Acheter un bien immobilier en Suisse en tant que résident étranger
Ce que permet la Lex Koller, comment fonctionne le financement, et les étapes de l'offre au notaire.
Réponse en bref
L'achat immobilier en Suisse est accessible aux titulaires d'un permis, mais les règles varient selon la nationalité et le permis de séjour. Une personne titulaire d'un permis C, ou un ressortissant UE/AELE titulaire d'un permis B, peut en général acheter une résidence principale sans autorisation particulière. Les ressortissants hors UE titulaires d'un permis B font face à davantage de restrictions, notamment pour les résidences secondaires ou les biens de placement, en vertu de la loi fédérale connue sous le nom de Lex Koller.
La Suisse dispose de l'un des marchés immobiliers les plus réglementés d'Europe, encadré par une loi fédérale qui restreint les achats des personnes domiciliées à l'étranger, et par des cantons qui appliquent chacun leurs propres droits de mutation et pratiques notariales. Pour un expatrié, la première question n'est que rarement le prix de l'appartement, mais bien la possibilité même de l'acheter, et à quelles conditions.
Ce guide passe en revue qui peut acheter, les types de propriété que vous rencontrerez, la manière dont les banques suisses structurent le financement hypothécaire, les frais qui s'ajoutent au prix d'achat, et ce à quoi ressemble le processus lui-même. Il se concentre sur le cadre général plutôt que sur des chiffres qui varient selon le canton ou la banque, puisque ceux-ci évoluent et méritent d'être confirmés directement auprès de votre notaire ou de votre prêteur au moment de l'achat.
Qui peut acheter un bien immobilier en Suisse : le cadre de la Lex Koller
La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, connue sous le nom de Lex Koller, restreint les achats immobiliers des personnes considérées comme étrangères au sens de la loi. Elle ne s'applique pas de la même manière à toute personne de nationalité étrangère vivant en Suisse : ce qui compte, c'est votre permis de séjour et, dans certains cas, votre nationalité.
Un titulaire d'un permis C (établissement) est traité comme un citoyen suisse et n'est pas soumis à la Lex Koller. Un ressortissant UE ou AELE titulaire d'un permis B et domicilié en Suisse peut en général acheter librement une résidence principale. Un ressortissant hors UE titulaire d'un permis B peut généralement acheter un logement destiné à sa résidence principale, mais l'achat d'une résidence secondaire ou d'un bien de placement déclenche en principe l'obligation d'autorisation, et la pratique cantonale varie sur ce point.
- Permis C : aucune restriction Lex Koller, mêmes droits qu'un citoyen suisse
- Permis B, ressortissant UE/AELE : la résidence principale peut en général être achetée librement
- Permis B, ressortissant hors UE : la résidence principale est généralement possible ; les résidences secondaires et les biens de placement nécessitent en principe une autorisation cantonale
- Non-résident en Suisse : les droits d'achat sont restreints et limités pour l'essentiel aux zones désignées pour les résidences de vacances
Déterminer la catégorie qui s'applique à votre permis, votre nationalité et votre situation familiale, c'est là que naissent la plupart des retards. Nos consultants peuvent clarifier votre situation en amont, avant que vous n'investissiez du temps dans des visites pour un bien que vous n'êtes peut-être pas autorisé à acheter.
Demander une pré-évaluationLes types de propriété immobilière que vous rencontrerez
Propriété par étages (PPE / copropriété)
La PPE (propriété par étages) est l'équivalent suisse de la copropriété. Vous êtes pleinement propriétaire de votre lot et détenez une quote-part des parties communes de l'immeuble aux côtés des autres copropriétaires. C'est la forme de propriété résidentielle la plus courante dans les villes suisses ; elle implique des charges communes mensuelles fixées par l'association des copropriétaires, qui couvrent l'entretien, les assurances et un fonds de rénovation.
Maisons individuelles ou mitoyennes
Les maisons individuelles sont moins courantes et affichent en général un prix plus élevé qu'une surface habitable équivalente en PPE, notamment autour de Zurich, Genève et Lausanne, où le terrain constructible se fait rare. Les maisons mitoyennes se situent entre les deux, tant sur le prix que sur le degré de responsabilité partagée avec les voisins.
Terrain à bâtir
Acheter un terrain pour y construire est possible en principe, mais ajoute une couche de complexité : règles de zonage, permis de construire cantonal et financement de la construction s'intercalent entre l'achat et l'emménagement. Les prix du terrain varient considérablement d'un canton et d'une commune à l'autre, si bien qu'un chiffre avancé pour une région ne renseigne guère sur une autre.
Comment fonctionne le financement hypothécaire en Suisse
Les banques suisses ne financent généralement pas l'intégralité du prix d'achat. En tant qu'acheteur, on attend de vous une part substantielle de fonds propres, dont une partie doit en général provenir de l'épargne ou de sources comparables plutôt qu'exclusivement des avoirs de prévoyance. Le reste est financé par un prêt hypothécaire, souvent structuré en une première et une deuxième tranche aux conditions différentes.
