Покупка недвижимости в Швейцарии для иностранного резидента
Что разрешает Lex Koller, как устроено ипотечное финансирование и какие шаги ведут от предложения до нотариуса.
Короткий ответ
Покупка недвижимости в Швейцарии доступна обладателям разрешений на пребывание, но правила различаются в зависимости от гражданства и типа разрешения. Обладатель разрешения C, а также гражданин ЕС/ЕАСТ с разрешением B, как правило, могут купить основное жильё без специального разрешения. Граждане стран вне ЕС с разрешением B сталкиваются с большими ограничениями, особенно в отношении вторых домов или инвестиционной недвижимости, согласно федеральному закону, известному как Lex Koller.
Швейцарский рынок недвижимости — один из наиболее регулируемых в Европе: этому способствуют федеральный закон, ограничивающий покупки лицами, проживающими за рубежом, и кантоны, каждый из которых применяет собственные налоги на переход права собственности и нотариальную практику. Для экспата первый вопрос обычно касается не цены квартиры, а того, разрешено ли ему вообще её покупать и на каких условиях.
Этот гид рассказывает о том, кто может покупать недвижимость, с какими формами собственности вы столкнётесь, как швейцарские банки структурируют ипотечное финансирование, какие расходы добавляются к цене покупки, и чего ожидать от самого процесса сделки. Основное внимание уделяется общей схеме, а не цифрам, которые различаются в зависимости от кантона или банка, поскольку они меняются, и их стоит уточнять непосредственно у вашего нотариуса или кредитора на момент покупки.
Кто может купить недвижимость в Швейцарии: правила Lex Koller
Федеральный закон о приобретении недвижимости лицами, проживающими за рубежом, известный как Lex Koller, ограничивает покупку недвижимости людьми, которые считаются иностранцами по смыслу этого закона. Он применяется не ко всем обладателям иностранного паспорта, проживающим в Швейцарии одинаково: значение имеет ваш вид на жительство и, в некоторых случаях, гражданство.
Обладатель разрешения C (бессрочного вида на жительство) приравнивается к швейцарскому гражданину и не подпадает под действие Lex Koller. Гражданин ЕС или ЕАСТ с разрешением B, проживающий в Швейцарии, как правило, может свободно купить основное жильё. Гражданин страны вне ЕС с разрешением B обычно может купить дом для проживания в качестве основного жилья, но покупка второго дома или инвестиционной недвижимости, как правило, требует получения разрешения, и практика кантонов в этом вопросе различается.
- Разрешение C: никаких ограничений по Lex Koller, те же права, что и у гражданина Швейцарии
- Разрешение B, гражданин ЕС/ЕАСТ: основное жильё, как правило, можно приобрести свободно
- Разрешение B, гражданин страны вне ЕС: основное жильё обычно возможно; вторые дома и инвестиционная недвижимость, как правило, требуют разрешения кантона
- Отсутствие статуса резидента Швейцарии: права на покупку узкие и в основном ограничены специально отведёнными зонами для курортного жилья
Определить, какая категория применима к вашему конкретному разрешению, гражданству и семейной ситуации, — именно здесь начинается большинство задержек. Наши консультанты могут прояснить вашу ситуацию заранее, прежде чем вы потратите время на просмотры недвижимости, которую вам, возможно, не разрешено покупать.
Запросить предварительную оценкуФормы собственности на недвижимость, с которыми вы столкнётесь
Поэтажная собственность (PPE / кондоминиум)
PPE (propriété par étages) — швейцарский аналог кондоминиума. Вы полностью владеете своей квартирой и одновременно долей в общих частях здания наряду с другими собственниками. Это самая распространённая форма собственности на жильё в швейцарских городах, предполагающая ежемесячные общие расходы, устанавливаемые ассоциацией собственников, которые покрывают обслуживание, страхование и фонд капитального ремонта.
Отдельно стоящие и таунхаусы
Отдельные дома встречаются реже и, как правило, стоят дороже, чем эквивалентная жилая площадь в формате PPE, особенно в окрестностях Цюриха, Женевы и Лозанны, где земли под застройку не хватает. Таунхаусы занимают промежуточное положение как по цене, так и по степени совместной ответственности с соседями.
Земельные участки под застройку
Покупка земли под застройку возможна в принципе, но добавляет дополнительный уровень сложности: между покупкой и заселением встают правила зонирования, кантональное разрешение на строительство и финансирование строительства. Цены на землю сильно различаются в зависимости от кантона и коммуны, поэтому цифра, названная для одного региона, мало что говорит о другом.
Как устроено ипотечное финансирование в Швейцарии
Швейцарские банки обычно не финансируют полную стоимость покупки. От покупателя ожидается внесение значительной доли собственных средств, причём часть этого капитала, как правило, должна поступать из сбережений или сопоставимых источников, а не целиком из пенсионных активов. Остальная сумма финансируется через ипотеку, часто структурированную в виде первого и второго транша с разными условиями.
