شراء عقار في سويسرا كمقيم أجنبي
ما يسمح به قانون Lex Koller، وكيف يعمل التمويل العقاري، والخطوات من تقديم العرض حتى توقيع العقد لدى الموثق.
إجابة موجزة
شراء عقار في سويسرا متاح لحاملي تصاريح الإقامة، لكن القواعد تختلف بحسب الجنسية ونوع تصريح الإقامة. حامل تصريح C، أو مواطن من دول الاتحاد الأوروبي/إفتا حامل تصريح B، يمكنه عموماً شراء سكن رئيسي دون الحاجة إلى ترخيص خاص. أما مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي الحاملون لتصريح B فيواجهون قيوداً أكبر، خصوصاً عند شراء مسكن ثانٍ أو عقار استثماري، بموجب القانون الفدرالي المعروف باسم Lex Koller.
تُعد سويسرا من أكثر أسواق العقارات تنظيماً في أوروبا، إذ يحكمها قانون فدرالي يقيّد عمليات الشراء من قبل الأشخاص المقيمين في الخارج، إلى جانب كانتونات تطبق كل منها ضرائب نقل ملكية وممارسات توثيق خاصة بها. بالنسبة للمقيم الأجنبي، لا يكون السؤال الأول عادةً عن سعر الشقة، بل عمّا إذا كان مسموحاً له بشرائها أصلاً، وبأي شروط.
يستعرض هذا الدليل من يحق له الشراء، وأنواع الملكية العقارية التي ستصادفها، وكيف تُبنى هيكلة التمويل العقاري لدى البنوك السويسرية، والتكاليف الإضافية التي تُضاف إلى سعر الشراء، وما يمكن توقعه من مراحل العملية نفسها. يركّز الدليل على الإطار العام أكثر من الأرقام التي تتفاوت بين كانتون وآخر أو بين بنك وآخر، لأنها تتغير ويستحسن التأكد منها مباشرة من الموثق أو الجهة المقرضة عند الشراء.
من يحق له شراء عقار في سويسرا: إطار قانون Lex Koller
القانون الفدرالي المتعلق باقتناء العقارات من قبل الأشخاص المقيمين في الخارج، المعروف باسم Lex Koller، يقيّد عمليات شراء العقارات من قبل الأشخاص الذين يُعتبرون أجانب لأغراض هذا القانون. وهو لا ينطبق بالتساوي على كل حامل جواز سفر أجنبي مقيم في سويسرا: فما يهم هو نوع تصريح الإقامة، وفي بعض الحالات، الجنسية أيضاً.
حامل تصريح C (الإقامة الدائمة) يُعامَل معاملة المواطن السويسري ولا يخضع لقانون Lex Koller. أما مواطن دول الاتحاد الأوروبي أو إفتا الحامل لتصريح B والمقيم في سويسرا فيمكنه عموماً شراء سكن رئيسي بحرية. ومواطن دولة من خارج الاتحاد الأوروبي الحامل لتصريح B يمكنه عادة شراء سكن يقيم فيه كمسكن رئيسي، لكن شراء مسكن ثانٍ أو عقار استثماري يستوجب عادةً الحصول على ترخيص، وتتفاوت ممارسة الكانتونات في هذا الشأن.
- تصريح C: لا قيود بموجب Lex Koller، ونفس حقوق المواطن السويسري
- تصريح B، مواطن اتحاد أوروبي/إفتا: يمكن شراء المسكن الرئيسي بحرية عموماً
- تصريح B، مواطن من خارج الاتحاد الأوروبي: شراء المسكن الرئيسي ممكن عادة؛ أما المسكن الثاني والعقار الاستثماري فيتطلبان عموماً ترخيصاً كانتونياً
- غير المقيم في سويسرا: حقوق الشراء محدودة جداً وتقتصر غالباً على المناطق المخصصة للمساكن السياحية
تحديد الفئة التي تنطبق على تصريحك وجنسيتك ووضعك العائلي هو غالباً منشأ معظم التأخيرات. يمكن لمستشارينا توضيح موقفك في وقت مبكر، قبل أن تستثمر وقتك في معاينة عقار قد لا يكون مصرّحاً لك بشرائه.