Les avoirs de prévoyance peuvent jouer un rôle dans le financement : les fonds issus de la prévoyance professionnelle (2e pilier) et de l'épargne privée liée (pilier 3a) peuvent en général être mobilisés pour un achat, dans les limites fixées par la banque et par la réglementation de prévoyance. Ces limites et le calcul de capacité financière qui en résulte dépendant de votre revenu, de vos avoirs de prévoyance existants et de la politique propre de la banque, un courtier en hypothèques ou votre banque devra calculer les chiffres pour votre situation précise plutôt que de s'appuyer sur une règle générale.
| Composante | Ce qu'elle couvre en général |
|---|---|
| Fonds propres | Une part significative du prix d'achat, dont une partie doit généralement provenir de sources autres que les avoirs de prévoyance |
| 2e pilier (LPP) | Peut souvent contribuer aux fonds propres ou à l'amortissement, dans les limites fixées par la caisse de pension et la banque |
| 3e pilier (pilier 3a) | Épargne de prévoyance liée pouvant en général être mobilisée pour l'achat |
| Première hypothèque | La tranche de prêt principale, généralement la plus importante part du financement |
| Hypothèque de deuxième rang | Une tranche plus petite et plus onéreuse, que les banques attendent en général de voir amortie dans le temps |
Les frais au-delà du prix d'achat
Le prix d'achat ne constitue pas le coût total de l'acquisition. Les frais de notaire, les émoluments du registre foncier et un droit de mutation cantonal (parfois appelé droit d'enregistrement) s'y ajoutent, et leur poids combiné diffère sensiblement d'un canton à l'autre, chaque canton fixant ses propres règles en la matière. Certains cantons appliquent un droit de mutation conséquent, d'autres peu ou pas du tout, et la pratique notariale varie également entre Suisse romande, Suisse alémanique et Suisse italienne.
En raison de ces variations cantonales, il vaut mieux demander à votre notaire une estimation propre au canton et à la commune où vous achetez, tôt dans le processus, plutôt que de budgétiser à partir d'une moyenne nationale.
- Frais de notaire pour la rédaction et l'authentification de l'acte de vente
- Émoluments du registre foncier pour l'inscription du transfert de propriété
- Un droit de mutation ou droit d'enregistrement cantonal, lorsque le canton en applique un
- Frais liés à la cédule hypothécaire lors de l'inscription du prêt
- Une expertise immobilière indépendante, si votre banque ou vous-même choisissez d'en commander une
Étape par étape : le déroulement de l'achat immobilier
- Vérifier si vous êtes autorisé à acheter au regard de la Lex Koller pour le type de bien souhaité
- Définir votre budget et obtenir une indication ou une attestation de financement auprès de votre banque
- Rechercher des biens adaptés et organiser des visites
- Évaluer l'état du bien, les charges de copropriété éventuelles et le quartier
- Soumettre une offre écrite au vendeur ou à l'agent immobilier
- Négocier et parvenir à un accord de principe sur le prix et les conditions
- Finaliser le financement hypothécaire avec votre banque
- Signer l'acte de vente devant un notaire, comme l'exige le droit suisse
- Inscrire le transfert de propriété au registre foncier
- Recevoir les clés et prendre possession du bien
Propriété immobilière et fiscalité suisse
Les propriétaires en Suisse sont imposés sur une valeur locative : un montant que les autorités fiscales traitent comme un revenu même si vous occupez vous-même le bien, calculé sur la base de ce qu'il pourrait raisonnablement rapporter en location. En contrepartie, les propriétaires peuvent généralement déduire les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien justifiés de leur revenu imposable, selon des règles qui varient d'un canton à l'autre.
Un gain réalisé lors de la revente est en général soumis à un impôt sur les gains immobiliers, et dans la plupart des cantons le taux diminue plus la durée de détention du bien avant la vente est longue. La valeur locative, les frais déductibles et les règles sur les gains immobiliers étant fixés au niveau cantonal et évoluant dans le temps, nos consultants coordonnent leur action avec des spécialistes fiscaux qualifiés pour vous aider à comprendre l'incidence d'un achat sur votre situation fiscale précise, plutôt que de fournir des chiffres généraux qui pourraient ne pas s'appliquer à votre canton.
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Questions fréquentes
Puis-je acheter un bien immobilier en Suisse avec un permis B ?
Qu'est-ce que la Lex Koller et qui concerne-t-elle ?
Dois-je vendre mon bien si je quitte la Suisse ?
De quel apport ai-je besoin pour acheter un logement en Suisse ?
Les frais de notaire et d'enregistrement sont-ils identiques dans tous les cantons ?
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