Der Schweizer Mietmarkt erklärt

Warum der Schweizer Mietmarkt so kompetitiv wirkt

In Städten wie Genf, Zürich, Lausanne, Basel und Zug bleiben die Leerstandsquoten Jahr für Jahr tief. Das bedeutet, dass eine attraktive Wohnung zu einem angemessenen Mietzins innert weniger Tage nach Inserat Dutzende Bewerbungen erhalten kann. Vermieter und die Verwaltungen, die Liegenschaften in ihrem Auftrag betreuen, können sich Selektivität leisten – und tun dies in der Regel auch.

Das Ergebnis ist ein Markt, in dem der Preis nur einen Faktor darstellt. Vergleicht ein Vermieter zwei ähnliche Bewerbende, bevorzugt er meist jene Person, deren Dossier vollständig ist, deren Einkommen klar in der Schweiz dokumentiert ist und deren Referenzen keine Fragen aufwerfen. Deshalb kann ein Neuankömmling mit gutem Gehalt, aber ohne Schweizer Unterlagen zugunsten eines bescheideneren, aber besser dokumentierten Bewerbers abgelehnt werden.

So funktioniert das Bewerbungsdossier

Es lohnt sich, ein Mietdossier zusammenzustellen, bevor man Wohnungen besichtigt, da Verwaltungen es oft schon vor Ort oder kurz nach der Besichtigung verlangen. Ein typisches Dossier enthält einen Identitätsnachweis, eine Kopie der Aufenthaltsbewilligung oder die Bestätigung, dass ein Bewilligungsgesuch läuft, Einkommensnachweise wie aktuelle Lohnabrechnungen oder einen Arbeitsvertrag sowie – sofern vorhanden – eine Referenz des bisherigen Vermieters.

Zwei speziell schweizerische Dokumente werden meist verlangt und sind für Neuankömmlinge schwer rasch zu beschaffen: ein Auszug aus dem kantonalen Betreibungsregister (Betreibungsamt), der bestätigt, dass keine offenen Schulden verzeichnet sind, sowie die Bestätigung einer Mietkaution, entweder über ein Sperrkonto oder eine Mietkautionsversicherung. Beides setzt in der Regel voraus, dass man bereits Wohnsitz hat, was für alle, die sich vor dem Umzug bewerben, ein Timing-Problem schafft.

• •Kopie des Identitätsausweises sowie der Aufenthaltsbewilligung oder der Empfangsbestätigung des Gesuchs
• •Arbeitsvertrag oder aktuelle Lohnabrechnungen mit Einkommensnachweis in der Schweiz
• •Betreibungsregisterauszug (Betreibungsamt), sobald verfügbar
• •Referenzschreiben eines aktuellen oder früheren Vermieters
• •Bestätigung einer Mietkaution oder einer Mietkautionsversicherung
• •Ein kurzes Begleitschreiben, das Ihren Haushalt und Ihre Situation vorstellt

Die Lücke, in die die meisten Neuankömmlinge fallen

Die zentrale Schwierigkeit für alle, die in die Schweiz ziehen, ist ein Zirkelschluss: Vermieter erwarten einen Betreibungsregisterauszug und Schweizer Einkommensnachweise, doch diese lassen sich meist erst nach Ankunft und Anmeldung bei der Gemeinde beschaffen – zu einem Zeitpunkt, an dem die besten Wohnungen im gewünschten Quartier oft schon vergeben sind.

Familien mit fixem Startdatum und Unternehmen, die Mitarbeitende nach Zeitplan versetzen, spüren diesen Druck am stärksten, da eine verzögerte Wohnungssuche den Arbeitsbeginn verschieben oder einen teuren Aufenthalt in einer Übergangslösung erzwingen kann.

Mietzinse, Kautionen und das Budget

Die Mietzinse unterscheiden sich erheblich zwischen den Kantonen und sogar zwischen Quartieren derselben Stadt und werden ebenso stark vom lokalen Angebot wie von Grösse oder Standard der Wohnung bestimmt. Statt sich auf eine einzelne nationale Kennzahl zu verlassen, lohnt sich ein Vergleich der Inserate in der Zielregion, sobald Arbeitsweg und Schulbedürfnisse feststehen.

Eine Mietkaution ist gängige Praxis und wird üblicherweise auf einem Sperrkonto im Namen der mietenden Person für die Dauer des Mietverhältnisses hinterlegt, oder durch eine Mietkautionsversicherung ersetzt, die die Kosten statt einer Einmalzahlung auf kleinere regelmässige Prämien verteilt. Verwaltungen können in der Regel erklären, welche Option für eine bestimmte Liegenschaft gilt, und eine Beraterin oder ein Berater hilft dabei, die tatsächlichen Kosten beider Varianten über die Dauer des Aufenthalts zu vergleichen.

Mietverträge, Kündigungsfristen und der Referenzzinssatz

Schweizer Mietverträge laufen typischerweise unbefristet, mit festen Kündigungsfristen und im Vertrag festgelegten Kündigungsterminen, statt wie in manchen anderen Ländern monatlich zu laufen. Wird ein Kündigungstermin verpasst, muss man oft bis zum nächsten warten – deshalb lohnt sich ein genaues Lesen der Kündigungsklausel vor der Unterschrift.

Mietzinsanpassungen während der Mietdauer sind teilweise an einen national festgelegten hypothekarischen Referenzzinssatz gekoppelt, und Mietende verfügen über formelle Kanäle, um eine als ungerechtfertigt empfundene Erhöhung anzufechten. Da diese Mechanismen technisch sind und je nach individuellen Vertragsbedingungen variieren, arbeiten unsere Beraterinnen und Berater bei konkreten Mietstreitigkeiten oder Vertragsklauseln mit qualifizierten Fachpersonen zusammen.

• •Prüfen Sie vor der Kündigung die genauen im Mietvertrag zulässigen Kündigungstermine
• •Halten Sie den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug schriftlich fest
• •Klären Sie, was mit Kaution oder Garantie geschieht, falls Sie vor Vertragsende ausziehen
• •Klären Sie, welche Nebenkosten (Heizung, Gebäudekosten) im Mietzins enthalten sind und welche separat abgerechnet werden

Zusammenarbeit mit einer Verwaltung oder einer Relocation-Beratung

Viele Wohnungen werden über Liegenschaftsverwaltungen und nicht direkt von privaten Vermietern verwaltet und inseriert. Eine gute Beziehung zu den richtigen Verwaltungen in der Zielregion aufzubauen, kann Angebote sichtbar machen, bevor sie auf öffentlichen Portalen erscheinen. Hier macht lokale Präsenz einen spürbaren Unterschied für das Tempo der Suche.

Eine Relocation-Beraterin bzw. ein Relocation-Berater ersetzt diese Beziehung zur Verwaltung nicht, sondern stärkt sie: durch die Präsentation Ihres Dossiers in der von lokalen Verwaltungen erwarteten Form, durch Begleitung zu Besichtigungen an Ihrer Stelle oder mit Ihnen, und durch das Aufzeigen von Vertragsklauseln, die vor der Unterschrift einen zweiten Blick verdienen.