Immobilienkauf in der Schweiz — Leitfaden für Expats
Lex Koller, Hypothek, Eigenkapital, Nebenkosten: Was Expats wissen müssen.
Der Immobilienkauf in der Schweiz unterliegt für Ausländer besonderen Regeln (Lex Koller). Hypothekenbedingungen, Eigenkapitalanforderungen (mindestens 20%) und kantonale Unterschiede machen eine sorgfältige Vorbereitung unerlässlich.
Können Ausländer in der Schweiz Immobilien kaufen?
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, allgemein als Lex Koller bekannt, schränkt den Immobilienkauf durch Ausländer ein. Als ausländischer Einwohner mit Bewilligung B können Sie Ihren Hauptwohnsitz frei erwerben, aber der Kauf von Zweitwohnungen oder Anlageimmobilien unterliegt einer kantonalen Bewilligung.
Inhaber einer Niederlassungsbewilligung C geniessen dieselben Rechte wie Schweizer Bürger und unterliegen nicht der Lex Koller. In der Schweiz wohnhafte EU/EFTA-Staatsangehörige sind für ihren Hauptwohnsitz ebenfalls weitgehend befreit.
- • EU/EFTA mit Ausweis B/C: Kauf zum Eigengebrauch ohne Bewilligung
- • Drittstaaten mit Ausweis C: Kauf zum Eigengebrauch ohne Bewilligung
- • Drittstaaten mit Ausweis B: kantonale Bewilligung erforderlich
- • Ferienimmobilien: stark eingeschränkt (Lex Koller)
Finanzierung und Hypothek
Stockwerkeigentum (StWE)
Das Stockwerkeigentum ist das Äquivalent zum Wohnungseigentum. Sie sind Eigentümer Ihrer Wohnung und Miteigentümer der Gemeinschaftsteile. Es ist die häufigste Form des Wohneigentums in der Schweiz und macht etwa 40% der Transaktionen aus. Die Stockwerkeigentumsnebenkosten variieren von CHF 3 bis CHF 6 pro m² und Monat.
Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte
Seltener und teurer, ist das Einfamilienhaus der Immobilientraum vieler Expatriates. Die Preise liegen deutlich über dem Stockwerkeigentum, insbesondere in den Agglomerationen von Zürich, Genf und Lausanne.
Bauland
Der Kauf eines Grundstücks zum Bauen ist möglich, aber komplex. Die Grundstückspreise variieren von CHF 300 bis CHF 3'000 pro m² je nach Lage. Der Bauprozess ist reglementiert und erfordert eine kantonale Baubewilligung.
Kaufprozess
In der Schweiz funktioniert das Hypothekarsystem anders als in vielen Ländern. Die Banken finanzieren höchstens 80% des Immobilienwerts, Sie müssen also mindestens 20% Eigenmittel einbringen, davon mindestens 10% nicht aus der 2. Säule.
| Element | Detail | Beispiel (Objekt CHF 1'000'000) |
|---|---|---|
| Mindest-Eigenkapital | 20 % des Immobilienwerts | CHF 200'000 |
| Davon «harte» Eigenmittel | Mindestens 10% (Ersparnisse, 3. Säule, Schenkung) | CHF 100'000 |
| 2. Säule (BVG) | Maximal 10% des Immobilienwerts | CHF 100'000 |
| 3. Säule (3a) | Kann vollständig verwendet werden | Variabel |
| 1. Hypothek | Bis zu 65% des Immobilienwerts | CHF 650'000 |
| 2. Hypothek | Max. 15%, Amortisation über 15 Jahre | CHF 150'000 |
| Festhypothek (10 Jahre) | Ca. 1.5% – 2.5% (2026) | CHF 12'000 – CHF 20'000/Jahr |
| SARON-Hypothek variabel | Ca. 1.2% – 1.8% (2026) | CHF 9'600 – CHF 14'400/Jahr |
Erwerbskosten
Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Sie mit Nebenkosten von 3 bis 5% des Immobilienwerts rechnen. Diese Kosten variieren erheblich je nach Kanton.
- • Notarkosten: 0.1% bis 0.5% des Kaufpreises
- • Handänderungssteuer: 0% (Zürich, Schwyz) bis 3.3% (Neuenburg) je nach Kanton
- • Grundbucheintrag: 0,1 % bis 0,5 %
- • Hypothekarkosten (Schuldbrief): 0,1 % bis 0,3 %
- • Immobilienschätzung: CHF 500 bis CHF 1'500
- • Genf: 3% Handänderungssteuer + 0.4% Notarkosten
- • Waadt: 3.3% Handänderungssteuer + 0.2% Notarkosten
- • Zürich: 0% Handänderungssteuer + Notarkosten je nach Gemeinde
Kaufprozess Schritt für Schritt
- • Budget definieren und Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank einholen
- • Objekt suchen (Portale: Homegate.ch, ImmoScout24.ch, Comparis.ch)
- • Objekt besichtigen und bewerten (Zustand, StWE-Kosten, Nachbarschaft)
- • Schriftliches Angebot an den Verkäufer oder Immobilienmakler
- • Verhandlung und Grundsatzeinigung zum Preis
- • Unterzeichnung des Reservierungsvertrags (optional, in der Schweiz nicht Standard)
- • Hypothekarfinanzierung mit Ihrer Bank abschliessen
- • Termin beim Notar zur Unterzeichnung des Kaufvertrags
- • Eintragung im Grundbuch (effektiver Eigentumsübergang)
- • Schlüsselübergabe und Besitzantritt
Immobilienbesteuerung
In der Schweiz werden Eigentümer auf den Eigenmietwert ihrer Immobilie besteuert, auch wenn sie selbst darin wohnen. Dieser fiktive Betrag (in der Regel 60 bis 70% der Marktmiete) wird Ihrem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet. Im Gegenzug können Sie Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Renovierungskosten abziehen.
Die Grundstückgewinnsteuer wird beim Wiederverkauf erhoben. Der Satz hängt vom Kanton und der Besitzdauer ab: Je länger Sie die Immobilie behalten, desto niedriger der Satz. Ein Wiederverkauf innerhalb der ersten 2 Jahre kann je nach Kanton mit 40 bis 60% des Gewinns besteuert werden.
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Nützliche Ratgeber
Häufig gestellte Fragen
Kann ich mit einem Ausweis B eine Immobilie kaufen?
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Sind die Hypothekarzinsen steuerlich abzugsfähig?
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