外国人居住者としてスイスで不動産を購入する
Lex Kollerが許容する範囲、住宅ローンの仕組み、オファーから公証手続きまでの流れを解説します。
結論
スイスでの不動産購入は許可保有者に開かれていますが、国籍と滞在許可の種類によってルールが異なります。C許可保有者、またはB許可を持つEU・EFTA加盟国出身者は、原則として特別な許可なく主たる居住用の住宅を購入できます。B許可を持つEU・EFTA域外出身者は、特にセカンドハウスや投資用不動産に関して、Lex Kollerと呼ばれる連邦法のもとでより多くの制限を受けます。
スイスの不動産市場は欧州の中でも規制が厳しい部類に入ります。これは、海外に住所を置く人による購入を制限する連邦法と、各州（カントン)が独自に定める移転税や公証実務によるものです。駐在員にとって最初に問うべきは物件価格ではなく、そもそも自分に購入資格があるか、あるとすればどのような条件下でか、という点であることがほとんどです。
スイスで不動産を購入できるのは誰か：Lex Kollerの枠組み
海外居住者による不動産取得に関する連邦法、通称Lex Kollerは、同法上「外国人」とみなされる人による不動産購入を制限します。スイスに居住する外国籍者すべてに一律に適用されるわけではなく、重要なのは滞在許可の種類、そして一部のケースでは国籍です。
C許可（定住許可）保有者はスイス国民と同様に扱われ、Lex Kollerの対象外です。B許可を持つEUまたはEFTA加盟国出身者でスイスに住所を置く人は、原則として主たる居住用住宅を自由に購入できます。B許可を持つEU・EFTA域外出身者は、自ら居住する住宅であれば通常購入可能ですが、セカンドハウスや投資用不動産の購入には多くの場合許可申請が必要となり、州ごとの運用にも差があります。
- C許可：Lex Kollerの制限なし、スイス国民と同等の権利
- B許可・EU/EFTA国籍：主たる居住用住宅は原則自由に購入可能
- B許可・EU/EFTA域外国籍：主たる居住用住宅は通常可能。セカンドハウスや投資用不動産は原則として州の許可が必要
- スイス非居住者：購入できる権利は限定的で、主に指定された別荘地域に限られる
自分の滞在許可・国籍・家族状況がどの区分に該当するかを見極めることこそが、最も遅れの生じやすいポイントです。弊社のコンサルタントが早い段階でお客様の状況を明確にし、購入資格のない物件の内覧に時間をかけてしまうことを防ぎます。
事前評価を依頼するスイスで出会う不動産所有の形態
階層別所有（PPE／区分所有）
PPE（propriété par étages）は、スイス版の区分所有（コンドミニアム所有）にあたります。専有部分を単独で所有し、建物の共用部分については他の所有者とともに持分を保有します。スイスの都市部における最も一般的な住宅所有形態で、所有者組合が定める月次の共益費がかかり、これには維持管理費、保険料、修繕積立金が含まれます。
戸建て住宅・テラスハウス
一戸建て住宅は比較的少なく、同じ延床面積のPPE物件と比べて価格が高くなる傾向があります。特に建築可能な土地が限られるチューリッヒ、ジュネーブ、ローザンヌ周辺で顕著です。テラスハウスは価格面でも、隣家との共有責任の程度という点でも、両者の中間に位置します。
建築用地
建築用の土地を購入すること自体は可能ですが、それには追加の複雑さが伴います。ゾーニング規制、州の建築許可、建築資金の調達といった段階が、購入から入居までの間に控えています。地価は州や市区町村によって大きく異なるため、ある地域の価格が別の地域の目安になることはほとんどありません。
スイスにおける住宅ローンの仕組み
スイスの銀行は通常、購入価格の全額を融資することはありません。買主にはかなりの割合の自己資金を用意することが求められ、その一部は年金資産ではなく貯蓄などの原資でまかなう必要があります。残りは住宅ローンで賄われ、条件の異なる第一抵当と第二抵当という二段階の構成をとることが一般的です。
