Immobilienkauf in der Schweiz als ausländischer Wohnsitzinhaber

Was die Lex Koller erlaubt, wie die Finanzierung funktioniert und welche Schritte vom Angebot bis zum Notar anfallen.

Kurzantwort

Der Immobilienkauf in der Schweiz steht Bewilligungsinhabern grundsätzlich offen, doch die Regeln unterscheiden sich je nach Nationalität und Aufenthaltsbewilligung. Wer eine Bewilligung C besitzt oder als EU-/EFTA-Angehöriger eine Bewilligung B hat, kann in der Regel eine Hauptwohnung ohne besondere Bewilligung erwerben. Für Staatsangehörige von Nicht-EU-Ländern mit einer Bewilligung B gelten strengere Einschränkungen, insbesondere bei Zweitwohnungen oder Renditeobjekten, gemäss dem Bundesgesetz, das als Lex Koller bekannt ist.

Die Schweiz hat einen der stärker regulierten Immobilienmärkte Europas. Geprägt wird er durch ein Bundesgesetz, das den Erwerb durch Personen mit Wohnsitz im Ausland einschränkt, sowie durch Kantone, die jeweils eigene Handänderungssteuern und eine eigene Notariatspraxis anwenden. Für Expats stellt sich zunächst meist gar nicht die Frage nach dem Preis der Wohnung, sondern ob und unter welchen Bedingungen der Kauf überhaupt erlaubt ist.

Dieser Ratgeber zeigt, wer kaufen darf, welche Eigentumsformen Ihnen begegnen, wie Schweizer Banken die Hypothekarfinanzierung strukturieren, welche Kosten zusätzlich zum Kaufpreis anfallen und was Sie vom Ablauf selbst erwarten können. Der Fokus liegt auf dem Rahmen und nicht auf Zahlen, die von Kanton zu Kanton oder von Bank zu Bank variieren – diese ändern sich und sollten zum Zeitpunkt des Kaufs direkt mit Ihrem Notar oder Ihrer Bank abgeklärt werden.

Wer in der Schweiz Immobilien kaufen darf: der Rahmen der Lex Koller

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, bekannt als Lex Koller, schränkt den Immobilienerwerb für Personen ein, die im Sinne des Gesetzes als ausländisch gelten. Es gilt nicht für alle Personen mit ausländischem Pass gleichermassen, die in der Schweiz leben: Entscheidend sind Ihre Aufenthaltsbewilligung und, in bestimmten Fällen, Ihre Nationalität.

Inhaberinnen und Inhaber einer Niederlassungsbewilligung C werden wie Schweizer Staatsangehörige behandelt und unterliegen nicht der Lex Koller. EU- oder EFTA-Angehörige mit einer Bewilligung B und Wohnsitz in der Schweiz können in der Regel eine Hauptwohnung frei erwerben. Nicht-EU-Angehörige mit einer Bewilligung B können üblicherweise eine Wohnung als Hauptwohnsitz kaufen, doch der Erwerb einer Zweitwohnung oder eines Renditeobjekts löst in der Regel eine Bewilligungspflicht aus, wobei die kantonale Praxis hier variiert.

Bewilligung C: keine Einschränkungen durch die Lex Koller, gleiche Rechte wie Schweizer Staatsangehörige
Bewilligung B, EU-/EFTA-Angehörige: Hauptwohnsitz kann in der Regel frei erworben werden
Bewilligung B, Nicht-EU-Angehörige: Hauptwohnsitz meist möglich; Zweitwohnungen und Renditeobjekte erfordern in der Regel eine kantonale Bewilligung
Kein Wohnsitz in der Schweiz: Erwerbsrechte sind stark eingeschränkt und beschränken sich weitgehend auf ausgewiesene Feriengebiete

Herauszufinden, welche Kategorie auf Ihre konkrete Bewilligung, Nationalität und familiäre Situation zutrifft, ist der Punkt, an dem die meisten Verzögerungen entstehen. Unsere Beraterinnen und Berater klären Ihre Situation frühzeitig, bevor Sie Zeit in Besichtigungen einer Immobilie investieren, die Sie möglicherweise gar nicht kaufen dürfen.

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Eigentumsformen, die Ihnen begegnen werden

Stockwerkeigentum (PPE)

PPE (propriété par étages) entspricht dem Schweizer Pendant zum Stockwerkeigentum. Sie besitzen Ihre Einheit vollständig und halten zusammen mit den übrigen Eigentümerinnen und Eigentümern einen Anteil an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes. Dies ist die häufigste Form von Wohneigentum in Schweizer Städten und bringt monatliche Nebenkosten mit sich, die von der Eigentümergemeinschaft festgelegt werden und Unterhalt, Versicherung sowie einen Erneuerungsfonds abdecken.

