Hipoteca Suíça para Expatriados

Quem pode obter uma hipoteca na Suíça consoante o estatuto de estrangeiro

A sua capacidade de obter uma hipoteca na Suíça depende, antes de mais, da autorização de residência. Os titulares de uma autorização C (autorização de estabelecimento) são geralmente tratados de forma semelhante aos cidadãos suíços pelos bancos, uma vez que esta autorização não impõe restrições à compra de imóveis. Os titulares de uma autorização B (autorização de residência) podem normalmente também candidatar-se, embora alguns bancos apliquem condições ligeiramente mais rigorosas ou exijam uma entrada maior.

Os trabalhadores fronteiriços (autorização G) e os titulares de autorizações de curta duração (autorização L) dispõem de um leque mais estreito de opções, uma vez que os bancos ponderam a probabilidade de continuidade da residência e da estabilidade do rendimento na Suíça. Os não residentes que não vivem nem trabalham na Suíça enfrentam as restrições mais significativas, tanto por parte dos bancos como do quadro da Lex Koller que rege a aquisição de imóveis por pessoas no estrangeiro.

Na prática, isto significa que as fases iniciais da sua mudança para a Suíça, garantir a autorização certa e estabelecer um rendimento estável no país, influenciam diretamente as suas opções de hipoteca mais tarde. Vale a pena encarar a compra de imóvel como uma etapa que se segue à instalação inicial, e não que a acompanha.

• •Autorização C: tratamento globalmente comparável ao dos cidadãos suíços
• •Autorização B: geralmente aceite, por vezes com exigência de entrada mais elevada
• •Autorização G (trabalhador fronteiriço): possível mas mais restrita, sujeita à política do banco
• •Autorização L (curta duração): raramente aceite devido à duração limitada da residência
• •Não residentes: sujeitos a autorização cantonal ao abrigo da Lex Koller e a condições mais rigorosas dos bancos

As regras de entrada e de exequibilidade aplicadas pelos bancos suíços

O crédito hipotecário suíço assenta em dois cálculos centrais: o rácio empréstimo/valor do imóvel e a exequibilidade. Os bancos financiam normalmente uma parte do preço de compra, cabendo o restante aos seus próprios fundos. Espera-se geralmente que uma parte significativa dessa entrada provenha de poupanças genuínas e não apenas de ativos de previdência, embora a repartição exata dependa da política de cada banco.

A exequibilidade é avaliada com base numa taxa de juro teórica bastante superior à taxa de mercado efetiva no momento do pedido, juntamente com custos nocionais de manutenção e amortização. Isto destina-se a garantir que conseguiria continuar a pagar a hipoteca caso as taxas subissem. O resultado é que o custo total da habitação, calculado desta forma, deve permanecer dentro de uma determinada fração do seu rendimento bruto.

Como estes cálculos utilizam valores teóricos e não valores reais, muitos candidatos ficam surpreendidos por o montante aprovado ser inferior ao que o preço de compra e a taxa de juro de mercado, por si só, sugeririam. Confrontar os seus números com o modelo de exequibilidade de um banco antes de fazer uma proposta evita desilusões mais adiante no processo.

Rendimento estrangeiro, trabalho por conta própria e como os bancos analisam o seu processo

Se parte ou a totalidade do seu rendimento tiver origem fora da Suíça, espere um escrutínio mais apertado. Os bancos preferem geralmente rendimento ganho e tributado na Suíça, por ser mais fácil de verificar e mais diretamente ligado à sua capacidade de reembolso local. O rendimento estrangeiro não é automaticamente excluído, mas deve estar preparado para fornecer documentação adicional, como contratos de trabalho, registos fiscais e extratos bancários cobrindo um período mais longo.

Os candidatos por conta própria e os quadros com remuneração variável, incluindo bónus ou componentes em ações, precisam frequentemente de apresentar vários anos de histórico financeiro em vez de um único recibo de vencimento. Trata-se de prática habitual também para residentes suíços, mas pode surpreender expatriados recém-chegados que assumam que uma carta de oferta recente será suficiente.

A exposição cambial é outro fator. Se o seu rendimento for auferido numa moeda diferente do franco suíço, um banco pode aplicar um desconto para ter em conta o risco cambial no cálculo da exequibilidade, o que pode reduzir o montante para o qual se qualifica em comparação com um rendimento equivalente em francos suíços.

Comparar as estruturas de hipoteca disponíveis para expatriados

As hipotecas suíças combinam tipicamente um empréstimo de primeiro grau, financiado até uma fração definida do valor do imóvel, com um empréstimo de segundo grau que cobre o restante e que geralmente exige amortização ao longo do tempo. A própria taxa de juro pode ser fixa, variável, ou baseada numa taxa de referência que se ajusta periodicamente. Cada estrutura implica uma exposição diferente a futuras variações das taxas, o que é relevante ao longo de um prazo hipotecário que se estende frequentemente por muitos anos.

A tabela abaixo resume as principais estruturas encontradas ao comparar propostas, sem recomendar uma em detrimento de outra, uma vez que a escolha certa depende da sua tolerância ao risco, do tempo de permanência previsto na Suíça e da sua situação financeira global.

Restrições à compra de imóveis ao abrigo da Lex Koller

A Suíça restringe a aquisição de imóveis residenciais por pessoas consideradas residentes no estrangeiro, ao abrigo de um quadro geralmente conhecido como Lex Koller. A sua aplicação depende da sua categoria de autorização e do local de residência, e não apenas da nacionalidade: os titulares de uma autorização C e, na maioria dos casos, os titulares de uma autorização B residentes na Suíça são geralmente tratados como compradores domésticos para este efeito.

Quando a restrição se aplica, é necessária autorização cantonal antes de a compra poder avançar, e certos tipos de imóvel, como segundas habitações ou imóveis de investimento, enfrentam limites mais apertados do que uma residência principal. Como são os cantões a administrar estas regras e as interpretações podem variar, confirmar a sua situação específica antes de assinar um contrato de compra é essencial e não opcional.

Preparar o seu processo antes de contactar um banco

Um pedido bem preparado avança mais depressa e dá-lhe uma imagem mais clara do seu orçamento realista antes de começar a visitar imóveis. Reunir os documentos certos com antecedência também ajuda a comparar propostas de vários bancos em pé de igualdade, uma vez que os modelos de exequibilidade e as exigências de entrada podem variar entre credores.

• •Autorização de residência válida e confirmação da sua duração restante
• •Recibos de vencimento recentes ou, para trabalhadores por conta própria, vários anos de registos fiscais e contabilísticos
• •Prova dos fundos de entrada e da sua origem
• •Dívidas existentes, contratos de leasing e outros compromissos financeiros
• •Uma conta bancária suíça, que a maioria dos bancos espera para os pagamentos hipotecários contínuos