Onroerend goed kopen in Zwitserland als buitenlandse inwoner

Wat Lex Koller toestaat, hoe financiering werkt, en de stappen van bod tot notaris.

Kort antwoord

Onroerend goed kopen in Zwitserland staat open voor houders van een verblijfsvergunning, maar de regels verschillen per nationaliteit en verblijfsvergunning. Iemand met een vergunning C, of een EU/EFTA-onderdaan met een vergunning B, kan doorgaans zonder bijzondere toestemming een hoofdwoning kopen. Niet-EU-onderdanen met een vergunning B ondervinden meer beperkingen, met name voor tweede woningen of beleggingsvastgoed, onder de federale wet die bekendstaat als Lex Koller.

Zwitserland heeft een van de meer gereguleerde vastgoedmarkten van Europa, gevormd door een federale wet die aankopen door personen die in het buitenland woonachtig zijn beperkt, en door kantons die elk hun eigen overdrachtsbelastingen en notariële praktijken hanteren. Voor een expat is de eerste vraag zelden de prijs van het appartement, maar of je het überhaupt mag kopen, en onder welke voorwaarden.

Deze gids behandelt wie mag kopen, de soorten eigendom die je zult tegenkomen, hoe Zwitserse banken hypothecaire financiering opbouwen, de kosten die bovenop de koopprijs komen, en wat je van het proces zelf mag verwachten. De nadruk ligt op het kader in plaats van op cijfers die per kanton of per bank verschillen, aangezien deze veranderen en het de moeite waard is om ze rechtstreeks bij je notaris of kredietverstrekker te bevestigen op het moment van aankoop.

Wie mag onroerend goed kopen in Zwitserland: het Lex Koller-kader

De federale wet op de verwerving van onroerend goed door personen in het buitenland, bekend als Lex Koller, beperkt vastgoedaankopen door personen die volgens de wet als buitenlands worden beschouwd. De wet is niet op iedereen met een buitenlands paspoort die in Zwitserland woont gelijk van toepassing: wat telt, is je verblijfsvergunning en, in sommige gevallen, je nationaliteit.

Een houder van een vergunning C (vestiging) wordt gelijkgesteld met een Zwitserse burger en valt niet onder Lex Koller. Een EU- of EFTA-onderdaan met een vergunning B en woonplaats in Zwitserland kan doorgaans vrij een hoofdwoning kopen. Een niet-EU-onderdaan met een vergunning B kan meestal een woning kopen om er zelf als hoofdverblijf in te wonen, maar de aankoop van een tweede woning of beleggingsvastgoed vereist doorgaans een vergunningsplicht, en de kantonnale praktijk hierin loopt uiteen.

Vergunning C: geen beperkingen onder Lex Koller, dezelfde rechten als een Zwitserse burger
Vergunning B, EU/EFTA-onderdaan: hoofdwoning kan doorgaans vrij worden gekocht
Vergunning B, niet-EU-onderdaan: hoofdwoning meestal mogelijk; tweede woningen en beleggingsvastgoed vereisen doorgaans kantonnale toestemming
Niet woonachtig in Zwitserland: koopmogelijkheden zijn beperkt en grotendeels voorbehouden aan aangewezen vakantiehuiszones

Uitzoeken welke categorie van toepassing is op jouw specifieke vergunning, nationaliteit en gezinssituatie is waar de meeste vertragingen ontstaan. Onze consultants kunnen je positie vroegtijdig verduidelijken, voordat je tijd steekt in bezichtigingen van een woning die je mogelijk niet mag kopen.

Vraag een voorafgaande beoordeling aan

Soorten eigendom die je zult tegenkomen

Stockwerkeigendom (PPE / appartementseigendom)

PPE (propriété par étages) is het Zwitserse equivalent van appartementseigendom. Je bent volledig eigenaar van je eigen unit en houdt daarnaast een aandeel in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, samen met de andere eigenaars. Het is de meest voorkomende vorm van woningeigendom in Zwitserse steden en brengt maandelijkse gemeenschappelijke kosten met zich mee, vastgesteld door de eigenaarsvereniging, die onderhoud, verzekering en een renovatiefonds dekken.

Vrijstaande woningen of rijtjeshuizen

Individuele woningen komen minder vaak voor en vragen doorgaans een hogere prijs dan een vergelijkbaar woonoppervlak in een PPE, met name rond Zürich, Genève en Lausanne waar bouwgrond schaars is. Rijtjeshuizen zitten er qua prijs en mate van gedeelde verantwoordelijkheid met buren tussenin.

