Acheter un bien immobilier en Suisse
Lex Koller, financement hypothécaire et processus d'achat : le guide complet pour les expatriés
L'achat immobilier en Suisse est un investissement majeur, avec des prix parmi les plus élevés d'Europe. Pour les expatriés, le cadre juridique présente des particularités importantes, notamment la Lex Koller qui restreint l'accès à la propriété pour les étrangers non-résidents. Ce guide vous accompagne à travers les étapes clés, du financement à la signature chez le notaire, en tenant compte des spécificités pour les résidents étrangers.
Lex Koller : restrictions pour les étrangers
La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, communément appelée Lex Koller, limite l'achat immobilier par des étrangers. En tant que résident étranger avec un permis B, vous pouvez acheter librement votre résidence principale, mais l'achat de résidences secondaires ou de biens d'investissement est soumis à autorisation cantonale.
Les titulaires d'un permis C (établissement) bénéficient des mêmes droits que les citoyens suisses et ne sont pas soumis à la Lex Koller. Les ressortissants UE/AELE domiciliés en Suisse sont également largement exemptés pour leur résidence principale.
- • Permis C : aucune restriction, mêmes droits que les Suisses
- • Permis B (UE/AELE) : achat libre de la résidence principale
- • Permis B (hors UE) : résidence principale autorisée, investissement soumis à autorisation
- • Non-résidents : achat très restreint, limité à certains biens touristiques dans des zones désignées
Types de biens immobiliers
Propriété par étages (PPE)
La PPE est l'équivalent de la copropriété. Vous êtes propriétaire de votre appartement et copropriétaire des parties communes. C'est la forme d'accession la plus courante en Suisse, représentant environ 40 % des transactions. Les charges de PPE varient de CHF 3 à CHF 6 par m² et par mois.
Maison individuelle ou mitoyenne
Plus rare et plus chère, la maison individuelle représente le rêve immobilier de nombreux expatriés. Les prix sont nettement supérieurs à la PPE, surtout dans les agglomérations de Zurich, Genève et Lausanne.
Terrain à bâtir
L'achat d'un terrain pour construire est possible mais complexe. Les prix des terrains varient de CHF 300 à CHF 3'000 par m² selon la localisation. Le processus de construction est réglementé et nécessite un permis de construire cantonal.
Financement hypothécaire
En Suisse, le système hypothécaire fonctionne différemment de nombreux pays. Les banques financent au maximum 80 % de la valeur du bien, vous devez donc apporter au minimum 20 % de fonds propres, dont au moins 10 % ne provenant pas du 2e pilier.
| Élément | Détail | Exemple (bien à CHF 1'000'000) |
|---|---|---|
| Apport propre minimum | 20 % de la valeur du bien | CHF 200'000 |
| Dont fonds propres « durs » | Minimum 10 % (épargne, 3e pilier, donation) | CHF 100'000 |
| 2e pilier (LPP) | Maximum 10 % de la valeur du bien | CHF 100'000 |
| 3e pilier (3a) | Peut être utilisé en totalité | Variable |
| Hypothèque 1er rang | Jusqu'à 65 % de la valeur du bien | CHF 650'000 |
| Hypothèque 2e rang | 15 % max., amortissement sur 15 ans | CHF 150'000 |
| Taux fixe (10 ans) | Environ 1.5 % – 2.5 % (2026) | CHF 12'000 – CHF 20'000/an |
| Taux SARON variable | Environ 1.2 % – 1.8 % (2026) | CHF 9'600 – CHF 14'400/an |
Frais d'acquisition
Au-delà du prix d'achat, prévoyez des frais supplémentaires représentant 3 à 5 % de la valeur du bien. Ces frais varient significativement selon le canton.
- • Frais de notaire : 0.1 % à 0.5 % du prix de vente
- • Droits de mutation : 0 % (Zurich, Schwyz) à 3.3 % (Neuchâtel) selon le canton
- • Inscription au registre foncier : 0.1 % à 0.5 %
- • Frais d'hypothèque (cédule hypothécaire) : 0.1 % à 0.3 %
- • Estimation immobilière : CHF 500 à CHF 1'500
- • Genève : 3 % de droits de mutation + 0.4 % de frais de notaire
- • Vaud : 3.3 % de droits de mutation + 0.2 % de frais de notaire
- • Zurich : 0 % de droits de mutation + frais de notaire selon la commune
Processus d'achat étape par étape
- • Définir votre budget et obtenir une attestation de financement de votre banque
- • Rechercher le bien (portails : Homegate.ch, ImmoScout24.ch, Comparis.ch)
- • Visiter et évaluer le bien (état, charges PPE, voisinage)
- • Faire une offre écrite au vendeur ou à l'agent immobilier
- • Négociation et accord de principe sur le prix
- • Signature du contrat de réservation (optionnel, non standard en Suisse)
- • Finaliser le financement hypothécaire avec votre banque
- • Rendez-vous chez le notaire pour la signature de l'acte de vente
- • Inscription au registre foncier (transfert de propriété effectif)
- • Remise des clés et prise de possession du bien
Fiscalité immobilière
En Suisse, les propriétaires sont imposés sur la valeur locative de leur bien, même s'ils y résident. Ce montant fictif (généralement 60 à 70 % du loyer de marché) s'ajoute à votre revenu imposable. En contrepartie, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires, les frais d'entretien et de rénovation.
L'impôt sur les gains immobiliers s'applique lors de la revente. Le taux dépend du canton et de la durée de détention : plus vous conservez le bien longtemps, plus le taux diminue. Une revente dans les 2 premières années peut être taxée jusqu'à 40 à 60 % du gain selon le canton.
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Questions fréquentes
Un titulaire de permis B peut-il acheter un bien immobilier en Suisse ?
Quelles sont les restrictions pour l'achat d'une résidence secondaire ?
Dois-je revendre mon bien si je quitte la Suisse ?
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