Einfamilien- oder Reihenhäuser

Einzelne Häuser sind weniger verbreitet und in der Regel teurer als eine vergleichbare Wohnfläche im Stockwerkeigentum, besonders rund um Zürich, Genf und Lausanne, wo Bauland knapp ist. Reihenhäuser liegen preislich wie auch beim Mass an geteilter Verantwortung mit den Nachbarn dazwischen.

Bauland

Der Kauf von Bauland ist grundsätzlich möglich, bringt aber zusätzliche Komplexität mit sich: Zonenvorschriften, eine kantonale Baubewilligung und die Baufinanzierung liegen alle zwischen dem Kauf und dem Einzug. Die Landpreise unterscheiden sich stark je nach Kanton und Gemeinde, sodass ein Preis für eine Region wenig über eine andere aussagt.

Wie die Hypothekarfinanzierung in der Schweiz funktioniert

Schweizer Banken finanzieren in der Regel nicht den gesamten Kaufpreis. Als Käuferin oder Käufer wird erwartet, dass Sie einen erheblichen Teil aus eigenen Mitteln aufbringen, wobei ein Teil dieses Eigenkapitals in der Regel aus Ersparnissen oder vergleichbaren Quellen stammen muss und nicht vollständig aus Vorsorgevermögen bestehen darf. Der Rest wird über eine Hypothek finanziert, häufig aufgeteilt in eine erste und eine zweite Tranche mit unterschiedlichen Konditionen.

Vorsorgevermögen kann bei der Finanzierung eine Rolle spielen: Mittel aus der beruflichen Vorsorge (2. Säule) und aus gebundenem privatem Vorsorgesparen (Säule 3a) können in der Regel im Rahmen der von Bank und Vorsorgevorschriften gesetzten Grenzen für den Kauf eingesetzt werden. Da diese Grenzen und die daraus resultierende Tragbarkeitsberechnung von Ihrem Einkommen, dem vorhandenen Vorsorgevermögen und der Bankpolitik abhängen, muss ein Hypothekarberater oder Ihre Bank die Zahlen für Ihre konkrete Situation berechnen, anstatt sich auf eine allgemeine Faustregel zu verlassen.

Typische Struktur der Schweizer Hypothekarfinanzierung
Bestandteil	Was in der Regel abgedeckt wird
Eigenmittel (Eigenkapital)	Ein erheblicher Teil des Kaufpreises, wovon ein Teil in der Regel nicht aus Vorsorgevermögen stammen darf
2. Säule (BVG)	Kann oft zu Eigenkapital oder Amortisation beitragen, innerhalb der von Pensionskasse und Bank gesetzten Grenzen
3. Säule (Säule 3a)	Gebundenes Vorsorgesparen, das in der Regel für den Kauf eingesetzt werden kann
Erste Hypothek	Die Haupttranche des Darlehens, üblicherweise der grösste Teil der Finanzierung
Zweite Hypothek	Eine kleinere, höher verzinste Tranche, die Banken in der Regel amortisiert sehen möchten

Hypothekarzinsen und genaue Finanzierungsquoten ändern sich je nach Marktlage und unterscheiden sich zwischen den Banken – fragen Sie Ihre Bank nach den aktuellen Konditionen, statt sich auf online gefundene Zahlen zu verlassen.

Kosten über den Kaufpreis hinaus

Der Kaufpreis ist nicht der gesamte Aufwand beim Kauf. Notariatsgebühren, Grundbuchgebühren und eine kantonale Handänderungssteuer (teilweise auch Grundstückgewinnsteuer genannt) kommen hinzu, und ihr gemeinsamer Umfang unterscheidet sich spürbar von Kanton zu Kanton, da jeder Kanton eigene Regeln für diese Abgaben festlegt. Manche Kantone erheben eine spürbare Handänderungssteuer, andere kaum oder gar keine, und auch die Notariatspraxis unterscheidet sich zwischen der französisch-, deutsch- und italienischsprachigen Schweiz.

Aufgrund dieser kantonalen Unterschiede lohnt es sich, frühzeitig im Prozess Ihren Notar um eine Schätzung zu bitten, die auf den Kanton und die Gemeinde des Kaufs zugeschnitten ist, statt von einem landesweiten Durchschnitt auszugehen.

Notariatsgebühren für die Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags
Grundbuchgebühren für die Eintragung des Eigentumsübergangs
Eine kantonale Handänderungssteuer, sofern der Kanton eine solche erhebt
Gebühren für den Schuldbrief (cédule hypothécaire) bei der Eintragung des Darlehens
Eine unabhängige Immobilienbewertung, falls Ihre Bank oder Sie selbst eine solche in Auftrag geben