Bouwgrond

Grond kopen om op te bouwen is in principe mogelijk, maar voegt een extra laag complexiteit toe: bestemmingsplannen, een kantonnale bouwvergunning en bouwfinanciering staan allemaal tussen de aankoop en de intrek in. Grondprijzen verschillen enorm per kanton en gemeente, dus een cijfer voor de ene regio zegt weinig over een andere.

Hoe hypothecaire financiering werkt in Zwitserland

Zwitserse banken financieren doorgaans niet de volledige koopprijs. Als koper wordt van je verwacht dat je een aanzienlijk deel van eigen middelen inbrengt, en een deel van dat eigen vermogen moet doorgaans afkomstig zijn van spaargeld of vergelijkbare bronnen, niet volledig van pensioenvermogen. Het resterende bedrag wordt gefinancierd via een hypotheek, vaak opgebouwd in een eerste en tweede tranche met verschillende voorwaarden.

Pensioenvermogen kan een rol spelen bij de financiering: middelen uit het beroepspensioen (2e pijler) en uit gebonden individuele pensioensparen (pijler 3a) kunnen doorgaans worden ingezet voor een aankoop, binnen de grenzen die de bank en de pensioenregelgeving stellen. Omdat deze grenzen en de daaruit voortvloeiende betaalbaarheidsberekening afhangen van je inkomen, bestaand pensioenvermogen en het beleid van de bank, moet een hypotheekadviseur of je bank de cijfers voor jouw specifieke situatie doorrekenen in plaats van uit te gaan van een algemene vuistregel.

Typische opbouw van Zwitserse hypothecaire financiering
Onderdeel	Wat het doorgaans dekt
Eigen middelen (eigen vermogen)	Een aanzienlijk deel van de koopprijs, waarvan een deel doorgaans afkomstig moet zijn uit andere bronnen dan pensioenvermogen
2e pijler (BVG/LPP)	Kan vaak bijdragen aan eigen vermogen of aflossing, binnen de grenzen die het pensioenfonds en de bank stellen
3e pijler (pijler 3a)	Gebonden pensioensparen dat doorgaans kan worden ingezet voor de aankoop
Eerste hypotheek	De hoofdtranche van de lening, doorgaans het grootste deel van de financiering
Tweede-rangs hypotheek	Een kleinere, hoger geprijsde tranche die banken doorgaans na verloop van tijd willen zien afgelost

Hypotheekrentes en de exacte financieringsverhoudingen veranderen met de marktomstandigheden en verschillen per bank, dus vraag je kredietverstrekker naar actuele voorwaarden in plaats van te vertrouwen op cijfers die je online vindt.

Kosten naast de koopprijs

De koopprijs is niet de volledige kostprijs van de aankoop. Notariskosten, kosten voor het kadaster en een kantonnale overdrachtsbelasting (soms registratierecht genoemd) komen daar nog bovenop, en het gecombineerde gewicht daarvan verschilt merkbaar per kanton, omdat elk kanton zijn eigen regels voor deze kosten vaststelt. Sommige kantons heffen een aanzienlijke overdrachtsbelasting, andere nauwelijks of niet, en ook de notariële praktijk verschilt tussen het Franstalige, Duitstalige en Italiaanstalige deel van het land.

Vanwege deze kantonnale variatie loont het om vroeg in het proces een notaris te vragen naar een schatting specifiek voor het kanton en de gemeente waar je koopt, in plaats van te budgetteren op basis van een landelijk gemiddelde.

Notariskosten voor het opstellen en authenticeren van de koopakte
Kadasterkosten voor het registreren van de eigendomsoverdracht
Een kantonnale overdrachtsbelasting of registratierecht, waar het kanton dit heft
Kosten voor de hypotheekakte (cédule hypothécaire) bij registratie van de lening
Een onafhankelijke taxatie van het pand, als je bank of jijzelf hiervoor kiest

Stap voor stap: het aankoopproces van onroerend goed

Verduidelijk of je onder Lex Koller gemachtigd bent om het gewenste type woning te kopen
Bepaal je budget en vraag bij je bank een financieringsindicatie of -verklaring aan
Zoek naar geschikte woningen en regel bezichtigingen
Beoordeel de staat van de woning, eventuele gemeenschappelijke PPE-kosten en de buurt
Doe een schriftelijk bod aan de verkoper of de vastgoedmakelaar
Onderhandel en bereik een principeakkoord over prijs en voorwaarden
Rond je hypothecaire financiering af met je bank
Onderteken de koopakte bij een notaris, zoals vereist onder Zwitsers recht
Laat de eigendomsoverdracht registreren in het kadaster
Ontvang de sleutels en neem de woning in bezit

