विदेशी निवासी के रूप में स्विट्ज़रलैंड में प्रॉपर्टी खरीदना
Lex Koller क्या अनुमति देता है, फाइनेंसिंग कैसे काम करती है, और ऑफ़र से लेकर नोटरी तक के चरण।
संक्षिप्त उत्तर
स्विट्ज़रलैंड में प्रॉपर्टी खरीदना परमिट धारकों के लिए संभव है, लेकिन नियम राष्ट्रीयता और निवास परमिट के अनुसार अलग-अलग होते हैं। C परमिट धारक, या B परमिट वाला EU/EFTA नागरिक, आमतौर पर बिना किसी विशेष प्राधिकरण के मुख्य निवास खरीद सकता है। B परमिट वाले गैर-EU नागरिकों को अधिक प्रतिबंधों का सामना करना पड़ता है, विशेष रूप से दूसरे घर या निवेश संपत्ति के लिए, जो Lex Koller नामक संघीय कानून के तहत लागू होता है।
स्विट्ज़रलैंड का प्रॉपर्टी बाज़ार यूरोप के सबसे नियंत्रित बाज़ारों में से एक है। इसे एक संघीय कानून आकार देता है जो विदेश में निवास करने वाले लोगों की खरीद को सीमित करता है, और साथ ही हर कैंटन अपने स्वयं के ट्रांसफर टैक्स और नोटरी प्रथाएँ लागू करता है। किसी प्रवासी के लिए पहला सवाल अक्सर फ्लैट की कीमत नहीं होता, बल्कि यह होता है कि क्या उसे यह खरीदने की अनुमति है, और किन शर्तों के तहत।
यह गाइड बताती है कि कौन खरीद सकता है, आपको किस तरह के स्वामित्व मिलेंगे, स्विस बैंक मॉर्गेज फाइनेंसिंग को किस तरह संरचित करते हैं, खरीद मूल्य के ऊपर आने वाली लागतें, और स्वयं प्रक्रिया से क्या अपेक्षा रखें। यह गाइड ढांचे पर केंद्रित है, न कि उन आँकड़ों पर जो कैंटन या बैंक के अनुसार बदलते हैं, क्योंकि ये बदलते रहते हैं और खरीद के समय अपने नोटरी या ऋणदाता से सीधे पुष्टि करना बेहतर है।
स्विट्ज़रलैंड में प्रॉपर्टी कौन खरीद सकता है: Lex Koller का ढांचा
विदेश में रहने वाले व्यक्तियों द्वारा रियल एस्टेट अधिग्रहण पर संघीय कानून, जिसे Lex Koller कहा जाता है, उन लोगों की प्रॉपर्टी खरीद को सीमित करता है जिन्हें इस कानून के अंतर्गत विदेशी माना जाता है। यह स्विट्ज़रलैंड में रहने वाले हर विदेशी पासपोर्ट धारक पर समान रूप से लागू नहीं होता: यहाँ महत्वपूर्ण यह है कि आपका निवास परमिट क्या है और, कुछ मामलों में, आपकी राष्ट्रीयता क्या है।
C (सेटलमेंट) परमिट धारक को स्विस नागरिक के समान माना जाता है और वह Lex Koller के अधीन नहीं आता। B परमिट वाला और स्विट्ज़रलैंड में निवासरत EU या EFTA नागरिक आमतौर पर मुख्य निवास स्वतंत्र रूप से खरीद सकता है। B परमिट वाला गैर-EU नागरिक आमतौर पर रहने के लिए मुख्य निवास खरीद सकता है, लेकिन दूसरा घर या निवेश संपत्ति खरीदने पर आमतौर पर प्राधिकरण की आवश्यकता होती है, और इस पर कैंटन की प्रथा अलग-अलग होती है।
- C परमिट: कोई Lex Koller प्रतिबंध नहीं, स्विस नागरिक के समान अधिकार
- B परमिट, EU/EFTA नागरिक: मुख्य निवास आमतौर पर स्वतंत्र रूप से खरीदा जा सकता है
- B परमिट, गैर-EU नागरिक: मुख्य निवास आमतौर पर संभव; दूसरे घर और निवेश संपत्ति के लिए सामान्यतः कैंटन प्राधिकरण आवश्यक
- स्विट्ज़रलैंड में निवासी न होने पर: खरीद अधिकार सीमित हैं और अधिकतर निर्धारित अवकाश-गृह क्षेत्रों तक सीमित हैं
यह पता लगाना कि आपके विशिष्ट परमिट, राष्ट्रीयता और पारिवारिक स्थिति पर कौन-सी श्रेणी लागू होती है, वहीं से अधिकांश देरी शुरू होती है। हमारे सलाहकार आपकी स्थिति जल्दी स्पष्ट कर सकते हैं, इससे पहले कि आप किसी ऐसी प्रॉपर्टी की विज़िट में समय लगाएँ जिसे खरीदने के लिए आप अधिकृत न हों।