Schritt für Schritt: der Ablauf des Immobilienkaufs

Klären Sie, ob Sie nach Lex Koller für die gewünschte Art von Immobilie kaufberechtigt sind
Legen Sie Ihr Budget fest und holen Sie bei Ihrer Bank eine Finanzierungsbestätigung oder ein Indikativangebot ein
Suchen Sie geeignete Objekte und vereinbaren Sie Besichtigungen
Beurteilen Sie den Zustand der Immobilie, allfällige PPE-Nebenkosten und die Nachbarschaft
Unterbreiten Sie der Verkäuferschaft oder der Immobilienmaklerin ein schriftliches Angebot
Verhandeln Sie und einigen Sie sich grundsätzlich auf Preis und Bedingungen
Schliessen Sie die Hypothekarfinanzierung mit Ihrer Bank ab
Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag vor einem Notar, wie im Schweizer Recht vorgeschrieben
Lassen Sie den Eigentumsübergang im Grundbuch eintragen
Erhalten Sie die Schlüssel und übernehmen Sie die Immobilie

Wohneigentum und Schweizer Steuern

Immobilienbesitzerinnen und -besitzer in der Schweiz werden auf einen Eigenmietwert besteuert: einen Betrag, den die Steuerbehörden auch dann als Einkommen behandeln, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen, basierend auf dem, was bei einer Vermietung angemessen erzielt werden könnte. Im Gegenzug können Eigentümerinnen und Eigentümer in der Regel Hypothekarzinsen und belegte Unterhaltskosten von ihrem steuerbaren Einkommen abziehen, im Rahmen von Regeln, die je nach Kanton unterschiedlich sind.

Ein bei Weiterverkauf erzielter Gewinn unterliegt in der Regel der Grundstückgewinnsteuer, wobei der Satz in den meisten Kantonen mit zunehmender Haltedauer der Immobilie vor dem Verkauf sinkt. Da Eigenmietwert, abzugsfähige Kosten und die Regeln zur Grundstückgewinnsteuer auf kantonaler Ebene festgelegt werden und sich im Lauf der Zeit ändern, arbeiten unsere Beraterinnen und Berater mit qualifizierten Steuerspezialistinnen und -spezialisten zusammen, um zu klären, wie sich ein Kauf auf Ihre konkrete steuerliche Situation auswirken würde, statt allgemeine Zahlen zu nennen, die auf Ihren Kanton möglicherweise nicht zutreffen.

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Häufig gestellte Fragen

Kann ich mit einer Bewilligung B eine Immobilie in der Schweiz kaufen?

Das hängt von Ihrer Nationalität ab. EU- oder EFTA-Angehörige mit einer Bewilligung B können in der Regel eine Hauptwohnung frei erwerben. Nicht-EU-Angehörige mit einer Bewilligung B können üblicherweise eine selbstbewohnte Wohnung kaufen, doch der Erwerb einer Zweitwohnung oder eines Renditeobjekts erfordert in der Regel eine kantonale Bewilligung nach Lex Koller. Wer die eigene Situation vor der Angebotsabgabe abklärt, vermeidet unnötigen Zeitaufwand.

Was ist die Lex Koller und wen betrifft sie?

Die Lex Koller ist das Bundesgesetz, das den Erwerb von Schweizer Grundstücken durch Personen einschränkt, die im Sinne des Gesetzes als ausländisch gelten. Betroffen sind vor allem Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz sowie, bei bestimmten Immobilientypen, Nicht-EU-Angehörige mit einer Bewilligung B. Schweizer Staatsangehörige und Inhaberinnen und Inhaber einer Bewilligung C unterliegen ihr nicht.

Muss ich meine Immobilie verkaufen, wenn ich die Schweiz verlasse?

Es besteht keine automatische Verkaufspflicht. Wer die Hauptwohnung als Inhaberin oder Inhaber einer Bewilligung B erworben hat und später die Schweiz verlässt, muss unter Umständen eine Bewilligung beantragen, um die Immobilie als Nicht-Ansässiger zu behalten, je nach individueller Situation. Inhaberinnen und Inhaber einer Bewilligung C behalten ihre Eigentumsrechte bei Wegzug in der Regel uneingeschränkt. Auch Ihre Bank kann die Hypothekarkonditionen überprüfen, wenn Sie nicht mehr steuerlich in der Schweiz ansässig sind.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Kauf einer Wohnung in der Schweiz?

Schweizer Banken erwarten, dass ein erheblicher Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln stammt, wobei ein Teil davon in der Regel nicht aus Vorsorgevermögen kommen darf. Die genaue Anforderung hängt von der Bank, Ihrem Einkommen und Ihrem vorhandenen Vorsorgevermögen ab, weshalb eine Hypothekarberaterin oder ein Hypothekarberater dies für Ihren konkreten Fall berechnen muss, statt sich auf einen allgemeinen Prozentsatz zu verlassen.

Sind Notariats- und Eintragungsgebühren in jedem Kanton gleich?

Nein. Notariatsgebühren, Grundbuchgebühren und eine allfällige kantonale Handänderungssteuer werden von jedem Kanton unabhängig festgelegt, und der Gesamtbetrag kann sich zum Beispiel zwischen der französisch- und der deutschsprachigen Schweiz spürbar unterscheiden. Fragen Sie für eine genaue Schätzung einen Notar im konkreten Kanton und in der konkreten Gemeinde, in der Sie kaufen.

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