完全拥有自己的单元，同时与其他业主共同持有建筑公共部分的份额。这是瑞士城市中最常见的住宅产权形式，涉及由业主协会设定的按月公共费用，用于支付维护、保险和维修基金。
独栋或联排住宅
独栋住宅较为少见，价格通常高于同等居住面积的PPE公寓，在苏黎世、日内瓦和洛桑等可建地稀缺地区尤为明显。联排住宅在价格和邻里之间的共担责任程度上都介于两者之间。
建筑用地
购买土地自建房屋在原则上是可行的，但会增加一层复杂性：分区规定、州级建筑许可以及建筑融资都夹在购地与入住之间。地价因州和市镇而异，差异悬殊，因此一个地区的报价对另一地区几乎没有参考意义。
瑞士的按揭贷款融资如何运作
瑞士银行通常不会全额融资购房款。作为买方，你需要自备相当一部分自有资金，其中一部分通常须来自储蓄或类似来源，而非全部来自养老金资产。其余部分通过按揭贷款融资，通常分为条款不同的第一档和第二档。
养老金资产可以在融资中发挥作用：职业养老金（第二支柱）以及专属私人养老储蓄（第三支柱a）的资金，通常可以在银行及养老金法规设定的限额内用于购房。由于这些限额以及由此得出的可负担性计算取决于你的收入、现有养老金资产及银行自身政策，具体数字需要由按揭经纪人或你的银行针对你的个人情况进行核算，而非套用通用经验法则。
| 组成部分 | 通常涵盖内容 |
|---|---|
| 自有资金（股本） | 购房价格中相当大的一部分，其中通常有一部分须来自养老金资产以外的来源 |
| 第二支柱（LPP/BVG） | 通常可在养老基金和银行设定的限额内用于股本或摊还贷款 |
| 第三支柱（第三支柱a） | 专属养老储蓄，通常可用于购房 |
| 第一按揭 | 主要贷款档次，通常是融资中最大的部分 |
| 第二档按揭 | 金额较小、利率较高的档次，银行通常要求随时间逐步摊还 |
购房价格之外的费用
购房价格并非购房的全部成本。公证费、土地登记费以及州级过户税（有时称为登记税）会额外加计，各州因各自制定相关收费规则，其总额差异颇为明显。有些州征收较高的过户税，有些则征收很少甚至不征收，公证惯例在法语区、德语区和意大利语区之间也有所不同。
由于各州差异较大，最好在流程早期就向公证人咨询你所购房产所在州和市镇的具体费用估算，而不要按全国平均水平做预算。
- 起草并认证买卖契据的公证费
- 登记产权转移的土地登记费
- 州级过户税或登记税（如该州征收）
- 按揭抵押凭证（cédule hypothécaire）登记贷款时产生的费用
- 如银行或你本人委托进行独立房产估价，则产生的估价费用
购房流程分步说明
- 厘清你想购买的房产类型是否符合Lex Koller的购房资格
- 确定预算，并向银行获取融资意向说明或证明
- 寻找合适的房产并安排看房
- 评估房产状况、PPE公共费用及周边环境
- 向卖方或房产中介提交书面报价
- 就价格和条件进行协商并达成原则性一致
- 与银行敲定按揭贷款融资
- 根据瑞士法律要求，在公证人面前签署买卖契据
- 在土地登记处登记产权转移
- 领取钥匙，完成房产交接
房产所有权与瑞士税制
瑞士的房产所有者需就推定租金价值纳税：即便你自住该房产，税务机关也会将该房产在市场上可获得的合理租金视为一项收入来源。作为对应，业主通常可以从应税收入中扣除按揭利息和有据可查的维护费用，具体规则因州而异。
转售所得收益通常需缴纳房地产资本利得税，多数州的税率会随持有年限增加而递减。由于推定租金价值、可扣除费用和资本利得规则均由各州自行设定并会随时间调整，我们的顾问会与合格的税务专家协作，帮助你了解购房将如何影响你个人的具体税务状况，而非提供未必适用于你所在州的通用数字。
延伸阅读
常见问题
我持B类许可可以在瑞士购房吗？
什么是Lex Koller，它影响哪些人？
如果我离开瑞士，是否必须出售房产？
在瑞士购房需要多少首付？
公证及登记费用在各州是否相同？
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