प्रारंभिक मूल्यांकन का अनुरोध करेंस्वामित्व के प्रकार जिनका आपको सामना होगा
PPE (कॉन्डोमिनियम स्वामित्व, मंज़िल के अनुसार)
PPE (propriété par étages) कॉन्डोमिनियम स्वामित्व का स्विस रूप है। आप अपनी यूनिट का पूर्ण स्वामित्व रखते हैं और भवन के साझा हिस्सों में अन्य मालिकों के साथ हिस्सेदारी रखते हैं। स्विस शहरों में आवासीय स्वामित्व का यह सबसे सामान्य रूप है, और इसमें मासिक साझा शुल्क शामिल होता है जो मालिकों के संघ द्वारा तय किया जाता है, जो रखरखाव, बीमा और नवीनीकरण कोष को कवर करता है।
स्वतंत्र या टेरेस्ड घर
अलग-अलग घर कम आम हैं और आमतौर पर समान रहने की जगह वाले PPE की तुलना में अधिक कीमत पर मिलते हैं, विशेष रूप से ज़्यूरिख, जिनेवा और लॉज़ान के आसपास जहाँ निर्माण-योग्य ज़मीन दुर्लभ है। टेरेस्ड घर कीमत और पड़ोसियों के साथ साझा ज़िम्मेदारी दोनों में इन दोनों के बीच आते हैं।
निर्माण भूमि
निर्माण के लिए ज़मीन खरीदना सिद्धांत रूप में संभव है, लेकिन इसमें जटिलता की एक और परत जुड़ जाती है: ज़ोनिंग नियम, कैंटन का निर्माण परमिट और निर्माण फाइनेंसिंग, ये सभी खरीद और वहाँ रहने के बीच आते हैं। ज़मीन की कीमतें कैंटन और नगरपालिका के अनुसार बहुत भिन्न होती हैं, इसलिए एक क्षेत्र के लिए बताई गई कीमत दूसरे क्षेत्र के बारे में बहुत कम बताती है।
स्विट्ज़रलैंड में मॉर्गेज फाइनेंसिंग कैसे काम करती है
स्विस बैंक आमतौर पर पूरी खरीद कीमत का फाइनेंस नहीं करते। खरीदार के रूप में, आपसे अपेक्षा की जाती है कि आप अपने स्वयं के फंड का एक बड़ा हिस्सा लाएँ, और उस इक्विटी का एक हिस्सा आमतौर पर पूरी तरह से पेंशन एसेट्स के बजाय बचत या इसी तरह के स्रोतों से आना चाहिए। शेष राशि मॉर्गेज के ज़रिए फाइनेंस की जाती है, जिसे अक्सर अलग-अलग शर्तों वाले पहले और दूसरे हिस्से में संरचित किया जाता है।
पेंशन एसेट्स फाइनेंसिंग में भूमिका निभा सकते हैं: व्यावसायिक पेंशन (द्वितीय स्तंभ) और बंधे हुए निजी पेंशन बचत (तृतीय स्तंभ 3a) से मिलने वाली राशि आमतौर पर खरीद के लिए इस्तेमाल की जा सकती है, बैंक और पेंशन नियमों द्वारा तय सीमाओं के भीतर। चूंकि ये सीमाएँ और उनसे बनने वाला वहनीयता आकलन आपकी आय, मौजूदा पेंशन एसेट्स और बैंक की अपनी नीति पर निर्भर करता है, इसलिए किसी सामान्य अंगूठे के नियम पर भरोसा करने के बजाय, एक मॉर्गेज ब्रोकर या आपका बैंक आपकी विशिष्ट स्थिति के लिए आंकड़े निकालेगा।
| घटक | यह आमतौर पर क्या कवर करता है |
|---|---|
| स्वयं का फंड (इक्विटी) | खरीद कीमत का एक बड़ा हिस्सा, जिसका एक भाग आमतौर पर पेंशन एसेट्स के अलावा अन्य स्रोतों से आना चाहिए |
| द्वितीय स्तंभ (LPP/BVG) | अक्सर इक्विटी या ऋण-भुगतान में योगदान कर सकता है, पेंशन फंड और बैंक द्वारा तय सीमाओं के भीतर |
| तृतीय स्तंभ (3a) | बंधी हुई पेंशन बचत जिसे आमतौर पर खरीद के लिए इस्तेमाल किया जा सकता है |
| पहला मॉर्गेज | मुख्य ऋण हिस्सा, आमतौर पर फाइनेंसिंग का सबसे बड़ा भाग |
| दूसरे क्रम का मॉर्गेज | एक छोटा, ऊंचा हिस्सा जिसे बैंक आमतौर पर समय के साथ चुकाए जाने की अपेक्षा रखते हैं |
खरीद कीमत से आगे की लागतें
