Prêt hypothécaire suisse pour expatriés

Qui peut obtenir un prêt hypothécaire en Suisse selon son statut d'étranger

Votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire en Suisse dépend d'abord de votre permis de séjour. Les titulaires d'un permis C (autorisation d'établissement) sont généralement traités de façon similaire aux ressortissants suisses par les prêteurs, ce permis ne comportant aucune restriction à l'achat immobilier. Les titulaires d'un permis B (autorisation de séjour) peuvent en général déposer une demande également, même si certaines banques appliquent des conditions légèrement plus strictes ou exigent un apport plus élevé.

Les frontaliers (permis G) et les titulaires de permis de courte durée (permis L) disposent d'un éventail d'options plus restreint, les prêteurs évaluant la probabilité d'une résidence et d'un revenu stables en Suisse dans la durée. Les non-résidents qui ne vivent ni ne travaillent en Suisse rencontrent les restrictions les plus importantes, tant de la part des banques que du cadre de la Lex Koller régissant l'acquisition de biens par des personnes à l'étranger.

En pratique, cela signifie que les premières étapes de votre relocation, à savoir obtenir le bon permis et établir un revenu stable en Suisse, conditionnent directement vos options hypothécaires par la suite. Il est judicieux d'envisager l'achat immobilier comme une étape qui suit, plutôt qu'elle n'accompagne, la phase initiale d'installation.

• •Permis C : traitement globalement comparable à celui des citoyens suisses
• •Permis B : généralement accepté, parfois avec une exigence d'apport plus élevée
• •Permis G (frontalier) : possible mais plus restreint, selon la politique de la banque
• •Permis L (courte durée) : rarement accepté en raison de la durée de résidence limitée
• •Non-résidents : soumis à l'autorisation cantonale au titre de la Lex Koller et à des conditions de prêt plus strictes

L'apport et les règles de solvabilité appliquées par les banques suisses

Le crédit hypothécaire suisse repose sur deux calculs centraux : le taux de financement (loan-to-value) et la solvabilité. Les banques financent en général une partie du prix d'achat, le solde devant être couvert par vos fonds propres. Une part significative de cet apport doit généralement provenir d'une épargne réelle plutôt que des seuls avoirs de prévoyance, même si la répartition exacte dépend de la politique du prêteur.

La solvabilité est évaluée à l'aide d'un taux d'intérêt théorique nettement supérieur au taux de marché réel au moment de la demande, auquel s'ajoutent des coûts forfaitaires d'entretien et d'amortissement. Cela vise à garantir que vous puissiez continuer à assumer le prêt même en cas de hausse des taux. Il en résulte que le coût total du logement, calculé de cette manière, doit rester dans une part définie de votre revenu brut.

Ces calculs reposant sur des chiffres théoriques plutôt que réels, de nombreux candidats sont surpris de constater que le montant approuvé est inférieur à ce que laisseraient supposer le prix d'achat et le taux d'intérêt du marché seuls. Comparer vos chiffres au modèle de solvabilité d'une banque avant de faire une offre évite bien des déconvenues par la suite.

Revenu étranger, indépendance et lecture de votre dossier par les banques

Si tout ou partie de votre revenu provient de l'étranger, attendez-vous à un examen plus approfondi. Les banques préfèrent en général un revenu perçu et imposé en Suisse, plus simple à vérifier et plus directement lié à votre capacité de remboursement sur place. Un revenu étranger n'est pas exclu d'office, mais préparez-vous à fournir des documents supplémentaires, tels que contrats de travail, avis d'imposition et relevés bancaires couvrant une période plus longue.

Les indépendants et les cadres percevant une rémunération variable, bonus ou éléments en actions compris, doivent souvent présenter plusieurs années d'historique financier plutôt qu'une simple fiche de salaire. Cette pratique est courante aussi pour les résidents suisses, mais elle peut surprendre des expatriés récemment arrivés qui pensaient qu'une lettre d'engagement récente suffirait.

L'exposition au risque de change est un autre facteur. Si votre revenu est perçu dans une devise autre que le franc suisse, une banque peut appliquer un abattement pour tenir compte du risque de change dans le calcul de solvabilité, ce qui peut réduire le montant auquel vous avez droit par rapport à un revenu équivalent perçu en francs suisses.

Comparer les structures hypothécaires accessibles aux expatriés

Les prêts hypothécaires suisses combinent en général un prêt de premier rang, financé jusqu'à une part définie de la valeur du bien, et un prêt de second rang couvrant le solde, qui doit habituellement être amorti dans le temps. Le taux d'intérêt lui-même peut être fixe, variable, ou fondé sur un taux de référence révisé périodiquement. Chaque structure présente une exposition différente aux mouvements futurs des taux, ce qui compte sur une durée de prêt s'étalant souvent sur de nombreuses années.

Le tableau ci-dessous résume les principales structures rencontrées lors de la comparaison des offres, sans en privilégier une en particulier, le choix approprié dépendant de votre tolérance au risque, de la durée de séjour envisagée en Suisse et de votre situation financière globale.

Restrictions à l'achat immobilier au titre de la Lex Koller

La Suisse restreint l'acquisition de biens immobiliers résidentiels par les personnes considérées comme à l'étranger, dans le cadre généralement appelé Lex Koller. Le fait qu'elle s'applique ou non à vous dépend de votre catégorie de permis et de votre lieu de résidence, et non de votre seule nationalité : les titulaires d'un permis C et, dans la plupart des cas, les titulaires d'un permis B résidant en Suisse sont généralement traités comme des acheteurs domestiques à cet effet.

Lorsque la restriction s'applique, une autorisation cantonale est requise avant que l'achat puisse être finalisé, et certains types de biens, comme les résidences secondaires ou les biens de placement, sont soumis à des limites plus strictes qu'une résidence principale. Les cantons administrant ces règles et les interprétations pouvant varier, il est indispensable, et non facultatif, de confirmer votre situation précise avant de signer un contrat d'achat.

Préparer votre dossier avant de vous adresser à un prêteur

Un dossier bien préparé avance plus vite et vous donne une vision plus claire de votre budget réaliste avant même de commencer à visiter des biens. Réunir les bons documents en amont vous permet aussi de comparer les offres de plusieurs banques sur un pied d'égalité, les modèles de solvabilité et les exigences d'apport pouvant différer d'un prêteur à l'autre.

• •Permis de séjour valide et confirmation de sa durée restante
• •Fiches de salaire récentes ou, pour les indépendants, plusieurs années de documents fiscaux et comptables
• •Justificatifs des fonds d'apport et de leur origine
• •Dettes existantes, contrats de leasing et autres engagements financiers
• •Un compte bancaire suisse, que la plupart des prêteurs attendent pour les paiements hypothécaires courants