طلب تقييمأنواع الملكية العقارية التي ستصادفها
الملكية بالطوابق (PPE / الملكية المشتركة)
نظام PPE (propriété par étages) هو المكافئ السويسري لما يُعرف بالملكية المشتركة أو ملكية الشقق. تمتلك وحدتك بشكل كامل وتحوز حصة من الأجزاء المشتركة في المبنى إلى جانب باقي المُلّاك. وهو الشكل الأكثر شيوعاً للملكية السكنية في المدن السويسرية، ويتضمن رسوماً شهرية مشتركة تحددها جمعية الملاك، تغطي الصيانة والتأمين وصندوق التجديد.
المنازل المستقلة أو المتلاصقة
المنازل الفردية أقل شيوعاً وتكون عادة أعلى ثمناً مقارنة بمساحة سكنية مماثلة في نظام PPE، خصوصاً حول زيورخ وجنيف ولوزان حيث الأراضي القابلة للبناء نادرة. أما المنازل المتلاصقة فتقع بين الاثنين من حيث السعر ودرجة المسؤولية المشتركة مع الجيران.
الأراضي القابلة للبناء
شراء أرض للبناء عليها ممكن من حيث المبدأ، لكنه يضيف طبقة من التعقيد: قواعد التنطيق، ورخصة البناء الكانتونية، وتمويل البناء، كلها عناصر تقع بين الشراء والانتقال إلى السكن. وتتفاوت أسعار الأراضي بشكل كبير بين الكانتونات والبلديات، لذا فإن أي رقم مذكور عن منطقة معينة لا يعطي مؤشراً يُذكر عن منطقة أخرى.
كيف يعمل التمويل العقاري في سويسرا
لا تموّل البنوك السويسرية عادة كامل سعر الشراء. فكمشترٍ، يُتوقع منك تقديم حصة كبيرة من أموالك الخاصة، ويجب أن يأتي جزء من هذه الحصة من مدخرات أو مصادر مماثلة وليس بالكامل من أصول التقاعد. أما الباقي فيُموَّل عبر قرض عقاري يُهيكل غالباً على شريحتين بشروط مختلفة.
يمكن لأصول التقاعد أن تلعب دوراً في التمويل: فالأموال من صندوق المعاش المهني (الركيزة الثانية) ومن مدخرات التقاعد الخاصة المقيّدة (الركيزة الثالثة أ) يمكن استخدامها عادة في عملية الشراء، ضمن حدود يضعها البنك وأنظمة التقاعد. ولأن هذه الحدود وحساب القدرة على تحمل التكاليف الناتج عنها يعتمدان على دخلك وأصول تقاعدك الحالية وسياسة البنك، فإن وسيط القروض العقارية أو بنكك هو من يحدد الأرقام الخاصة بحالتك، لا قاعدة عامة تقريبية.
| العنصر | ما يغطيه عادةً |
|---|---|
| الأموال الذاتية (حقوق الملكية) | حصة كبيرة من سعر الشراء، يجب أن يأتي جزء منها عادة من مصادر غير أصول التقاعد |
| الركيزة الثانية (LPP/BVG) | يمكن أن تساهم غالباً في حقوق الملكية أو في سداد القرض، ضمن حدود يضعها صندوق التقاعد والبنك |
| الركيزة الثالثة أ | مدخرات تقاعد مقيّدة يمكن استخدامها عموماً في عملية الشراء |
| القرض العقاري الأول | الشريحة الرئيسية للتمويل، وعادة ما تكون الجزء الأكبر منه |
| القرض العقاري من الرتبة الثانية | شريحة أصغر وأعلى تكلفة، تتوقع البنوك عادة سدادها تدريجياً بمرور الوقت |
التكاليف بخلاف سعر الشراء
سعر الشراء ليس التكلفة الكاملة لعملية الشراء. فرسوم الموثق، ورسوم السجل العقاري، وضريبة نقل الملكية الكانتونية (تُعرف أحياناً برسم التسجيل) تُضاف فوق ذلك، ويختلف مجموعها بشكل ملحوظ من كانتون إلى آخر لأن كل كانتون يضع قواعده الخاصة بشأن هذه الرسوم. تطبق بعض الكانتونات ضريبة نقل ملكية معتبرة، بينما تطبق كانتونات أخرى القليل منها أو لا تطبقها إطلاقاً، وتختلف أيضاً ممارسات التوثيق بين المناطق الناطقة بالفرنسية والألمانية والإيطالية في البلاد.
