Ипотека в Швейцарии для иностранцев

Кто может получить ипотеку: какой статус разрешения это позволяет

Возможность получить ипотеку в Швейцарии в первую очередь зависит от вашего вида на жительство. Обладателей разрешения C (постоянный вид на жительство) банки обычно рассматривают почти наравне со швейцарскими гражданами, поскольку это разрешение не ограничивает покупку недвижимости. Обладатели разрешения B (вид на жительство категории B) тоже, как правило, могут подать заявку, хотя некоторые банки применяют чуть более строгие условия или требуют больший первоначальный взнос.

У приграничных работников (разрешение G) и обладателей краткосрочных разрешений (разрешение L) выбор заметно уже, поскольку кредиторы оценивают вероятность длительного проживания и стабильность дохода в Швейцарии. Наибольшие ограничения касаются нерезидентов, не проживающих и не работающих в Швейцарии, — как со стороны банков, так и в рамках Lex Koller, регулирующего приобретение недвижимости лицами из-за рубежа.

На практике это означает, что более ранние этапы релокации — получение нужного разрешения и формирование стабильного дохода в Швейцарии — напрямую влияют на ваши возможности по ипотеке в дальнейшем. Имеет смысл рассматривать покупку недвижимости как шаг, который следует за начальным периодом обустройства, а не сопровождает его.

• •Разрешение C: отношение банков в целом сопоставимо с отношением к швейцарским гражданам
• •Разрешение B: как правило, принимается, иногда с более высоким требованием к первоначальному взносу
• •Разрешение G (приграничный работник): возможно, но с большими ограничениями, зависит от политики банка
• •Разрешение L (краткосрочное): принимается редко из-за ограниченного срока проживания
• •Нерезиденты: подпадают под кантональное разрешение по Lex Koller и более строгие условия кредиторов

Правила первоначального взноса и платёжеспособности швейцарских банков

Ипотечное кредитование в Швейцарии строится на двух основных расчётах: соотношении суммы кредита к стоимости объекта (loan-to-value) и платёжеспособности. Банки обычно финансируют часть стоимости покупки, а остальное покрывается собственными средствами заёмщика. Значительная часть этого взноса, как правило, должна поступать из реальных сбережений, а не только из пенсионных активов, хотя точное соотношение зависит от политики конкретного банка.

Платёжеспособность оценивается с использованием теоретической процентной ставки, значительно превышающей фактическую рыночную ставку на момент подачи заявки, а также условных расходов на содержание жилья и амортизацию. Это сделано для того, чтобы вы могли обслуживать ипотеку даже при росте ставок. В результате общие расходы на жильё, рассчитанные таким образом, должны укладываться в определённую долю вашего валового дохода.

Поскольку в расчётах используются теоретические, а не фактические цифры, многих заявителей удивляет, что одобренная сумма оказывается ниже, чем можно было бы предположить исходя из цены покупки и реальной рыночной ставки. Чтобы избежать разочарования, стоит сверить свои цифры с моделью платёжеспособности банка ещё до того, как делать предложение о покупке.

Иностранный доход, самозанятость и то, как банки читают ваше досье

Если часть или весь ваш доход поступает из-за пределов Швейцарии, будьте готовы к более пристальной проверке. Банки, как правило, предпочитают доход, полученный и облагаемый налогом в Швейцарии, поскольку его проще проверить и он более напрямую связан с вашей способностью погашать кредит на месте. Иностранный доход не исключается автоматически, но нужно быть готовым предоставить дополнительные документы: трудовые договоры, налоговые отчёты и банковские выписки за более длительный период.

Самозанятым заявителям и руководителям с переменным вознаграждением, включая бонусы или долю в капитале, часто требуется представить финансовую историю за несколько лет, а не одну расчётную квитанцию. Это стандартная практика и для швейцарских резидентов, но она может застать врасплох недавно приехавшего экспата, который рассчитывал, что свежего письма-предложения о работе будет достаточно.

Ещё один фактор — валютный риск. Если ваш доход выражен не в швейцарских франках, банк может применить дисконт, учитывающий риск изменения курса, при расчёте платёжеспособности, что может уменьшить сумму, на которую вы можете рассчитывать, по сравнению с эквивалентным доходом в швейцарских франках.

Сравнение ипотечных структур, доступных иностранцам

Швейцарская ипотека обычно сочетает кредит первого ранга, финансируемый до определённой доли стоимости объекта, с кредитом второго ранга, покрывающим остальную часть, — последний, как правило, требует постепенной амортизации. Сама процентная ставка может быть фиксированной, переменной или основанной на референсной ставке, периодически пересматриваемой. Каждая из структур по-разному подвержена будущим колебаниям ставок, что важно, учитывая, что срок ипотеки обычно охватывает много лет.

В таблице ниже кратко представлены основные структуры, встречающиеся при сравнении предложений, без рекомендации какой-либо одной из них, поскольку правильный выбор зависит от вашей готовности к риску, предполагаемого срока проживания в Швейцарии и общего финансового положения.

Ограничения на покупку недвижимости по Lex Koller

Швейцария ограничивает приобретение жилой недвижимости лицами, которые считаются находящимися за рубежом, в рамках механизма, известного как Lex Koller. Применяется ли он к вам, зависит от категории вашего разрешения и места проживания, а не только от гражданства: обладатели разрешения C и в большинстве случаев обладатели разрешения B, проживающие в Швейцарии, как правило, рассматриваются как местные покупатели для целей этого закона.

Там, где ограничение применяется, перед сделкой требуется кантональное разрешение, а для некоторых типов недвижимости, например вторых домов или инвестиционных объектов, действуют более жёсткие лимиты, чем для основного жилья. Поскольку кантоны сами администрируют эти правила и их трактовка может различаться, важно, а не желательно, уточнить свою конкретную ситуацию до подписания договора купли-продажи.

Подготовка досье перед обращением к кредитору

Хорошо подготовленная заявка рассматривается быстрее и даёт более чёткое представление о реалистичном бюджете ещё до начала просмотра объектов. Заблаговременный сбор нужных документов также помогает сравнить предложения нескольких банков на равных условиях, поскольку модели платёжеспособности и требования к первоначальному взносу у разных кредиторов могут различаться.

• •Действующее разрешение на пребывание и подтверждение оставшегося срока его действия
• •Свежие расчётные листки или, для самозанятых, налоговая и бухгалтерская отчётность за несколько лет
• •Подтверждение наличия средств для взноса и их происхождения
• •Существующие долги, договоры лизинга и другие финансовые обязательства
• •Швейцарский банковский счёт, который большинство кредиторов ожидают для регулярных ипотечных платежей