Comprar imóvel na Suíça como residente estrangeiro
O que a Lex Koller permite, como funciona o financiamento e as etapas desde a proposta até ao notário.
Resposta Rápida
Comprar imóvel na Suíça está aberto a titulares de autorização de residência, mas as regras variam consoante a nacionalidade e a autorização. Uma pessoa com autorização C, ou um cidadão da UE/EFTA com autorização B, pode geralmente comprar uma residência principal sem autorização especial. Cidadãos de países terceiros com autorização B enfrentam mais restrições, sobretudo para segundas habitações ou imóveis de investimento, ao abrigo da lei federal conhecida como Lex Koller.
A Suíça tem um dos mercados imobiliários mais regulados da Europa, moldado por uma lei federal que restringe as compras por pessoas domiciliadas no estrangeiro e por cantões que aplicam cada um os seus próprios impostos de transmissão e práticas notariais. Para um expatriado, a primeira questão raramente é o preço do apartamento, mas sim se está autorizado a comprá-lo e em que condições.
Este guia percorre quem pode comprar, os tipos de propriedade que vai encontrar, como os bancos suíços estruturam o financiamento hipotecário, os custos que se somam ao preço de compra e o que esperar do próprio processo. Centra-se no enquadramento geral, e não em valores que variam por cantão ou por banco, uma vez que estes mudam e vale a pena confirmá-los diretamente com o seu notário ou banco no momento da compra.
Quem pode comprar imóvel na Suíça: o enquadramento da Lex Koller
A lei federal sobre a aquisição de imóveis por pessoas no estrangeiro, conhecida como Lex Koller, restringe as compras de imóveis por pessoas consideradas estrangeiras para efeitos da lei. Não se aplica da mesma forma a todos os que têm passaporte estrangeiro e vivem na Suíça: o que importa é a sua autorização de residência e, nalguns casos, a sua nacionalidade.
Um titular de autorização C (estabelecimento) é tratado da mesma forma que um cidadão suíço e não está sujeito à Lex Koller. Um cidadão da UE ou da EFTA com autorização B e domiciliado na Suíça pode geralmente comprar uma residência principal livremente. Um cidadão de país terceiro com autorização B pode normalmente comprar uma habitação para nela viver como residência principal, mas a compra de uma segunda habitação ou de um imóvel de investimento normalmente exige autorização, e a prática cantonal a este respeito varia.
- Autorização C: sem restrições da Lex Koller, mesmos direitos que um cidadão suíço
- Autorização B, cidadão da UE/EFTA: a residência principal pode geralmente ser comprada livremente
- Autorização B, cidadão de país terceiro: residência principal geralmente possível; segundas habitações e imóveis de investimento geralmente exigem autorização cantonal
- Não residente na Suíça: os direitos de compra são limitados e restringem-se sobretudo a zonas designadas para habitação de férias
Perceber que categoria se aplica à sua autorização, nacionalidade e situação familiar específicas é onde a maioria dos atrasos começa. Os nossos consultores podem esclarecer a sua situação desde o início, antes de dedicar tempo a visitas a um imóvel que talvez não esteja autorizado a comprar.
Solicitar uma pré-avaliaçãoTipos de propriedade que vai encontrar
Propriedade por andares (PPE / propriedade horizontal)
A PPE (propriété par étages) é o equivalente suíço da propriedade horizontal. É proprietário pleno da sua fração e detém uma quota-parte das zonas comuns do edifício juntamente com os outros proprietários. É a forma mais comum de propriedade residencial nas cidades suíças e implica encargos comuns mensais definidos pela associação de proprietários, que cobrem manutenção, seguros e um fundo de renovação.
Moradias isoladas ou geminadas
As moradias individuais são menos comuns e geralmente têm um preço mais elevado do que uma superfície habitável equivalente numa PPE, sobretudo em torno de Zurique, Genebra e Lausana, onde o terreno edificável é escasso. As moradias geminadas situam-se entre os dois, tanto em preço como no grau de responsabilidade partilhada com os vizinhos.
Terreno para construção
Comprar terreno para construir é possível em princípio, mas acrescenta uma camada de complexidade: regras de zonamento, uma licença de construção cantonal e o financiamento da construção situam-se todos entre a compra e a mudança de casa. Os preços do terreno variam enormemente por cantão e por município, pelo que um valor citado para uma região diz pouco sobre outra.
Como funciona o financiamento hipotecário na Suíça
Os bancos suíços normalmente não financiam a totalidade do preço de compra. Como comprador, espera-se que traga uma parte substancial de fundos próprios, e uma parte desses fundos próprios geralmente tem de provir de poupanças ou de fontes equivalentes, e não inteiramente de ativos de previdência. O restante é financiado através de uma hipoteca, muitas vezes estruturada numa primeira e numa segunda tranche com condições diferentes.