年金資産も資金調達の一部として活用できます。職業年金（第2の柱）や拘束型の個人年金（第3の柱a）からの資金は、銀行や年金規則が定める範囲内で購入資金に充当できるのが一般的です。ただし、この上限や返済能力の計算はご自身の収入、既存の年金資産、そして銀行独自の方針によって左右されるため、一般的な目安ではなく、住宅ローンブローカーまたは銀行に個別に試算してもらう必要があります。
| 構成要素 | 一般的な内容 |
|---|---|
| 自己資金（エクイティ） | 購入価格のかなりの割合を占め、その一部は通常、年金資産以外の原資でまかなう必要がある |
| 第2の柱（LPP/BVG） | 年金基金と銀行が定める範囲内で、自己資金や返済に充当できることが多い |
| 第3の柱（第3の柱a） | 拘束型の年金貯蓄で、一般的に購入資金に充てることができる |
| 第一抵当（ファーストモーゲージ） | 融資の中心となる部分で、通常最も大きな割合を占める |
| 第二抵当 | 金額は小さいが金利が高い部分で、銀行は時間をかけて返済することを求めるのが一般的 |
購入価格以外にかかる費用
購入費用は物件価格だけではありません。公証人手数料、不動産登記手数料、そして州によっては移転税（登録税と呼ばれることもあります）が上乗せされ、これらを合算した総額は州ごとにかなりの差があります。というのも、各州がこれらの費用に関する独自のルールを定めているためです。移転税が高額な州もあれば、ほとんど、あるいは全くかからない州もあり、公証実務もフランス語圏、ドイツ語圏、イタリア語圏で異なります。
こうした州ごとの違いがあるため、全国平均を目安に予算を組むのではなく、購入を検討している州・市区町村について、早い段階で公証人に見積もりを依頼することをお勧めします。
- 売買契約書の作成・認証にかかる公証人手数料
- 所有権移転登記のための不動産登記手数料
- 州が課す場合の移転税（登録税）
- 住宅ローン抵当証書（cédule hypothécaire）の登記費用
- 銀行またはご自身が依頼する場合の第三者による不動産鑑定費用
ステップバイステップ：不動産購入の手続きの流れ
- 希望する物件の種類について、Lex Kollerのもとで購入資格があるかを確認する
- 予算を明確にし、銀行から融資可能額の目安または証明書を取得する
- 条件に合う物件を探し、内覧の予約をする
- 物件の状態、PPEの共益費、周辺環境を確認する
- 売主または不動産仲介業者に書面でオファーを提出する
- 価格と条件について交渉し、基本合意に至る
- 銀行との住宅ローン融資を確定させる
- スイス法の定めに従い、公証人の立会いのもとで売買契約書に署名する
- 土地台帳に所有権移転を登記する
- 鍵を受け取り、物件を引き渡される
不動産所有とスイスの税制
スイスの不動産所有者は、みなし賃貸価値に対して課税されます。これは、たとえ自分でその物件に住んでいても、税務当局が「合理的に貸し出した場合に得られるであろう金額」を所得とみなす仕組みです。その一方で、所有者は住宅ローンの利息や証憑のある維持管理費を課税所得から控除できるのが一般的で、その詳細ルールは州によって異なります。
転売時に生じた利益には、通常、不動産譲渡益税が課され、ほとんどの州では所有期間が長いほど税率が下がります。みなし賃貸価値、控除可能な費用、譲渡益税のルールは州レベルで定められ、随時変更されるため、弊社のコンサルタントは資格を持つ税務専門家と連携し、一般的な数値ではなく、お客様固有の税務状況に購入がどう影響するかを理解できるよう支援します。
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よくある質問
B許可でスイスの不動産を購入できますか？
Lex Kollerとは何で、誰に影響しますか？
スイスを離れる場合、不動産を売却する必要がありますか？
スイスで住宅を購入するには、頭金はいくら必要ですか？
公証人手数料や登記費用はどの州でも同じですか？
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