Comprar um imóvel na Suíça
Lex Koller, financiamento hipotecario e processo de compra: o guia completo para expatriados.
Comprar um imóvel na Suíça como estrangeiro esta sujeito a regras específicas, nomeadamente a lei Lex Koller. Este guia explica-lhe quem pode comprar, como funciona o financiamento hipotecario e quais são as etapas do processo de aquisição.
Lex Koller: restrições para estrangeiros
A Lei federal sobre a aquisição de imóveis por pessoas no estrangeiro (Lex Koller) restringe as possibilidades de compra imobiliária por estrangeiros na Suíça. Os cidadãos não-UE sem autorização de residência precisam de uma autorização especial para comprar um imóvel em certas zonas (turísticas).
Os residentes estrangeiros com autorização B ou C podem geralmente comprar livremente o seu domicílio principal. A aquisição de residências secundárias está sujeita a restrições adicionais (Lei Weber) que limitam as novas construções de residências secundárias a 20 % nas câmaras que já atingiram este limite.
Tipos de bens imobiliários
O mercado imobiliário suíço oferece vários tipos de propriedade: a propriedade individual (casa individual), a propriedade por andares (PPE — equivalente ao condomínio) e a propriedade em cooperativa. A PPE é a forma mais corrente de compra imobiliária nas cidades.
Atenção à distinção entre imóveis novos e antigos: os imóveis novos são vendidos com garantias construtoras (5 anos) mas a um preço mais elevado. Os imóveis antigos podem necessitar de renovações mas oferecem mais espaço e caráter.
Financiamento hipotecário
Na Suíça, o financiamento hipotecário é habitual: os bancos financiam até 80 % do valor do imóvel. O comprador deve dispor de um mínimo de 20 % de fundos próprios, dos quais pelo menos 10 % não podem provir do 2.º pilar.
As hipotecas suíças são geralmente de 2 tipos: a hipoteca a taxa fixa (Festhypothek, taxa bloqueada por 2 a 15 anos) e a hipoteca SARON (taxa variável indexada ao SARON). Os bancos exigem também que as despesas ligadas ao imóvel (juros, amortização, encargos) não excedam 33 % do rendimento bruto.
Custos de aquisição
Os custos de aquisição adicionam-se ao preço de compra e representam geralmente 3 a 5 % do preço do imóvel.
| Custo | Montante | Nota |
|---|---|---|
| Direitos de transferência | 0,1 – 3,3 % do preço | Consoante o cantão |
| Emolumentos notariais | 0,5 – 1,5 % do preço | Variável |
| Taxa de registo fundiário | 0,1 – 0,5 % do preço | Variável |
| Comissão do agente imobiliário | 2 – 3 % do preço | Geralmente a cargo do vendedor |
Processo de compra passo a passo
O processo de compra imobiliária na Suíça segue um percurso bem definido que pode durar de 2 a 6 meses desde as primeiras visitas até à entrada na posse.
Fiscalidade imobiliária
A propriedade imobiliária na Suíça implica uma fiscalidade específica: a valor locativo imputado (Eigenmietwert) é adicionado ao rendimento tributável dos proprietários que habitam o seu imóvel. Esta prática, única na Europa, está atualmente em debate político.
Em contrapartida, os juros hipotecários e os custos de manutenção são dedutíveis do rendimento tributável. Em caso de venda com mais-valia, o imposto sobre os ganhos imobiliários (Grundstückgewinnsteuer) é aplicado pelo cantão.
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Perguntas frequentes
Os estrangeiros podem comprar imóveis na Suíça?
Que montante de fundos próprios e necessário?
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