Os ativos de previdência podem desempenhar um papel no financiamento: os fundos da previdência profissional (2.º pilar) e da poupança de previdência privada vinculada (pilar 3a) podem normalmente ser utilizados na compra, dentro dos limites definidos pelo banco e pela regulamentação da previdência. Uma vez que esses limites e o cálculo de capacidade financeira resultante dependem dos seus rendimentos, dos ativos de previdência existentes e da política própria do banco, um corretor hipotecário ou o seu banco terá de calcular os números para a sua situação específica, em vez de se basear numa regra geral genérica.
| Componente | O que geralmente cobre |
|---|---|
| Fundos próprios (capital) | Uma parte significativa do preço de compra, da qual parte geralmente tem de provir de fontes diferentes dos ativos de previdência |
| 2.º pilar (LPP/BVG) | Pode muitas vezes contribuir para os fundos próprios ou para a amortização, dentro dos limites definidos pelo fundo de previdência e pelo banco |
| 3.º pilar (pilar 3a) | Poupança de previdência vinculada que geralmente pode ser utilizada na compra |
| Primeira hipoteca | A principal tranche do empréstimo, geralmente a maior parte do financiamento |
| Hipoteca de segundo grau | Uma tranche menor e mais elevada que os bancos normalmente esperam que seja amortizada ao longo do tempo |
Custos além do preço de compra
O preço de compra não é o custo total da aquisição. Os honorários de notário, os emolumentos do registo predial e um imposto cantonal de transmissão (por vezes chamado taxa de registo) acrescentam-se, e o seu peso combinado difere sensivelmente de cantão para cantão, uma vez que cada cantão define as suas próprias regras sobre estes encargos. Alguns cantões aplicam um imposto de transmissão significativo, outros aplicam pouco ou nenhum, e a prática notarial também varia entre a Suíça francófona, germanófona e italófona.
Devido a esta variação cantonal, vale a pena pedir ao seu notário, logo no início do processo, uma estimativa específica para o cantão e o município onde está a comprar, em vez de planear o orçamento com base numa média nacional.
- Honorários de notário pela elaboração e autenticação da escritura de compra e venda
- Emolumentos do registo predial pelo registo da transferência de propriedade
- Um imposto cantonal de transmissão ou taxa de registo, quando o cantão o aplica
- Encargos com a cédula hipotecária quando o empréstimo é registado
- Uma avaliação independente do imóvel, caso o seu banco ou o próprio opte por encomendá-la
Passo a passo: o processo de compra do imóvel
- Esclareça se está autorizado a comprar ao abrigo da Lex Koller para o tipo de imóvel que pretende
- Defina o seu orçamento e obtenha uma indicação de financiamento ou certificado junto do seu banco
- Procure imóveis adequados e agende visitas
- Avalie o estado do imóvel, eventuais encargos comuns de PPE e a vizinhança
- Apresente uma proposta por escrito ao vendedor ou ao agente imobiliário
- Negoceie e chegue a um acordo de princípio sobre o preço e as condições
- Finalize o seu financiamento hipotecário junto do banco
- Assine a escritura de compra e venda perante um notário, conforme exigido pela lei suíça
- Registe a transferência de propriedade no registo predial
- Receba as chaves e tome posse do imóvel
Ser proprietário e a fiscalidade suíça
Os proprietários de imóveis na Suíça são tributados sobre um valor locativo imputado: um montante que as autoridades fiscais tratam como rendimento mesmo que viva no próprio imóvel, com base no que este poderia razoavelmente render em arrendamento. Em contrapartida, os proprietários podem geralmente deduzir os juros da hipoteca e os custos de manutenção documentados do seu rendimento tributável, segundo regras que variam por cantão.
Uma mais-valia obtida na revenda está geralmente sujeita a um imposto sobre ganhos imobiliários, e na maioria dos cantões a taxa diminui quanto mais tempo tiver detido o imóvel antes de o vender. Uma vez que o valor locativo imputado, os custos dedutíveis e as regras sobre mais-valias são definidos a nível cantonal e mudam ao longo do tempo, os nossos consultores coordenam-se com especialistas fiscais qualificados para o ajudar a compreender como uma compra afetaria a sua situação fiscal específica, em vez de apresentar valores genéricos que podem não se aplicar ao seu cantão.
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Perguntas frequentes
Posso comprar imóvel na Suíça com uma autorização B?
O que é a Lex Koller e a quem afeta?
Preciso de vender o meu imóvel se sair da Suíça?
De quanto capital próprio preciso para comprar uma habitação na Suíça?
Os honorários de notário e de registo são iguais em todos os cantões?
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