Comprare casa in Svizzera da residente straniero
Cosa permette la Lex Koller, come funziona il finanziamento e le tappe dall'offerta al notaio.
Risposta breve
L'acquisto di un immobile in Svizzera è aperto ai titolari di permesso, ma le regole variano in base alla nazionalità e al tipo di permesso di soggiorno. Una persona con permesso C, o un cittadino UE/AELS con permesso B, può in genere acquistare un'abitazione principale senza autorizzazione speciale. I cittadini extra-UE con permesso B incontrano maggiori restrizioni, in particolare per le seconde case o gli immobili d'investimento, in base alla legge federale nota come Lex Koller.
La Svizzera ha uno dei mercati immobiliari più regolamentati d'Europa, plasmato da una legge federale che limita gli acquisti da parte di persone domiciliate all'estero e da cantoni che applicano ciascuno le proprie imposte di trasferimento e prassi notarili. Per un expat, la prima domanda raramente riguarda il prezzo dell'appartamento, ma se sia effettivamente autorizzato ad acquistarlo e a quali condizioni.
Questa guida illustra chi può comprare, i tipi di proprietà che si incontrano, come le banche svizzere strutturano il finanziamento ipotecario, i costi che si aggiungono al prezzo d'acquisto e cosa aspettarsi dal processo stesso. Si concentra sul quadro generale piuttosto che su cifre che variano da cantone a cantone o da banca a banca, dato che questi valori cambiano nel tempo ed è opportuno verificarli direttamente con il proprio notaio o istituto di credito al momento dell'acquisto.
Chi può comprare casa in Svizzera: il quadro della Lex Koller
La legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, nota come Lex Koller, limita l'acquisto di immobili da parte di chi è considerato straniero ai fini della legge. Non si applica allo stesso modo a chiunque abbia un passaporto straniero e viva in Svizzera: ciò che conta è il tipo di permesso di soggiorno e, in alcuni casi, la nazionalità.
Un titolare di permesso C (di domicilio) è equiparato a un cittadino svizzero e non è soggetto alla Lex Koller. Un cittadino UE o AELS con permesso B e domiciliato in Svizzera può in genere acquistare liberamente un'abitazione principale. Un cittadino extra-UE con permesso B può di norma acquistare un'abitazione destinata a residenza principale, ma l'acquisto di una seconda casa o di un immobile d'investimento richiede tipicamente un'autorizzazione, e la prassi cantonale in materia varia.
- Permesso C: nessuna restrizione Lex Koller, stessi diritti di un cittadino svizzero
- Permesso B, cittadino UE/AELS: l'abitazione principale può generalmente essere acquistata liberamente
- Permesso B, cittadino extra-UE: l'abitazione principale è di norma possibile; seconde case e immobili d'investimento richiedono generalmente un'autorizzazione cantonale
- Non residente in Svizzera: i diritti d'acquisto sono limitati e riguardano per lo più le zone designate per le residenze secondarie/vacanze
Capire quale categoria si applica al proprio permesso, nazionalità e situazione familiare è dove nascono la maggior parte dei ritardi. I nostri consulenti possono chiarire la vostra posizione fin dall'inizio, prima che dedichiate tempo a visite per un immobile che potreste non essere autorizzati ad acquistare.
Richiedere una pre-valutazioneI tipi di proprietà immobiliare che si incontrano
Proprietà per piani (PPE / condominio)
La PPE (proprietà per piani) è l'equivalente svizzero della proprietà in condominio. Si è proprietari esclusivi della propria unità e si detiene una quota delle parti comuni dell'edificio insieme agli altri proprietari. È la forma di proprietà residenziale più diffusa nelle città svizzere e comporta spese comuni mensili stabilite dall'assemblea dei proprietari, che coprono manutenzione, assicurazione e un fondo di rinnovamento.
Case singole o a schiera
Le case indipendenti sono meno comuni e in genere hanno un prezzo più alto a parità di superficie abitabile rispetto a una PPE, in particolare nelle aree di Zurigo, Ginevra e Losanna, dove i terreni edificabili scarseggiano. Le case a schiera si collocano a metà strada, sia per il prezzo sia per il grado di responsabilità condivisa con i vicini.
Terreno edificabile
Acquistare un terreno per costruire è possibile in linea di principio, ma aggiunge un livello di complessità: norme di pianificazione, un permesso di costruzione cantonale e il finanziamento della costruzione si frappongono tra l'acquisto e il trasloco. I prezzi dei terreni variano enormemente da cantone a cantone e da comune a comune, quindi una cifra valida per una regione dice poco su un'altra.
Come funziona il finanziamento ipotecario in Svizzera
Le banche svizzere di norma non finanziano l'intero prezzo d'acquisto. Come acquirente, ci si aspetta che apportiate una quota consistente di fondi propri, e parte di questi fondi propri deve generalmente provenire da risparmi o fonti equivalenti e non interamente dagli averi previdenziali. Il resto viene finanziato tramite un'ipoteca, spesso strutturata in una prima e una seconda tranche con condizioni diverse.