Eigendom van onroerend goed en Zwitserse belastingheffing

Eigenaars van onroerend goed in Zwitserland worden belast op een fictieve huurwaarde: een bedrag dat de belastingdienst als inkomen behandelt, ook al woon je zelf in de woning, gebaseerd op wat er redelijkerwijs voor verhuurd zou kunnen worden. In ruil daarvoor kunnen eigenaars doorgaans hypotheekrente en gedocumenteerde onderhoudskosten aftrekken van hun belastbaar inkomen, binnen regels die per kanton verschillen.

Een winst bij wederverkoop is doorgaans onderworpen aan een vermogenswinstbelasting op onroerend goed, en in de meeste kantons daalt het tarief naarmate je de woning langer hebt aangehouden voordat je verkoopt. Omdat fictieve huurwaarde, aftrekbare kosten en regels voor vermogenswinst op kantonnaal niveau worden vastgesteld en in de loop van de tijd veranderen, werken onze consultants samen met gekwalificeerde belastingspecialisten om je te helpen begrijpen hoe een aankoop jouw specifieke belastingpositie zou beïnvloeden, in plaats van algemene cijfers aan te bieden die mogelijk niet op jouw kanton van toepassing zijn.

Ook interessant om te lezen

Dienst Huisvesting Zoeken in Zwitserland voor Expats en Gezinnen Gids Regie Zwitserland — Wat Is Een Regie?

Veelgestelde vragen

Kan ik onroerend goed kopen in Zwitserland met een vergunning B?

Dat hangt af van je nationaliteit. Een EU- of EFTA-onderdaan met een vergunning B kan doorgaans vrij een hoofdwoning kopen. Een niet-EU-onderdaan met een vergunning B kan meestal een woning kopen om er zelf in te wonen, maar de aankoop van een tweede woning of beleggingsvastgoed vereist doorgaans kantonnale toestemming onder Lex Koller. Je specifieke situatie vooraf controleren voorkomt verspilde tijd.

Wat is Lex Koller en wie wordt erdoor geraakt?

Lex Koller is de federale wet die de verwerving van Zwitsers onroerend goed beperkt door personen die volgens de wet als buitenlands worden beschouwd. Ze treft vooral personen die niet in Zwitserland woonachtig zijn en, voor bepaalde types eigendom, niet-EU-onderdanen met een vergunning B. Zwitserse burgers en houders van een vergunning C vallen er niet onder.

Moet ik mijn woning verkopen als ik Zwitserland verlaat?

Er is geen automatische verplichting om te verkopen. Als je je hoofdwoning kocht als houder van een vergunning B en later Zwitserland verlaat, moet je mogelijk toestemming vragen om deze als niet-ingezetene te behouden, afhankelijk van je situatie. Houders van een vergunning C die vertrekken, behouden doorgaans zonder beperking hun eigendomsrechten. Je bank kan ook je hypotheekvoorwaarden herzien als je geen fiscaal inwoner van Zwitserland meer bent.

Hoeveel eigen inbreng heb ik nodig om een woning te kopen in Zwitserland?

Zwitserse banken verwachten dat een aanzienlijk deel van de koopprijs uit je eigen middelen komt, waarbij een deel daarvan doorgaans uit andere bronnen dan pensioenvermogen moet komen. De exacte vereiste hangt af van de bank, je inkomen en je bestaande pensioensparen, dus een hypotheekadviseur moet dit voor jouw specifieke geval berekenen in plaats van een algemeen percentage te hanteren.

Zijn notaris- en registratiekosten in elk kanton hetzelfde?

Nee. Notariskosten, kadasterkosten en een eventuele kantonnale overdrachtsbelasting worden onafhankelijk door elk kanton vastgesteld, en het totaal kan aanzienlijk verschillen tussen bijvoorbeeld Franstalig en Duitstalig Zwitserland. Vraag een notaris in het specifieke kanton en de gemeente waar je koopt om een nauwkeurige schatting.

Terugbelverzoek

Een consultant neemt binnen 24 uur op werkdagen contact met u op, geheel vrijblijvend. Uw gegevens worden vertrouwelijk behandeld.

Klaar om de volgende stap te zetten?

Bespreek uw situatie vrijblijvend met een consultant.

Vraag een voorafgaande beoordeling aan Ontdek ons volledige relocatieaanbod