Пенсионные активы могут участвовать в финансировании: средства из профессиональной пенсии (2-я ступень) и из связанных частных пенсионных накоплений (3-я ступень, счёт 3a) обычно можно использовать при покупке в пределах, устанавливаемых банком и пенсионным законодательством. Поскольку эти пределы и итоговый расчёт платёжеспособности зависят от вашего дохода, имеющихся пенсионных активов и собственной политики банка, ипотечный брокер или ваш банк должны произвести расчёт для вашей конкретной ситуации, а не полагаться на общее правило.
| Компонент | Что он обычно покрывает |
|---|---|
| Собственные средства (капитал) | Значительная доля цены покупки, часть которой обычно должна поступать из источников, отличных от пенсионных активов |
| 2-я ступень (LPP/BVG) | Часто может использоваться для формирования капитала или погашения долга в пределах, установленных пенсионным фондом и банком |
| 3-я ступень (счёт 3a) | Связанные пенсионные накопления, которые, как правило, можно использовать при покупке |
| Первая ипотека | Основной транш займа, обычно самая крупная часть финансирования |
| Ипотека второго ранга | Меньший по объёму, более рискованный транш, который банки обычно ожидают погасить со временем |
Расходы сверх цены покупки
Цена покупки — не полная стоимость приобретения недвижимости. К ней добавляются нотариальные сборы, сборы земельного кадастра и кантональный налог на переход права собственности (иногда называемый регистрационной пошлиной), и их суммарная величина заметно различается от кантона к кантону, поскольку каждый кантон устанавливает собственные правила в отношении этих сборов. В одних кантонах налог на переход права собственности ощутим, в других — минимален или отсутствует вовсе, а нотариальная практика также различается между франкоязычной, немецкоязычной и италоязычной частями страны.
Из-за этих различий между кантонами стоит заранее, на раннем этапе, запросить у нотариуса оценку, специфичную для кантона и коммуны, где вы покупаете недвижимость, а не рассчитывать бюджет исходя из среднего показателя по стране.
- Нотариальные сборы за составление и заверение договора купли-продажи
- Сборы земельного кадастра за регистрацию перехода права собственности
- Кантональный налог на переход права собственности или регистрационная пошлина, если кантон её применяет
- Сборы за ипотечную закладную (cédule hypothécaire) при регистрации займа
- Независимая оценка недвижимости, если её заказывает банк или вы сами
Пошагово: процесс покупки недвижимости
- Выяснить, разрешено ли вам покупать интересующий тип недвижимости согласно Lex Koller
- Определить бюджет и получить от банка предварительное подтверждение финансирования или сертификат
- Найти подходящие объекты и организовать просмотры
- Оценить состояние недвижимости, общие расходы PPE (если применимо) и район
- Направить продавцу или агентству письменное предложение
- Провести переговоры и достичь принципиальной договорённости о цене и условиях
- Окончательно оформить ипотечное финансирование с банком
- Подписать договор купли-продажи у нотариуса, как того требует швейцарское законодательство
- Зарегистрировать переход права собственности в земельном кадастре
- Получить ключи и вступить во владение недвижимостью
Владение недвижимостью и налогообложение в Швейцарии
Собственники недвижимости в Швейцарии облагаются налогом на условно вменённую арендную стоимость: сумму, которую налоговые органы рассматривают как доход, даже если вы сами проживаете в этом жилье, исходя из того, за сколько его можно было бы разумно сдать в аренду. В обмен собственники, как правило, могут вычитать из налогооблагаемого дохода проценты по ипотеке и документально подтверждённые расходы на обслуживание, в пределах правил, различающихся по кантонам.
Прибыль от последующей продажи, как правило, облагается налогом на прирост капитала от недвижимости, и в большинстве кантонов ставка снижается по мере увеличения срока владения недвижимостью до продажи. Поскольку вменённая арендная стоимость, вычитаемые расходы и правила налогообложения прироста капитала устанавливаются на уровне кантона и меняются со временем, наши консультанты взаимодействуют с квалифицированными налоговыми специалистами, чтобы помочь вам понять, как покупка повлияет именно на вашу налоговую ситуацию, а не предлагать общие цифры, которые могут не подойти для вашего кантона.
Также рекомендуем прочитать
Часто задаваемые вопросы
Могу ли я купить недвижимость в Швейцарии с разрешением B?
Что такое Lex Koller и кого он затрагивает?
Должен ли я продать свою недвижимость, если уеду из Швейцарии?
Какой размер первоначального взноса нужен для покупки жилья в Швейцарии?
Одинаковы ли нотариальные и регистрационные сборы во всех кантонах?
Заказать обратный звонок
Консультант свяжется с Вами в течение 24 часов в рабочие дни, без каких-либо обязательств с Вашей стороны. Ваши данные обрабатываются конфиденциально.
Готовы сделать следующий шаг?
Обсудите Вашу ситуацию с консультантом — без каких-либо обязательств.