スイスで不動産を購入する
Lex Koller法、住宅ローン、購入プロセス：駐在員のための完全ガイド
スイスでの不動産購入はヨーロッパでも最も高額な投資の一つです。駐在員にとって、法的枠組みには重要な特徴があり、特にLex Koller法が非居住外国人の不動産取得を制限しています。このガイドでは、外国人居住者の特殊性を考慮しながら、住宅ローンから公証人での署名まで、主要なステップをご案内します。
Lex Koller法：外国人への制限
Lex Kollerと一般的に呼ばれる外国人による不動産取得に関する連邦法は、外国人による不動産購入を制限しています。Bパーミットを持つ外国人居住者として、主たる住居は自由に購入できますが、別荘や投資用不動産の購入にはカントンの許可が必要です。
Cパーミット（定住許可）の保持者はスイス市民と同じ権利を持ち、Lex Kollerの適用を受けません。スイスに居住するEU/EFTA国民も主たる住居について広く免除されています。
- • Cパーミット：制限なし、スイス人と同じ権利
- • Bパーミット（EU/EFTA）：主たる住居の自由な購入
- • Bパーミット（EU外）：主たる住居は可、投資は許可が必要
- • 非居住者：非常に制限的、指定地域の観光用不動産に限定
不動産の種類
区分所有（PPE）
PPEは共同所有に相当します。アパートメントの所有者であり、共用部分の共同所有者となります。スイスで最も一般的な不動産取得形態で、取引の約40%を占めています。PPEの管理費は月額1平方メートルあたり3〜6スイスフランです。
一戸建てまたは連棟住宅
より希少で高価な一戸建ては、多くの駐在員の不動産の夢です。チューリッヒ、ジュネーブ、ローザンヌの都市圏では、PPEよりも大幅に高額です。
建設用地
建設用地の購入は可能ですが複雑です。土地の価格は場所によって1平方メートルあたり300〜3,000スイスフランです。建設プロセスは規制されており、カントンの建築許可が必要です。
住宅ローン
スイスの住宅ローン制度は多くの国とは異なります。銀行は物件価値の最大80%を融資するため、最低20%の自己資金が必要です。そのうち少なくとも10%は第2の柱からのものであってはなりません。
| 要素 | 詳細 | 例（100万スイスフランの物件） |
|---|---|---|
| 最低自己資金 | 物件価値の20% | 200,000スイスフラン |
| うち「ハード」な自己資金 | 最低10%（貯蓄、第3の柱、贈与） | 100,000スイスフラン |
| 第2の柱（LPP） | 物件価値の最大10% | 100,000スイスフラン |
| 第3の柱（3a） | 全額使用可能 | 変動 |
| 第1抵当権 | 物件価値の最大65% | 650,000スイスフラン |
| 第2抵当権 | 最大15%、15年で償還 | 150,000スイスフラン |
| 固定金利（10年） | 約1.5%〜2.5%（2026年） | 年間12,000〜20,000スイスフラン |
| SARON変動金利 | 約1.2%〜1.8%（2026年） | 年間9,600〜14,400スイスフラン |
取得費用
購入価格に加えて、物件価値の3〜5%の追加費用を見込んでください。これらの費用はカントンによって大きく異なります。
- • 公証人手数料：売買価格の0.1〜0.5%
- • 不動産取得税：カントンにより0%（チューリッヒ、シュヴィーツ）〜3.3%（ヌーシャテル）
- • 不動産登記料：0.1〜0.5%
- • 抵当権設定費用（抵当権証書）：0.1〜0.3%
- • 不動産鑑定料：500〜1,500スイスフラン
- • ジュネーブ：不動産取得税3%＋公証人手数料0.4%
- • ヴォー：不動産取得税3.3%＋公証人手数料0.2%
- • チューリッヒ：不動産取得税0%＋コミューンによる公証人手数料
購入プロセスのステップ
- • 予算を定め、銀行から融資証明書を取得する
- • 物件を探す（ポータル：Homegate.ch、ImmoScout24.ch、Comparis.ch）
- • 物件の見学と評価（状態、PPE管理費、近隣環境）
- • 売主または不動産業者に書面で申し込む
- • 価格の交渉と原則的合意
- • 予約契約の署名（任意、スイスでは標準的ではない）
- • 銀行との住宅ローンの最終手続き
- • 公証人での売買契約書の署名
- • 不動産登記簿への登記（所有権の移転が有効に）
- • 鍵の引き渡しと物件の占有
不動産の税金
スイスでは、自住であっても帰属家賃に基づいて課税されます。この架空の金額（通常市場賃料の60〜70%）が課税所得に加算されます。その代わり、住宅ローンの利息、維持費、改修費を控除できます。
不動産譲渡益税は売却時に適用されます。税率はカントンと保有期間によって異なり、保有期間が長いほど税率は低下します。最初の2年以内の売却では、カントンによっては譲渡益の40〜60%まで課税される可能性があります。