بسبب هذا التفاوت بين الكانتونات، يستحسن أن تطلب من موثقك تقديراً خاصاً بالكانتون والبلدية اللذين تشتري فيهما، في وقت مبكر من العملية، بدلاً من التخطيط بناءً على متوسط وطني.
- رسوم الموثق لصياغة عقد البيع والتصديق عليه
- رسوم السجل العقاري لتسجيل نقل الملكية
- ضريبة نقل ملكية كانتونية أو رسم تسجيل، حيثما يطبقها الكانتون
- رسوم سند الرهن العقاري (cédule hypothécaire) عند تسجيل القرض
- تقييم عقاري مستقل، إذا اختار بنكك أو اخترت أنت تكليف جهة به
خطوة بخطوة: مراحل شراء العقار
- التأكد من أنك مصرّح لك بالشراء بموجب Lex Koller بالنسبة لنوع العقار الذي تريده
- تحديد ميزانيتك والحصول على إفادة أو شهادة تمويل من بنكك
- البحث عن عقارات مناسبة وترتيب معاينات لها
- تقييم حالة العقار، وأي رسوم مشتركة في نظام PPE، وطبيعة الحي
- تقديم عرض شراء كتابي إلى البائع أو الوكيل العقاري
- التفاوض والتوصل إلى اتفاق مبدئي على السعر والشروط
- إنهاء إجراءات التمويل العقاري مع بنكك
- توقيع عقد البيع أمام موثق، وفق ما يقتضيه القانون السويسري
- تسجيل نقل الملكية في السجل العقاري
- استلام المفاتيح والاستحواذ على العقار
ملكية العقار والضريبة السويسرية
يخضع ملاك العقارات في سويسرا لضريبة على القيمة الإيجارية المفترضة: وهو مبلغ تعتبره السلطات الضريبية دخلاً حتى لو كنت تسكن العقار بنفسك، استناداً إلى القيمة الإيجارية المعقولة له. في المقابل، يمكن للملاك عموماً خصم فوائد القرض العقاري وتكاليف الصيانة الموثقة من دخلهم الخاضع للضريبة، ضمن قواعد تختلف بحسب الكانتون.
يخضع أي ربح ناتج عن إعادة البيع عموماً لضريبة على الأرباح الرأسمالية العقارية، وفي معظم الكانتونات تنخفض النسبة كلما طالت مدة امتلاكك للعقار قبل بيعه. ولأن القيمة الإيجارية المفترضة والتكاليف القابلة للخصم وقواعد الأرباح الرأسمالية تُحدد على المستوى الكانتوني وتتغير بمرور الوقت، ينسّق مستشارونا مع خبراء ضرائب مؤهلين لمساعدتك على فهم كيفية تأثير عملية الشراء على وضعك الضريبي الخاص، بدلاً من تقديم أرقام عامة قد لا تنطبق على كانتونك.
يستحق القراءة أيضاً
الأسئلة الشائعة
هل يمكنني شراء عقار في سويسرا بتصريح B؟
ما هو قانون Lex Koller ومن يشمله؟
هل يجب عليّ بيع عقاري إذا غادرت سويسرا؟
كم مبلغ الدفعة المقدمة اللازم لشراء سكن في سويسرا؟
هل رسوم التوثيق والتسجيل موحدة في جميع الكانتونات؟
طلب معاودة الاتصال
سيتواصل معكم أحد مستشارينا خلال 24 ساعة (أيام العمل)، دون أي التزام. تُعامل بياناتكم بسرية تامة.
مستعدون للمضي قدماً؟
تحدثوا مع مستشار عن وضعكم، دون أي التزام.