Gli averi previdenziali possono avere un ruolo nel finanziamento: i fondi della previdenza professionale (2° pilastro) e del risparmio previdenziale privato vincolato (pilastro 3a) possono in genere essere utilizzati per l'acquisto, entro i limiti stabiliti dalla banca e dalla normativa previdenziale. Poiché questi limiti e il relativo calcolo di sostenibilità finanziaria dipendono dal vostro reddito, dagli averi previdenziali esistenti e dalla politica interna della banca, un intermediario ipotecario o la vostra banca dovranno fare i calcoli per la vostra situazione specifica, piuttosto che affidarsi a una regola generica.
| Componente | Cosa copre generalmente |
|---|---|
| Fondi propri (capitale proprio) | Una quota significativa del prezzo d'acquisto, parte della quale deve di norma provenire da fonti diverse dagli averi previdenziali |
| 2° pilastro (LPP) | Può spesso contribuire al capitale proprio o all'ammortamento, entro i limiti fissati dalla cassa pensione e dalla banca |
| 3° pilastro (pilastro 3a) | Risparmio previdenziale vincolato che può generalmente essere utilizzato per l'acquisto |
| Prima ipoteca | La tranche di prestito principale, di norma la parte più consistente del finanziamento |
| Ipoteca di secondo rango | Una tranche più piccola e a tasso più elevato, che le banche si aspettano tipicamente venga ammortizzata nel tempo |
I costi oltre al prezzo d'acquisto
Il prezzo d'acquisto non rappresenta il costo totale della compravendita. Spese notarili, tasse del registro fondiario e un'imposta cantonale di trasferimento (talvolta chiamata tassa di iscrizione) si aggiungono al prezzo, e il loro peso complessivo varia sensibilmente da un cantone all'altro, poiché ogni cantone stabilisce autonomamente le proprie regole in materia. Alcuni cantoni applicano un'imposta di trasferimento significativa, altri ne applicano poca o nessuna, e anche la prassi notarile varia tra la Svizzera romanda, quella tedesca e quella italiana.
Data questa variazione cantonale, conviene chiedere al proprio notaio una stima specifica per il cantone e il comune in cui si acquista, fin dalle prime fasi del processo, piuttosto che basare il budget su una media nazionale.
- Spese notarili per la redazione e l'autenticazione dell'atto di compravendita
- Tasse del registro fondiario per la registrazione del trasferimento di proprietà
- Un'imposta cantonale di trasferimento o tassa di iscrizione, laddove il cantone la preveda
- Spese per la cartella ipotecaria quando il prestito viene iscritto
- Una perizia immobiliare indipendente, se la banca o voi stessi decidete di commissionarla
Passo dopo passo: il processo di acquisto immobiliare
- Chiarire se siete autorizzati ad acquistare secondo la Lex Koller per il tipo di immobile desiderato
- Definire il budget e ottenere un'indicazione di finanziamento o un certificato dalla propria banca
- Cercare immobili adatti e organizzare le visite
- Valutare lo stato dell'immobile, eventuali spese comuni PPE e il quartiere
- Presentare un'offerta scritta al venditore o all'agente immobiliare
- Negoziare e raggiungere un accordo di principio su prezzo e condizioni
- Finalizzare il finanziamento ipotecario con la propria banca
- Firmare l'atto di compravendita davanti a un notaio, come richiesto dal diritto svizzero
- Registrare il trasferimento di proprietà nel registro fondiario
- Ricevere le chiavi e prendere possesso dell'immobile
Possesso immobiliare e fiscalità svizzera
I proprietari immobiliari in Svizzera sono tassati sul valore locativo figurativo: un importo che le autorità fiscali considerano reddito anche se abitate voi stessi l'immobile, calcolato in base a quanto potrebbe ragionevolmente essere affittato. In cambio, i proprietari possono generalmente dedurre gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione documentate dal proprio reddito imponibile, secondo regole che variano da cantone a cantone.
Una plusvalenza realizzata alla rivendita è generalmente soggetta a un'imposta sugli utili immobiliari, e nella maggior parte dei cantoni l'aliquota diminuisce quanto più a lungo si è posseduto l'immobile prima della vendita. Poiché il valore locativo figurativo, i costi deducibili e le regole sulle plusvalenze sono stabiliti a livello cantonale e cambiano nel tempo, i nostri consulenti si coordinano con specialisti fiscali qualificati per aiutarvi a capire come un acquisto inciderebbe sulla vostra situazione fiscale specifica, invece di offrire cifre generiche che potrebbero non applicarsi al vostro cantone.
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Domande frequenti
Posso comprare casa in Svizzera con un permesso B?
Che cos'è la Lex Koller e chi riguarda?
Devo vendere il mio immobile se lascio la Svizzera?
Di quanto capitale proprio ho bisogno per comprare casa in Svizzera?
Le spese notarili e di registrazione sono uguali in tutti i cantoni?
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