खरीद कीमत ही प्रॉपर्टी खरीदने की पूरी लागत नहीं है। इसके ऊपर नोटरी शुल्क, भूमि रजिस्ट्री शुल्क, और कैंटन का ट्रांसफर टैक्स (जिसे कभी-कभी पंजीकरण शुल्क कहा जाता है) जुड़ जाता है, और इनका कुल भार एक कैंटन से दूसरे कैंटन में काफी अलग होता है क्योंकि हर कैंटन इन शुल्कों पर अपने नियम खुद तय करता है। कुछ कैंटन में महत्वपूर्ण ट्रांसफर टैक्स लगता है, कुछ में बहुत कम या बिल्कुल नहीं, और नोटरी प्रथा भी देश के फ्रेंच-भाषी, जर्मन-भाषी और इतालवी-भाषी हिस्सों में अलग-अलग होती है।
इस कैंटन-स्तरीय भिन्नता के कारण, राष्ट्रीय औसत से बजट बनाने के बजाय, प्रक्रिया की शुरुआत में ही अपने नोटरी से उस विशिष्ट कैंटन और नगरपालिका के लिए अनुमान माँगना बेहतर है जहाँ आप खरीद रहे हैं।
- बिक्री विलेख तैयार करने और प्रमाणित करने के लिए नोटरी शुल्क
- स्वामित्व हस्तांतरण दर्ज करने के लिए भूमि रजिस्ट्री शुल्क
- कैंटन ट्रांसफर टैक्स या पंजीकरण शुल्क, जहाँ कैंटन इसे लागू करता है
- जब ऋण पंजीकृत होता है, तो मॉर्गेज नोट (cédule hypothécaire) शुल्क
- यदि आपका बैंक या आप स्वयं इसे तय करें, तो स्वतंत्र प्रॉपर्टी मूल्यांकन
चरण-दर-चरण: प्रॉपर्टी खरीद प्रक्रिया
- स्पष्ट करें कि जिस तरह की प्रॉपर्टी आप चाहते हैं, उसके लिए Lex Koller के तहत आप खरीदने के लिए अधिकृत हैं या नहीं
- अपना बजट तय करें और अपने बैंक से फाइनेंसिंग संकेत या प्रमाणपत्र प्राप्त करें
- उपयुक्त प्रॉपर्टी खोजें और विज़िट की व्यवस्था करें
- प्रॉपर्टी की स्थिति, किसी भी PPE साझा शुल्क, और पड़ोस का आकलन करें
- विक्रेता या रियल एस्टेट एजेंट को लिखित ऑफ़र सबमिट करें
- बातचीत करें और कीमत तथा शर्तों पर सैद्धांतिक सहमति तक पहुँचें
- अपने बैंक के साथ अपनी मॉर्गेज फाइनेंसिंग अंतिम करें
- स्विस कानून के अनुसार, नोटरी के समक्ष बिक्री विलेख पर हस्ताक्षर करें
- भूमि रजिस्टर में स्वामित्व हस्तांतरण दर्ज करें
- चाबियाँ प्राप्त करें और प्रॉपर्टी का कब्ज़ा लें
प्रॉपर्टी स्वामित्व और स्विस कराधान
स्विट्ज़रलैंड में प्रॉपर्टी मालिकों पर एक काल्पनिक किराया मूल्य पर कर लगाया जाता है: एक ऐसी राशि जिसे कर अधिकारी आय मानते हैं, भले ही आप स्वयं उस प्रॉपर्टी में रहते हों, यह इस आधार पर तय होती है कि उसे कितने में किराए पर दिया जा सकता था। बदले में, मालिक आमतौर पर मॉर्गेज ब्याज और दस्तावेज़ीकृत रखरखाव लागत को अपनी कर योग्य आय से घटा सकते हैं, उन नियमों के भीतर जो कैंटन के अनुसार भिन्न होते हैं।
पुनर्विक्रय पर हुए लाभ पर आमतौर पर रियल एस्टेट पूंजीगत लाभ कर लगता है, और अधिकांश कैंटनों में बिक्री से पहले प्रॉपर्टी को जितने लंबे समय तक रखा गया हो, दर उतनी ही कम होती जाती है। चूंकि काल्पनिक किराया मूल्य, कटौती योग्य लागतें और पूंजीगत लाभ नियम कैंटन स्तर पर तय होते हैं और समय के साथ बदलते हैं, हमारे सलाहकार योग्य कर विशेषज्ञों के साथ समन्वय करके आपको यह समझने में मदद करते हैं कि खरीद आपकी विशिष्ट कर स्थिति को कैसे प्रभावित करेगी, न कि सामान्य आंकड़े देकर जो आपके कैंटन पर लागू न हों।
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अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
क्या मैं B परमिट के साथ स्विट्ज़रलैंड में प्रॉपर्टी खरीद सकता हूँ?
Lex Koller क्या है और यह किसे प्रभावित करता है?
अगर मैं स्विट्ज़रलैंड छोड़ता हूँ तो क्या मुझे अपनी प्रॉपर्टी बेचनी होगी?
स्विट्ज़रलैंड में घर खरीदने के लिए मुझे कितनी जमा राशि चाहिए?
क्या नोटरी और पंजीकरण शुल्क हर कैंटन में समान होते हैं?
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